das Kosten- und Betreuervergütungsrechtsänderungsgesetz 2025 (KostBRÄG 2025) ist am 10. April 2025 im Bundesgesetzblatt veröffentlicht worden. Damit treten zum 1. Juni 2025 spürbare Erhöhungen der gesetzlichen Rechtsanwaltsgebühren in Kraft.
Was bedeutet das für Sie?
Die gesetzlichen Anwaltsgebühren steigen im Durchschnitt um 9 % – sowohl in Straf- als auch in Bußgeldsachen.
Auch Gerichtsgebühren werden erhöht, was zusätzlich zu einer Verteuerung rechtlicher Verfahren führt.
Für bestimmte Konstellationen (z. B. bei Pflichtverteidigung oder Beratungshilfe) gibt es ebenfalls neue Berechnungsgrundlagen, die sich auf die Gesamtkosten auswirken können.
Perspektivisch steigen damit auch die Honorarvereinbarung mit Rechtsanwälten in der Zukunft.
Die letzte Anpassung der Gebühren war im Jahr 2021. Seither sind die allgemeinen Betriebskosten für Kanzleien erheblich gestiegen, auch vor Rechtsanwälten und Rechtsanwältinnen macht die Inflation keinen Halt. Die neuen Regelungen sollen sicherstellen, dass anwaltliche Beratung und Vertretung auch weiterhin in gewohnter Qualität angeboten werden kann.
Unser Hinweis für Sie:
Wenn Sie aktuell eine rechtliche Beratung oder Vertretung benötigen, kann es sinnvoll sein, vor dem 1. Juni 2025 ein Mandat zu erteilen. Denn für alle Mandate, die bis einschließlich 31. Mai 2025 beauftragt werden, gelten in der Regel noch die alten Gebührensätze. Bitte beachten Sie auch unsere allgemeinen Hinweise zu Rechtsanwaltsgebühren.
Falls Sie Fragen dazu haben oder wissen möchten, was das konkret für Ihren Fall bedeutet, sprechen Sie uns gern an.
Die Miete für Gewerbeflächen ist oft langfristig angelegt – ebenso wie die Verträge, die zwischen Vermieter und Mieter geschlossen werden. Doch was passiert, wenn die vereinbarte Miete an einen Index gekoppelt wird, der stetig steigt? Können Mieter sich gegen solche Klauseln wehren? Und welche Risiken bestehen für Vermieter, wenn sich eine Klausel als unwirksam erweist?
Gerade in Zeiten wirtschaftlicher Unsicherheiten sind Preisbindung und Wertsicherungsklauseln ein wichtiges Thema. Dieser Beitrag erklärt die rechtlichen Rahmenbedingungen, typische Probleme und mögliche Lösungen – ohne eine individuelle Rechtsberatung zu ersetzen.
1. Was ist eine Wertsicherungsklausel?
Wertsicherungsklauseln in Gewerbemietverträgen sollen den Wert der Miete an die Inflation oder andere wirtschaftliche Veränderungen anpassen. Meist geschieht dies durch eine Indexierung z.B. an den Verbraucherpreisindex (VPI) oder an vergleichbare wirtschaftliche Faktoren.
Das Ziel:
✅ Schutz der Vermieter vor Geldwertverlust. ✅ Planungssicherheit für beide Parteien über längere Vertragslaufzeiten.
Jedoch gibt es gesetzliche Grenzen, da der Gesetzgeber verhindern möchte, dass durch automatische Mietanpassungen Inflation weiter angeheizt wird.
2. Wann sind Wertsicherungsklauseln wirksam?
Nach dem Preisklauselgesetz (PrKlG) sind solche Klauseln nur unter bestimmten Voraussetzungen zulässig. Die wichtigste Regelung findet sich in § 3 Abs. 1 Nr. 1 lit. d PrKlG:
🔹 Eine Wertsicherungsklausel ist in der Regel wirksam, wenn ✔ der Mietvertrag auf mindestens 10 Jahre fest abgeschlossen ist, oder ✔ der Mieter eine Optionsmöglichkeit hat, die die Vertragsdauer für den Mieter auf mindestens 10 Jahre verlängert, oder ✔ der Vermieter auf sein Kündigungsrecht für mindestens 10 Jahre verzichtet hat.
🔹 Ist keine dieser Bedingungen erfüllt, ist die Wertsicherungsklausel in der Regel schwebendunwirksam.
Die 10-Jahres-Frist beginnt in der Regel mit dem Vertragsabschluss, und nicht erst mit dem Mietbeginn.
Praxistipp für Vermieter
Wer eine Wertsicherungsklausel aufnehmen möchte, sollte darauf achten, dass der Mietvertrag entweder eine zehnjährige feste Laufzeit hat .
Praxistipp für Mieter
Mieter sollten ihre Mietverträge genau prüfen. Ist der Vertrag auf weniger als 10 Jahre befristet und enthält dennoch eine Wertsicherungsklausel, kann diese schwebend unwirksam sein – mit der Folge, dass die die Unwirksamkeit gerichtlich festgestellt werden muss.
3. Was passiert, wenn die Wertsicherungsklausel unwirksam ist?
Schwebende Unwirksamkeit vs. endgültige Unwirksamkeit
Ein häufiger Irrtum ist, dass eine unwirksame Klausel automatisch nicht gilt. Das ist nicht der Fall.
🔹 Bis zur gerichtlichen Feststellung bleibt die Klausel schwebend wirksam. 🔹 Das bedeutet, dass der Mieter weiterhin die erhöhte Miete zahlen muss, solange nicht gerichtlich festgestellt wird, dass die Klausel unwirksam ist. 🔹 Erst mit einem rechtkräftigen Urteil tritt die Unwirksamkeit ein.
Kann der Mieter zu viel gezahlte Miete zurückfordern?
Ja – aber nicht immer und nicht automatisch.
Die Unwirksamkeit einer Preisklausel tritt laut Gesetz erst mit der rechtskräftigen Feststellung ein. Das bedeutet, dass bis zu diesem Zeitpunkt der Vermieter die Mietanpassungen durchsetzen kann
❌ Keine Rückforderung ist möglich, wenn der Mieter über Jahre die erhöhten Zahlungen geleistet hat, ohne sich rechtzeitig zu wehren.
Ein Mieter schließt 2018 einen Mietvertrag mit einer Laufzeit von 8 Jahren ab. Die Miete ist an den Verbraucherpreisindex gekoppelt. In den Jahren 2020–2023 steigt die Miete um insgesamt 15 %. Erst 2024 bemerkt der Mieter, dass die Klausel möglicherweise unwirksam ist.
➡ Reicht der Mieter eine Klage ein und gewinnt, darf er ab dem Zeitpunkt der rechtskräftigen Gerichtsentscheidung zu viel gezahlte Beträge zurückfordern – nicht aber rückwirkend für alle Jahre.
✋ Wichtig: Gewerbe sollten daher frühzeitig aktiv werden, wenn sie eine unwirksame Preisklausel vermuten!
Was passiert bei nachträglicher Vertragsänderung?
Viele Mietverträge werden nachträglich angepasst – durch Verkürzung oder Verlängerung der Laufzeit. Doch was bedeutet das für die Wertsicherungsklausel?
1. Verkürzung der Mietzeit
💡 Wenn ein Mietvertrag ursprünglich 10 Jahre lief und später durch Nachtrag auf 8 Jahre verkürzt wird, kann eine zuvor wirksame Wertsicherungsklausel nachträglich unwirksam werden
✔ Die Klausel bleibt aber schwebend wirksam, bis ein Gericht die Unwirksamkeit bestätigt. ✔ Mieter sollten die Mietverkürzung nutzen, um auch die Preisklausel zu überprüfen.
2. Verlängerung der Mietzeit
🔹 Hat ein Vertrag zunächst eine Laufzeit von 8 Jahren, wird aber durch Nachtrag um 5 Jahre verlängert, gilt das nicht automatisch als neue 10-Jahres-Bindung. Der Gesetzgeber möchte, die Preis-Bindung gegen den Mieter nur zulassen, wenn ab Vertragsschluss 10 Jahre ein Kündigungsausschluss für den Vermieter gilt.
In solchen Fällen könnte eine neue Wertsicherungsklausel in den Verlängerungsvertrag aufgenommen werden – dies ist jedoch Verhandlungssache.
Handlungsempfehlungen für Mieter und Vermieter
📌 Für Vermieter:
Achten Sie darauf, dass Ihr Mietvertrag eine Laufzeit von mindestens 10 Jahren vorsieht, wenn Sie eine Wertsicherungsklausel wirksam vereinbaren wollen.
Eine nachträgliche Verkürzung der Mietzeit kann eine vorher wirksame Klausel unwirksam machen.
📌 Für Mieter:
Prüfen Sie, ob Ihre Wertsicherungsklausel wirklich wirksam ist.
Reagieren Sie frühzeitig, wenn Sie sich gegen eine Klausel wehren wollen – eine gerichtliche Auseinandersetzung kann langwierig sein!
Leipzig/Dresden, 16. Januar 2025 – Im Rechtsstreit zwischen einem Dresdner Mieterpaar und dem Wohnungsunternehmen Vonovia hat das Amtsgericht Dresden (Az. 142 C 3860/23, Az Landgericht Dresden: 4 S 4/25) die Klage auf Nachzahlung von Nebenkosten vollständig abgewiesen. Nach Einlegung der Berufung zog Vonovia diese nun zurück. Damit ist das Urteil rechtskräftig – ein klarer Erfolg für die Mieter:innen.
Fehlerhafte Abrechnungen und nicht erbrachte Leistungen Im Zentrum des Verfahrens stand die Frage nach der Korrektheit der Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2018 bis 2021. Vonovia forderte knapp 1.600 Euro Nachzahlung, konnte aber weder schlüssige Belege vorlegen noch nachweisen, dass die abgerechneten Leistungen tatsächlich erbracht wurden. Unsere Mandanten wiesen unter anderem darauf hin, dass Tätigkeiten wie Gartenpflege oder Winterdienst berechnet, aber in der Realität nie ausgeführt wurden. Das Gericht folgte dieser Argumentation und stellte fest, dass die Darlegungspflichten des Unternehmens nicht erfüllt wurden.
„Ein wichtiges Signal für Mieter:innen“ „Das Urteil zeigt, dass Mieter:innen nicht schutzlos sind, wenn Nebenkostenabrechnungen unklar, intransparent oder unberechtigt sind“, erklärte Rechtsanwalt Max Malkus, der die Mandanten vertrat. „Vonovia hat über Jahre hinweg Abrechnungen vorgelegt, die weder transparent noch überprüfbar waren. Dass die Berufung zurückgezogen wurde, zeigt, wie schwach die Position des Unternehmens in diesem Fall war.“
Vonovia unter Druck: Kein Einzelfall Die Kritik an Vonovia wegen undurchsichtiger Abrechnungspraktiken ist nicht neu. Bereits 2019 berichtete der Spiegel über ähnliche Fälle, in denen Mieter:innen über fragwürdige Kosten klagten (Spiegel-Artikel). Auch Radio Dresden und Sachsen Fernsehen haben über Verfahren berichtet, in denen Vonovia Forderungen zurücknehmen oder gerichtliche Niederlagen hinnehmen musste (Radio Dresden, Sachsen Fernsehen).
„Die Häufung solcher Fälle zeigt, dass viele Mieter:innen in ähnlichen Situationen sind“, so Malkus weiter. „Der Ausgang dieses Verfahrens sollte andere ermutigen, ihre Rechte wahrzunehmen.“
Mehr Transparenz gefordert Das Urteil macht deutlich: Vermieter:innen sind verpflichtet, ihre Abrechnungen nachvollziehbar zu gestalten und tatsächliche Leistungen zu dokumentieren. Andernfalls drohen klare juristische Konsequenzen, bis zum Ausfall der Forderungen gegen die Mieter wie dieser Fall eindrucksvoll zeigt.
Der § 535 Abs. 1 BGB legt die Verpflichtungen des Vermieters fest und umfasst alle Lasten, die auf der Mietwohnung selbst ruhen. Dies beinhaltet sowohl öffentlich-rechtliche als auch private Verbindlichkeiten. Öffentlich-rechtliche Lasten können Grundsteuer, Müllabfuhrgebühren und Straßenreinigungskosten sein, während private Lasten Kapitalkosten, Reallasten oder Dienstbarkeiten umfassen. Es ist wichtig zu beachten, dass sich die Kreise des § 535 BGB und der Betriebskostenverordnung (BetrKV) teilweise überschneiden.
Überschneidung von § 535 BGB und Betriebskostenverordnung (BetrKV)
Ein Beispiel für diese Überschneidung sind öffentliche Lasten wie Grundsteuer, Müllgebühren und Feuerversicherungsbeiträge, die sowohl unter § 535 BGB als auch unter die Betriebskosten gemäß BetrKV fallen. Jedoch gehören Erschließungskosten nicht zu den Betriebskosten. Auf der anderen Seite werden persönliche Verpflichtungen des Vermieters wie Kosten für den Hausmeister, Beleuchtung und Heizung nicht von § 535 BGB erfasst.
Notwendigkeit klarer Vereinbarungen
Aufgrund der Unübersichtlichkeit dieses Bereichs ist es ratsam, klare Vereinbarungen zu treffen. Eine pauschale Klausel wie „der Mieter trägt alle Lasten“ ist unwirksam, da sie mangels Bestimmtheit keine klare Zuordnung der Verpflichtungen ermöglicht. Vermieter haben jedoch ein Interesse daran, soweit wie möglich Lasten auf den Mieter abzuwälzen.
§ 556 Abs. 1 BGB: Vertragliche Gestaltung der Betriebskosten
Vielfältige Mietstrukturen nach § 556 Abs. 1 BGB
Gemäß § 556 Abs. 1 BGB haben die Vertragsparteien die Freiheit, verschiedene Mietstrukturen zu vereinbaren. Dies kann eine Brutto- oder Bruttokaltmiete, Teilinklusiv- oder Nettomiete mit Betriebskostenpauschale oder Vorauszahlungen umfassen.
Notwendigkeit klarer Vereinbarungen für Betriebskosten
Eine zentrale Anforderung für die Überwälzung von Betriebskosten auf den Mieter ist eine klare und eindeutige vertragliche Vereinbarung. Unbestimmte Klauseln wie „Mieter trägt die üblichen Nebenkosten“ sind unwirksam. Eine detaillierte Aufzählung im Mietvertrag ist abschließend, und fehlende Vorauszahlungsbeträge können zu fehlenden klaren Vereinbarungen führen.
Bezugnahme auf Betriebskostenverordnung (BetrKV)
Nach Inkrafttreten der Betriebskostenverordnung am 1.1.2004 reicht eine Bezugnahme auf die Betriebskosten gemäß § 2 BetrKV aus. Es wird empfohlen, die Formel „Neben der Miete sind monatlich die Kosten für Betriebskosten gem. § 2 BetrKV zu zahlen“ zu verwenden. Dies ermöglicht eine klare Abgrenzung der umlagefähigen Betriebskosten.
Verschiedene Mietbegriffe: Bruttomiete, Nettokaltmiete etc.
Bruttomiete
Die Bruttomiete umfasst sämtliche Betriebskosten in einem einheitlichen Mietzins. Diese inklusive Miete gibt Vermietern die Verantwortung für mögliche Betriebskostenerhöhungen.
Nettokaltmiete
Die Nettokaltmiete schließt alle Betriebskosten aus, die separat gemäß Anlage 3 zu § 27 der 2. BVO ausgewiesen sind. Hierbei werden bestimmte Betriebskosten gesondert aufgeführt, während andere in der Grundmiete enthalten sind. Eine Erhöhung wegen gestiegener Betriebskosten ist in einer Teilinklusivmiete ausgeschlossen.
Fazit
Die Regelungen des § 535 Abs. 1 BGB und § 556 Abs. 1 BGB schaffen klare rechtliche Rahmenbedingungen für Vermieter und Mieter in Bezug auf Betriebskosten. Durch präzise vertragliche Gestaltungen und klare Vereinbarungen können potenzielle Streitigkeiten vermieden werden. Vermieter sollten dabei darauf achten, transparente Strukturen zu schaffen, um eine reibungslose Überwälzung von Betriebskosten zu gewährleisten.
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Bei einer Teilungsversteigerung gemäß § 180 ZVG geht es um die Aufteilung eines Grundstücks, bei dem auch bestehende Miet- oder Pachtverhältnisse berücksichtigt werden müssen. Gemäß den gesetzlichen Bestimmungen, wie beispielsweise § 57 ZVG und § 566 BGB, werden die bestehenden Miet- und Pachtverhältnisse durch den Erwerber des Grundstücks übernommen. Es gilt jedoch zu beachten, dass das besondere Kündigungsrecht gemäß § 57a ZVG in Bezug auf die Teilungsversteigerung nicht gilt.
Die Regelung des §183 ZVG hat einen klaren Zweck: Sie soll verhindern, dass die Teilungsversteigerung als Mittel zur unangemessenen Beendigung von Mietverhältnissen missbraucht wird.
Besondere Aspekte im Zusammenhang mit Kündigungsrechten und Vollstreckung:
Sollte der Erwerber dennoch aus bestimmten Gründen ein Interesse an der Kündigung des laufenden Miet- oder Pachtverhältnisses haben, so stehen ihm nur die allgemeinen Kündigungsrechte des bürgerlich-rechtlichen Miet- bzw. Pachtrechts zur Verfügung, mithin ggf. die Erklärung des eines Eigenbedarfs (vgl. BayObLG NJW-RR 1992, Seite 1166), ein außerordentliches Kündigungsrecht hat der Erwerber einer Teilungsversteigerung allerdings nicht.
Es ist wichtig zu beachten, dass die Vollstreckung aus dem Zuschlagsbeschluss gemäß § 93 ZVG nicht durch § 183 ZVG ausgeschlossen ist.
Richtlinien und mögliche Fehler in Versteigerungsangeboten:
Das Versteigerungsgericht ist nicht dazu verpflichtet, bestehende Miet- oder Pachtverhältnisse zu prüfen. Etwaige Kenntnisse darüber beeinflussen nicht den Ablauf des Teilungsversteigerungsverfahrens. Eventuelle Streitigkeiten sind im Rahmen eines gerichtlichen Prozesses zu klären.
Besonderheiten und Ausnahmen im Zusammenhang mit Gemeinschaftsmitgliedern:
Ein Gemeinschaftsmitglied, das weiterhin das versteigerte Grundstück bewohnt, genießt keinen Schutz gemäß § 183 ZVG, sofern dies allein aufgrund vorheriger Eigentumsverhältnisse geschieht.
Mietpreisüberhöhungen und Wucher im Mietrecht sind nicht nur zivilrechtlich relevant, sondern können unter bestimmten Umständen auch strafrechtliche Konsequenzen haben. Dieser Artikel beleuchtet die zivil- und strafrechtlichen Aspekte im Kontext von Mietpreisbegrenzungen und verdeutlicht, welche Rechte Mieter in solchen Fällen haben. Zudem werden wichtige Gerichtsurteile sowie die relevanten Vorschriften wie §§ 556d, 812 und 291 StGB, die Hamburger Mietpreisbegrenzungsverordnung und die Sächsische Mietpreisbegrenzungsverordnung näher erläutert.
Mieter können unter bestimmten Umständen überhöhte Mieten zivilrechtlich zurückfordern, z.B. wenn diese die ortsübliche Vergleichsmiete wesentlich übersteigen. Seit Einführung der Mietpreisbremse durch § 556d BGB darf die Miete bei Neuvermietung die ortsübliche Vergleichsmiete in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt höchstens um 10 % übersteigen. Die Sächsische Mietpreisbegrenzungsverordnung hat beispielsweise festgelegt, dass diese Mietpreisbremse auch in Leipzig gilt.
Mietwucher und Sittenwidrigkeit: § 138 BGB und das Wucherverbot, § 5 WiStG
Die zivilrechtliche Grundlage für Mieter , die überhöhte Mietzahlungen zurückzufordern, ist § 812 BGB, der ungerechtfertigte Bereicherungen regelt. Ein zivilrechtlicher Rückforderungsanspruch besteht somit, wenn die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 % übersteigt. Doch auch strafrechtlich kann Mietwucher relevant werden, etwa wenn eine erhebliche Notlage oder Unerfahrenheit der Mietenden ausgenutzt wird (vgl. OLG Düsseldorf, Beschluß vom 13.07.1998 – 1 Ws 236/98).
Durch die gesetzlich festgelegte Mietpreisbremse dürfen Vermieter bei Neuvermietungen die ortsübliche Vergleichsmiete in bestimmten Regionen maximal um 10 % übersteigen. Leipzig gehört zu diesen Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, wie die Sächsische Mietpreisbegrenzungsverordnung bestätigt. Überschreitet die Miete die Vergleichsmiete jedoch um mehr als 20 %, liegt ein Verstoß gegen § 5 Wirtschaftsstrafgesetz (WiStG) vor, der nicht nur zivilrechtliche, sondern auch strafrechtliche Folgen haben kann.
Für Mieter bietet sich daher die Möglichkeit, bei überhöhten Mietzahlungen rückwirkend Gelder zurückzufordern. Laut § 812 BGB sind ungerechtfertigt erlangte Beträge zurückzuzahlen, und der Anspruch kann durch Vorlage des Mietvertrags und des aktuellen Mietspiegels begründet werden. Eine vom AG Hamburg entschiedene Klage (AG Hamburg-St. Georg – Az.: 926 C 248/22). zeigt, dass die Rückforderung nicht nur erfolgreich sein kann, sondern der Mieter auch Verzugszinsen auf die überzahlten Beträge einfordern darf, wenn der Vermieter auf die erste Rückforderungsaufforderung nicht reagiert hat.
Der Bundesgerichtshof hat dabei in mehreren Entscheidungen klargestellt, dass der Vertrag nicht automatisch gesamtnichtig ist, sondern häufig nur die überhöhte Preisvereinbarung als nichtig anzusehen ist, wenn dadurch das angestrebte Mietverhältnis bewahrt werden kann. Die „geltungserhaltende Reduktion“ ist hierbei ein zentrales Prinzip, das bedeutet, dass lediglich der überhöhte Mietanteil auf die zulässige Vergleichsmiete herabgesetzt wird.
Strafrechtliche Aspekte: Mietwucher nach § 291 StGB
Mietwucher kann auch strafrechtlich relevant sein. § 291 StGB stellt Mietwucher unter Strafe, wenn Vermieter eine Notlage der Mieter ausnutzen und eine unangemessen hohe Miete verlangen. Der strafrechtliche Tatbestand erfordert dabei zwei wesentliche Elemente:
Ausnutzung einer Notlage: Es muss festgestellt werden, dass die Vermieter die schwierige Lage der Mieter bewusst ausgenutzt haben. Die Rechtsprechung betont die Relevanz der Nachweisbarkeit der Notlage, da dies den Wuchervorwurf erst ermöglicht. Dabei reicht es jedoch nicht aus, dass die Miete einfach hoch ist; die bewusste Ausnutzung der Notlage ist entscheidend.
Unangemessenes Äquivalenzverhältnis: Eine Miete gilt als unangemessen, wenn sie die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 50 % übersteigt. Das Gesetz sieht bei einem derart krassen Missverhältnis eine erhebliche Missachtung sozialer Schutzvorschriften, die das Mietrecht und den Markt regulieren. Bei der Anwendung von § 291 StGB gilt jedoch, dass die Höhe allein nicht automatisch zur Strafbarkeit führt. Es muss vielmehr eine unrechtmäßige Absicht zur Ausnutzung der Situation des Mieters gegeben sein.
Rückforderung und Verjährung
Für die Durchsetzung zivilrechtlicher Rückforderungsansprüche ist es entscheidend, die Verjährungsfrist zu beachten, die für Mietüberzahlungen in der Regel vier Jahre beträgt. Dies bedeutet, dass betroffene Mietende ggf. auch rückwirkend zu viel gezahlte Mieten einfordern können. Ein rechtzeitig angestoßener Rückforderungsanspruch schützt vor Verjährung und verhindert, dass unberechtigte Mietpreisüberhöhungen endgültig vereinnahmt werden.
Gesamtnichtigkeit oder „geltungserhaltende Reduktion“
Nicht jeder Verstoß gegen Mietpreisregelungen führt zur Gesamtnichtigkeit eines Mietvertrags. Häufig ist nur die überhöhte Mietpreisvereinbarung als nichtig anzusehen, um das Mietverhältnis als solches zu bewahren. Die „geltungserhaltende Reduktion“ ermöglicht es in der Praxis, einen überhöhten Teil der Miete auf eine zulässige Vergleichsmiete herabzusetzen. Ein vollständiger Vertragsverlust wäre weder wirtschaftlich noch praktisch für die Mietenden und ihre Wohnsicherheit sinnvoll und ist daher in der Praxis die Ausnahme.
Handlungsmöglichkeiten und Unterstützung für Mieter
Wer den Verdacht hat, überhöhte Mieten zu zahlen oder gar Opfer von Mietwucher zu sein, sollte seine Mietverträge und Abrechnungen sorgfältig überprüfen lassen. In Gebieten mit angespannter Wohnsituation wie in Leipzig und gesetzlichen Mietpreisbegrenzungen kann es möglich sein überzahlte Beträge zurückzufordern. Mietwucher kann dabei nicht nur zivilrechtlich, sondern auch strafrechtlich relevant werden und erhebliche Konsequenzen für Vermieter haben.
Die aktuelle Rechtslage bietet Mietenden zahlreiche Ansätze, sich gegen Mietwucher und überhöhte Mietforderungen zur Wehr zu setzen. Die Einhaltung sozialer Schutzvorschriften und der Grundsatz der Fairness auf dem Mietmarkt sind das klare Signal der Gesetzgebung und der Rechtsprechung.
Disclaimer: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung dar. Wenden Sie sich bei individuellen Fragen gerne an uns. Eine Haftung für die Vollständigkeit und Richtigkeit des Artikels wird ausgeschlossen.
Es ist sinnvoll, die verschiedenen Facetten strafrechtlicher Tatbestände zu verstehen, insbesondere jene, die die Persönlichkeitsrechte und den Ruf einer Person betreffen. Einer dieser relevanten Straftatbestände ist die Verleumdung gemäß § 187 StGB. Dieser Paragraph schützt Personen vor bewusst falschen und ehrenrührigen Behauptungen über ihre Person.
Was bedeutet „Verleumdung“ gemäß § 187 StGB?
Unter Verleumdung versteht man das vorsätzliche Verbreiten oder Behaupten von unwahren Tatsachen über eine dritte Person mit dem Ziel, deren Ruf zu schädigen. Im Gegensatz zur üblen Nachrede muss die falsche Behauptung oder Verbreitung bei der Verleumdung „wider besseren Wissens“ erfolgen. Das bedeutet, dass der Täter bewusst und wissentlich Falschinformationen verbreitet.
Die wesentlichen Elemente der Verleumdung
Um strafbar zu sein, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein:
Objektiver Tatbestand
Unwahre Behauptung einer Tatsache: Die Behauptung muss konkret und nachweisbar falsch sein. Selbst wenn eine Behauptung auf scheinbaren Fakten basiert, aber dennoch unwahr ist, kann sie als Verleumdung betrachtet werden.
Fähigkeit, den Ruf zu schädigen: Die unwahre Behauptung muss geeignet sein, den Ruf der betroffenen Person zu verächtigen oder in der öffentlichen Meinung herabzuwürdigen. Ebenso kann sie das Vertrauen in finanzielle Angelegenheiten gefährden.
Subjektiver Tatbestand
Vorsätzliches Handeln: Der Täter muss bewusst und wissentlich die Unwahrheit verbreiten oder behaupten. Es reicht nicht aus, wenn er lediglich Zweifel an der Wahrheit hatte; er muss sicher und bewusst falsche Informationen weitergeben.
Strafen und Rechtsfolgen
Die Verleumdung nach § 187 StGB wird mit einer Freiheitsstrafe von bis zu fünf Jahren oder einer Geldstrafe geahndet. Bei öffentlicher Begehung der Tat oder durch Verbreitung von Schriften erhöht sich das Strafmaß.
Es ist wichtig zu betonen, dass die Verleumdung ein absolutes Antragsdelikt ist. Das bedeutet, dass das Strafverfahren nur auf Antrag des Geschädigten oder seiner gesetzlichen Vertreter eingeleitet wird.
Unterschiede zwischen Verleumdung, übler Nachrede und Beleidigung
Es besteht oft Verwirrung über die Unterschiede zwischen Verleumdung, übler Nachrede und Beleidigung:
Verleumdung: Behauptung unwahrer Tatsachen über eine Person.
Üble Nachrede: Verbreiten von unwahren Tatsachen, jedoch ohne das Wissen um deren Unwahrheit.
Beleidigung: Äußerung von Werturteilen gegenüber einer Person.
Die Verleumdung stellt somit eine schwerwiegende Form der Rufschädigung durch bewusst falsche Tatsachenbehauptungen dar.
Zusammenfassung
Verleumdung ist ein strafrechtlich relevanter Tatbestand, der darauf abzielt, das Ansehen und den Ruf einer Person durch bewusst falsche Behauptungen zu schädigen. Die Konsequenzen für Verleumdung können erheblich sein und reichen von Geldstrafen bis zu Freiheitsstrafen. Es ist wichtig, zwischen Meinungsäußerungen, übler Nachrede und Verleumdung zu differenzieren, um die rechtlichen Implikationen besser zu verstehen und zu vermeiden.
Ein Werkvertrag ist ein Vertrag, bei dem der Besteller die vereinbarte Vergütung bei Abnahme der Werkleistung zu entrichten hat, während der Unternehmer das versprochene Werk herstellen muss. Im Gegensatz zu anderen Vertragstypen wie dem Dienstvertrag oder Auftrag, wo nur das Tätigsein geschuldet ist, zielt der Werkvertrag darauf ab, einen bestimmten Erfolg durch Arbeit oder Dienstleistung zu erreichen.
Innerhalb dieser Kategorie ist der Bauvertrag als eine besondere Form des Werkvertrags anzusehen. Er legt die werkvertragliche Verpflichtung des Unternehmers fest, Bauleistungen mängelfrei zu erbringen. Dies schließt nicht nur den Bau des gesamten Bauwerks oder der gesamten Außenanlage ein, sondern auch Teilleistungen, die zum Erfolg des Bauvorhabens beitragen.
Die Natur des Bauvertrags bedingt eine längere Vertragsabwicklung, ohne dass er als Dauerschuldverhältnis betrachtet wird. Die Komplexität des Baugeschehens erfordert oft nachträgliche Anpassungen der ursprünglichen Vereinbarungen zwischen Bauherrn und Unternehmer, die durch Nachverhandlungen und Baubesprechungen erfolgen.
Ein charakteristisches Merkmal des Bauvertrags ist die Zusammenarbeit mehrerer Unternehmer, die unter gewissen Umständen als Gesamtschuldner angesehen werden können, insbesondere wenn sie sich gemeinsam zur Erreichung eines bestimmten Ziels verpflichtet haben.
Im Hinblick auf die Vergütungsregelung spielt der Einheitspreisvertrag eine wichtige Rolle. Der Unternehmer muss eine Abrechnung auf Basis eines Aufmaßes vornehmen und dem Besteller eine prüffähige Rechnung vorlegen, bevor die Vergütung fällig wird.
Für nicht vertraglich vereinbarte Leistungen oder eigenmächtige Abweichungen vom Vertrag gelten entsprechende Regeln, die sich an der Geschäftsführung ohne Auftrag orientieren.
Bei der Auflösung einer gemeinsamen Eigentümerschaft an einem Grundstück kann es vorkommen, dass die Beteiligten nicht einvernehmlich eine Lösung finden. In solchen Fällen kann die Teilungsversteigerung, auch bekannt als „Teilungsversteigerung“, eine rechtliche Lösung bieten. Dieser Prozess ermöglicht die Zwangsauflösung der Gemeinschaft, indem das Grundstück zwangsweise versteigert wird, um den Erlös anschließend unter den Beteiligten aufzuteilen. Doch wie gestaltet sich der genaue Ablauf einer solchen Teilungsversteigerung?
Vorbereitung und Antragstellung
Vor der Antragstellung ist es ratsam, zu versuchen, eine außergerichtliche Einigung mit den anderen Miteigentümern zu erzielen, um möglicherweise eine gerichtliche Auseinandersetzung zu vermeiden. Der Antrag auf Teilungsversteigerung erfolgt beim zuständigen Amtsgericht, in dessen Bezirk sich das Grundstück befindet. Der Antrag selbst erfordert die korrekte Identifizierung der Eigentumsverhältnisse, die aus dem Grundbuch oder relevanten Erbnachweisen hervorgehen müssen.
Kosten und Gebühren
Die Anordnungskosten für die Teilungsversteigerung belaufen sich auf 100 €, zuzüglich 3,50 € Zustellungsauslagen pro Miteigentümer. Des Weiteren sind die Verfahrenskosten zu berücksichtigen, die von der Größe des Grundstücks sowie der Anzahl der notwendigen Termine abhängen. Für die Gutachtenerstellung werden in der Regel Vorschüsse von etwa 1.000 bis 1.500 € und vor dem ersten Versteigerungstermin Gebühren gemäß der Gebührentabelle zu § 34 GKG erhoben.
Einleitung des Verfahrens
Das Gericht ordnet die Versteigerung durch Beschluss an und trägt diesen im Grundbuch ein. Es informiert alle im Grundbuch eingetragenen Berechtigten über diese Anordnung. Ab dem Zeitpunkt der Zustellung des Anordnungsbeschlusses haben die Antragsgegner zwei Wochen Zeit, um gegebenenfalls einen Einstellungsantrag zu stellen. Diese Einstellungsmöglichkeiten sind auf maximal fünf Jahre begrenzt und dienen in der Regel nicht der Verhinderung, sondern lediglich dem Aufschub der Versteigerung.
Wertermittlung und Versteigerungstermin
Ein Sachverständiger wird beauftragt, den Verkehrswert des Grundstücks festzustellen, der als Basis für die Versteigerung dient. Nach Rechtskraft des Verkehrswertfestsetzungsbeschlusses kann der Versteigerungstermin festgelegt werden. Dieser findet frühestens ein Jahr nach Anordnung statt und wird den Beteiligten mindestens vier Wochen im Voraus zugestellt. Die Terminsbestimmung wird zudem öffentlich im Staatsanzeiger, an der Gerichtstafel sowie im Internet veröffentlicht.
Besonderheiten und Zuschlag
In der Teilungsversteigerung bleiben im Regelfall alle im Grundbuch eingetragenen Belastungen bestehen. Ein Miteigentümer, dem ein Grundpfandrecht zusteht, muss keine Sicherheit leisten. Wird einem Miteigentümer der Zuschlag erteilt, muss dieser den gesamten Meistbetrag zahlen, obwohl nicht entschieden wird, welcher Teil ihm davon zusteht.
Erlösverteilung und Abschluss
Der Erlös aus der Versteigerung wird zur Begleichung der Gerichtskosten, Vorschüsse der Parteien sowie eventueller öffentlicher Grundstückslasten verwendet. Danach steht der restliche Betrag den bisherigen Eigentümern zu. Für die Auszahlung sind einheitliche Erklärungen aller bisherigen Eigentümer und gegebenenfalls Pfändungsgläubiger erforderlich. Ist bis zum Verteilungstermin keine Einigung erzielt worden, wird der Übererlös bei der Hinterlegungsstelle des Amtsgerichts deponiert, bis eine Einigung erzielt oder ein gerichtliches Urteil eingereicht wird, das diese ersetzt.
Die Teilungsversteigerung ist ein komplexer Prozess, der sorgfältige rechtliche Überlegungen erfordert. Daher ist es ratsam, rechtzeitig fachkundige Beratung einzuholen, um die bestmögliche Vorgehensweise zu gewährleisten – wir stehen Ihnen gerne zur Verfügung.
Die Abwicklung einer Mieterhöhungsklage gemäß den gesetzlichen Vorgaben und den richterlichen Entscheidungen ist für Vermieter und Mieter von hoher Relevanz. Hier erläutern wir den präzisen Prozessablauf und die notwendigen Schritte bei einer Klage auf Mieterhöhung gemäß den geltenden Gesetzen und Gerichtsentscheidungen.
1. Erfordernisse einer wirksamen Mieterhöhungsklage
Gemäß § 558 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ist es für einen Vermieter wesentlich, ein ordnungsgemäßes Mieterhöhungsverlangen gemäß den Bestimmungen der §§ 558a und 558b BGB vorzulegen. Die Einhaltung der formellen Vorgaben ist entscheidend, wie es auch durch maßgebliche Entscheidungen des Bundesgerichtshofs (BGH) betont wurde.
2. Hauptaspekte des Prozessablaufs
a. Vorliegen eines wirksamen Mieterhöhungsverlangens
Der BGH hat festgestellt, dass eine Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung unzulässig ist, sofern kein gültiges Mieterhöhungsverlangen vorliegt. Dieses umfasst die formellen Anforderungen hinsichtlich Erklärung und Begründung des Mieterhöhungsverlangens sowie der Fristen gemäß § 558a und § 558b BGB.
b. Einhaltung der Klagefrist
Die Klagefrist beläuft sich gemäß § 558b Abs. 2 BGB auf drei volle Monate nach Ablauf der Überlegungsfrist des Mieters. Die Nichtbeachtung dieser Fristen führt nicht zur Unzulässigkeit, sondern zur Unbegründetheit der Klage. Nach Ablauf dieser Frist gilt das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters als nicht gestellt oder unwirksam.
c. Ablauf der Überlegungsfrist
Die Überlegungsfrist muss vor Beginn der Klagefrist abgeschlossen sein und zum Zeitpunkt der Klagezustellung abgelaufen sein. Das Fehlen dieses Zeitablaufs führt dazu, dass die Klage nicht als unzulässig, sondern als unbegründet betrachtet wird.
d. Beurteilung der materiellen Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens
Bei der Überprüfung der materiellen Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens ist der Tatrichter nicht ausschließlich an die im Mieterhöhungsverlangen des Vermieters genannten Begründungsmittel gemäß § 558a Abs. 2 BGB gebunden (BGH NZM 2013, Seite 138). Die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Prozess kann auf verschiedenen Erkenntnisquellen beruhen, die die tatsächlich gezahlten Mieten für ähnliche Wohnungen in einer für die Überzeugungsbildung des Gerichts ausreichenden Weise darlegen (BGH NZM 2010, Seite 665; BVerfGE 37, Seite 132).
Die Prüfung, ob ein vorliegender Mietspiegel die Anforderungen des § 558d Abs. 1 BGB erfüllt, ist im Mieterhöhungsprozess nicht allein aufgrund der Bezeichnung als qualifizierter Mietspiegel durch den Ersteller oder die Anerkennung durch Gemeinde und Interessenvertreter von Vermietern und Mietern ausreichend. Diese Umstände begründen nicht automatisch die Erfüllung der Voraussetzungen gemäß § 558d Abs. 1 BGB, insbesondere was die wissenschaftlichen Grundsätze bei der Mietspiegelerstellung betrifft. Die Beweislast für das Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels liegt bei der Partei, die sich auf die Vermutung gemäß § 558d Abs. 3 BGB beruft (BGH NZM 2013, Seite 138; NJW 2013, Seite 775).
Die Anerkennung des vorhandenen Mietspiegels als Beweismittel durch das zuständige Gericht kann für den Vermieter von Vorteil sein, wenn die geforderte Mieterhöhung sich innerhalb der Spanne des Mietspiegels befindet. Der Hauptstreitpunkt liegt oft nicht in der Anfechtbarkeit des Mietspiegels selbst, sondern in der genauen Zuordnung der Wohnung zu diesem Mietspiegel.
3. Bedeutung der Rechtsfolgen und Verfahrensdauer
Die Durchführung einer Mieterhöhung kann zu ausgedehnten gerichtlichen Auseinandersetzungen führen. Vermieter und Mieter sollten berücksichtigen, dass Mieterhöhungsbeträge für einen Zeitraum von ein bis zwei Jahren nachgezahlt werden müssen. Hierbei entstehen zusätzliche Verfahrenskosten, insbesondere bei Inanspruchnahme von Sachverständigengutachten.
Fazit
Für Vermieter ist die genaue Kenntnis der gesetzlichen Anforderungen und des Prozessablaufs bei einer Mieterhöhungsklage von großer Wichtigkeit. Die exakte Einhaltung der formellen Vorgaben und Fristen sowie das Verständnis der Rechtsfolgen sind entscheidend für eine erfolgreiche Durchsetzung oder Abwehr einer Mieterhöhungsklage. Die Konsultation spezialisierter Anwälte ist ratsam, um rechtliche Fallstricke zu vermeiden und die Interessen der Vermieter optimal zu vertreten, kommen Sie bei Fragen gerne auf uns zu. .
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