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Zivilrecht

Weißes und graues Flugzeug auf Rollfeld bei Sonnenuntergang – Symbolbild für Flugstornierung und Fluggastrechte

Flug storniert, Ticketpreis nicht erstattet – was Reisende wissen sollten

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In Leipzig kam es kürzlich zu einem Fall, wie er vielen Flugreisenden bekannt vorkommen dürfte. Ein Verbraucher hatte internationale Flüge über ein Onlineportal gebucht und hierfür einen erheblichen Betrag bezahlt. Einige Wochen vor dem Abflug stornierte die Airline die gebuchten Flüge. Zwar wurde ein Ersatzangebot unterbreitet, dieses war jedoch mit längeren Reisezeiten und zusätzlichen Zwischenstopps verbunden und daher nicht zumutbar. Der Kunde lehnte ab und verlangte die Rückerstattung des gezahlten Ticketpreises.

Die Fluggesellschaft verwies den Passagier zunächst an das Buchungsportal, bei dem die Tickets erworben worden waren. Dort wurde zwar eine teilweise Erstattung zugesagt, tatsächlich aber kein Geld ausgezahlt. Mehrfache Aufforderungen zur Rückzahlung blieben ergebnislos, sodass schließlich Klage erhoben wurde.

Rechtslage bei Flugstornierungen

Die europäische Fluggastrechteverordnung (VO (EG) Nr. 261/2004) verpflichtet das ausführende Luftfahrtunternehmen, den vollen Ticketpreis zu erstatten, wenn ein Flug storniert wird und keine zumutbare Ersatzbeförderung angeboten werden kann. Diese Pflicht trifft die Airline unmittelbar und kann nicht auf Vermittler abgewälzt werden.

Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs und des Europäischen Gerichtshofs bestätigt diesen Grundsatz: Der Anspruch auf Rückerstattung richtet sich in der Regel auch direkt gegen die ausführende Fluggesellschaft.

Ausgang des Verfahrens

Im geschilderten Fall führte die Klageerhebung zum Erfolg. Die Airline erkannte die Ansprüche an und zahlte – mit geringem zeitlichen Verzug – den Ticketpreis vollständig zurück. Zusätzlich wurden die Anwaltskosten, die Verzugszinsen und auch die Gerichtskosten erstattet. Ein Einschalten des Gerichtsvollziehers war nicht erforderlich. 

Praktische Hinweise für Fluggäste

Wer von einer Flugannullierung betroffen ist, sollte einige Punkte beachten:

  • Ansprüche stets direkt gegenüber der Airline geltend machen.

  • Schriftlich eine klare Frist zur Rückzahlung setzen.

  • Nicht auf Gutscheine oder unzumutbare Ersatzangebote einlassen, wenn eine Rückzahlung gewünscht wird.

  • Bei fehlender Reaktion kann die gerichtliche Durchsetzung zur vollständigen Erstattung führen.

Dieses Beispiel zeigt, dass konsequentes Vorgehen oftmals zum gewünschten Ergebnis führt.

Disclaimer

Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung im Einzelfall dar. Jeder Fall weist rechtliche Besonderheiten auf, die eine individuelle Prüfung erfordern. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Angaben wird keine Haftung übernommen.

Kontakt

Bei Fragen zu Fluggastrechten oder zur Rückforderung von Ticketkosten stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung:

Rechtsanwalt Max Malkus, LL.M.
Arthur-Hoffmann-Straße 74,  04275 Leipzig
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Symbolbild zur Insolvenz des Mieters: Person verlässt Wohnung mit Tasche in der Hand – Thema Räumung und Mietrecht in leipzig

Insolvenz des Mieters – was Vermieter und Mieter wissen müssen

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Die Insolvenz eines Mieters ist für Vermieter wie auch für Mieter eine besondere Ausnahmesituation. Viele Vermieter gehen davon aus, dass mit Insolvenzeröffnung automatisch auch das Mietverhältnis endet. Doch das ist ein weit verbreiteter Irrtum. Tatsächlich laufen Mietverhältnisse über unbewegliche Sachen – also Wohn- und Gewerberaum – gemäß § 108 Abs. 1 InsO zunächst unverändert fort.

Für Vermieter bedeutet das: Sie sind weiterhin Vertragspartner – nur an die Stelle des Mieters tritt in vielen Belangen der Insolvenzverwalter.

Ein zentrales Missverständnis betrifft das Kündigungsrecht. Die Insolvenz des Mieters allein berechtigt den Vermieter nicht zur Kündigung. Vielmehr gelten die allgemeinen Regeln des Mietrechts, ergänzt um besondere Vorschriften aus der Insolvenzordnung. Für Wohnraummietverhältnisse bestehen dabei besonders strenge Schutzmechanismen zugunsten des Mieters. So verbietet § 112 InsO dem Vermieter, das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzuges zu kündigen, der bereits im Zeitpunkt der Insolvenzantragstellung eingetreten ist. Auch eine Kündigung allein wegen der Verschlechterung der Vermögensverhältnisse des Mieters ist ausgeschlossen. Entstehen jedoch nach Antragstellung neue Mietrückstände, bleibt das Kündigungsrecht des Vermieters unberührt. Klauseln in Mietverträgen, die eine automatische Beendigung bei Antragstellung oder Eröffnung des Insolvenzverfahrens vorsehen, sind nach ständiger Rechtsprechung unwirksam. Für den Wohnraummieter bedeutet das: Das Mietverhältnis bleibt trotz Insolvenz grundsätzlich bestehen, und der Insolvenzverwalter tritt in die Rechte und Pflichten des Mieters ein.

Im Gewerberaummietrecht gelten ähnliche Grundsätze, auch wenn der Mieterschutz nicht ganz so weit reicht wie im Wohnraumbereich. Auch hier darf der Vermieter nicht wegen bereits vor Antragstellung bestehender Mietrückstände oder wegen der schlechten wirtschaftlichen Lage des Mieters kündigen. Kommt es jedoch nach Antragstellung erneut zu einem Zahlungsverzug, kann der Vermieter – insbesondere nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB – kündigen. Lösungsklauseln, die das Mietverhältnis automatisch mit der Insolvenz enden lassen, sind auch im Gewerberaummietrecht unwirksam. Eine Besonderheit betrifft jedoch den Fall, dass die Immobilie während des Insolvenzverfahrens verkauft oder im Rahmen einer Zwangsversteigerung übertragen wird. In diesem Fall steht dem Erwerber nach § 111 InsO bzw. dem Ersteher nach § 57a ZVG ein Sonderkündigungsrecht zu. Dieses gilt ausdrücklich für gewerblich genutzte Mietflächen, nicht aber für Wohnraum.

Besonders komplex wird die Situation, wenn das Mietverhältnis endet und es um die Rückgabe der Mietsache geht. Hier ist zwischen Herausgabe und Räumung zu unterscheiden. Der Herausgabeanspruch nach § 546 BGB verpflichtet den Mieter – und in der Insolvenz den Verwalter –, dem Vermieter den unmittelbaren Besitz an der Mietsache zu verschaffen. Dieser Anspruch kann als Aussonderungsrecht nach § 47 InsO geltend gemacht werden und richtet sich gegen die Masse, wenn der Insolvenzverwalter den Besitz an der Mietsache tatsächlich ergriffen hat. Die weitergehende Räumungspflicht, also die Pflicht, die Mietsache im vertragsgerechten Zustand zurückzugeben, sämtliche eingebrachten Gegenstände zu entfernen und bauliche Veränderungen rückgängig zu machen, wird in der Insolvenz jedoch grundsätzlich nicht mehr von der Masse erfüllt. Es handelt sich insoweit nur um eine einfache Insolvenzforderung, die der Vermieter zur Insolvenztabelle anmelden muss. Nur in Ausnahmefällen, etwa wenn der Insolvenzverwalter selbst Veränderungen an der Mietsache vorgenommen oder Sachen eingebracht hat, können insoweit Masseverbindlichkeiten entstehen. Für Vermieter bedeutet das, dass sie zwar den Besitz an der Mietsache zurückerlangen können, die Kosten der Räumung und Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands aber oftmals im Insolvenzverfahren untergehen.

Ein weiteres wichtiges Thema ist die Behandlung von Mietsicherheiten. Bis zur Eröffnung des Insolvenzverfahrens kann der Vermieter unbeschränkt auf die Kaution zugreifen, um offene Forderungen auszugleichen. Nach der Eröffnung des Verfahrens ist dies jedoch nicht mehr ohne Weiteres möglich. In der Literatur wird überwiegend vertreten, dass es sich um eine Insolvenzforderung handelt, sodass der Vermieter seine Ansprüche zur Tabelle anmelden muss. Klar ist jedenfalls, dass die Kaution ihrem Zweck nach lediglich ein Sicherungsmittel darstellt und nicht zur Befriedigung des Vermieters dienen soll. Endet das Mietverhältnis, kann der Vermieter mit offenen Forderungen gegen den Rückzahlungsanspruch des Mieters aufrechnen.

 Disclaimer

Die vorstehenden Ausführungen dienen ausschließlich der allgemeinen Information und stellen keine Rechtsberatung im Einzelfall dar. Jeder Fall weist rechtliche Besonderheiten auf, die eine individuelle Prüfung erfordern. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Angaben wird keine Haftung übernommen. Wenn Sie eine verbindliche rechtliche Einschätzung wünschen, lassen Sie Ihren konkreten Fall anwaltlich prüfen.

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BGH-Urteil: Empfängerrechte gegenüber Unterfrachtführern gestärkt

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Mit Urteil vom 24. April 2025 (Az. I ZR 103/24) hat der Bundesgerichtshof eine Entscheidung gefällt, die erhebliche Auswirkungen auf die Transport- und Logistikbranche hat. Der Fall zeigt plastisch, wie schnell organisatorische Fehler zu einem Totalausfall führen können – und wer dann in Anspruch genommen wird.

Dem Verfahren lag folgender Sachverhalt zugrunde: Eine deutsche Käuferin bestellte in den USA zwei Spektrometer. Für den innerdeutschen Transport war die deutsche Tochtergesellschaft des amerikanischen Hauptfrachtführers als Unterfrachtführerin eingeschaltet. Bei der Zustellung verlangte der Fahrer überraschend eine Barzahlung der Zollkosten in Höhe von über 4.000 Euro. Da die Käuferin diese Zahlung nicht leisten konnte, verweigerte der Fahrer die Ablieferung. Die Geräte gelangten nicht mehr an die Empfängerin, sondern wurden veräußert. Der entstandene Schaden belief sich auf rund 26.000 Euro.

Der BGH stellte klar, dass die Empfängerin den Schaden unmittelbar gegenüber der Unterfrachtführerin geltend machen konnte. Grundlage ist § 421 Abs. 1 Satz 2 HGB, der es dem Empfänger erlaubt, Ansprüche aus dem Frachtvertrag auch selbst gegen den Frachtführer – und in bestimmten Konstellationen auch gegen den Unterfrachtführer – durchzusetzen. Das gilt insbesondere dann, wenn dieser die Ablieferung beim Empfänger übernommen hat. Hinzu kam, dass die Beklagte grob fehlerhafte organisatorische Abläufe zu verantworten hatte. Dadurch entfielen nach § 435 HGB die gesetzlichen Haftungsbegrenzungen, sodass der Schaden in voller Höhe zu ersetzen war.

Die Entscheidung verdeutlicht zweierlei: Für Empfänger wird es einfacher, Ansprüche unmittelbar gegen denjenigen geltend zu machen, der die tatsächliche Ablieferung übernimmt. Zugleich zeigt das Urteil, dass Unterfrachtführer ein erhebliches Risiko tragen, wenn organisatorische Mängel eine ordnungsgemäße Ablieferung verhindern. Ein Beispiel verdeutlicht dies: Wird bei einer Lieferung überraschend eine Barzahlung verlangt und scheitert die Übergabe deshalb, liegt das Risiko des Schadens grundsätzlich beim Unterfrachtführer.

Das Urteil stärkt somit die Rechtsposition von Empfängern, während es Unterfrachtführer und deren Auftraggeber an die Pflicht erinnert, interne Abläufe klar und zuverlässig zu gestalten.

Haben Sie Probleme mit Ihrem internationalen Transport helfen wir Ihnen gerne weiter, Prüfen Ihre Ansprüche gegenüber den Verkäufern, Versendern, Transportunternehmen und Dritte.

Hinweis: Diese Urteilsbesprechung dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung im Einzelfall dar. Für eine verbindliche rechtliche Einschätzung in Ihrem konkreten Fall empfehlen wir, anwaltlichen Rat einzuholen.

Zwei Menschen prüfen gemeinsam Vertragsunterlagen am Schreibtisch – Symbolbild für rechtliche Prüfung und Gestaltung von Teilungserklärungen und Gemeinschaftsordnungen im Wohnungseigentumsrecht.

Teilungserklärungen und Gemeinschaftsordnungen: Klarheit schaffen, Streit vermeiden

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Wer eine Eigentumswohnung erwirbt, wird Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft – mit allen Rechten und Pflichten, die das mit sich bringt. Was vielen dabei nicht bewusst ist: Maßgeblich für das Miteinander in der Gemeinschaft ist nicht nur das Gesetz, sondern vor allem die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung.

Gerade in wachsenden Städten wie Leipzig, wo viele Immobilien aus Bauträgerhand stammen, sind diese Dokumente oft das Fundament für jahrelange Zusammenarbeit – oder für Konflikte. Umso wichtiger ist es, ihre Auslegung und Änderbarkeit zu verstehen.

1. Was regeln Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung?

Die Teilungserklärung (TE) bestimmt, wie ein Gebäude in Sonder- und Gemeinschaftseigentum aufgeteilt wird. Sie legt unter anderem fest:

  • Was gehört wem?

  • Welche Räume sind Sondereigentum, welche Gemeinschaftseigentum?

  • Gibt es Sondernutzungsrechte (z. B. Gärten, Stellplätze)?

  • Wie hoch sind die Miteigentumsanteile?

Die Gemeinschaftsordnung (GO) ergänzt diese Regelungen – häufig in demselben Dokument – etwa mit:

  • Verteilung der Kosten

  • Stimmrechten

  • Vorgaben zur Nutzung (z. B. gewerbliche Nutzung, Haustiere)

  • Regelungen zur Instandhaltungspflicht (z. B. bei Balkonen oder Fenstern)

2. Was tun, wenn der Wortlaut unklar ist?

TE und GO werden oft standardisiert erstellt – nicht selten durch Bauträger – und sind juristisch nicht immer präzise formuliert. Bei Auslegungsfragen kommt es darauf an:

  • Maßgeblich ist der Wortlaut, interpretiert aus Sicht eines objektiven, verständigen Betrachters.

  • Erklärungen des Bauträgers oder Notars spielen keine Rolle.

  • Kaufverträge sind irrelevant – entscheidend ist das, was im Grundbuch eingetragen wurde.

  • Pläne und Zeichnungen können zur Auslegung herangezogen werden, sind aber nicht vorrangig.

Ein häufiger Streitpunkt: Sind bestimmte Leitungen, Fenster oder Bauteile Gemeinschafts- oder Sondereigentum? Hier hilft nur eine juristische Analyse der TE im Zusammenspiel mit dem WEG.

3. Wann und wie kann man eine Teilungserklärung ändern?

Änderungen sind möglich – aber nicht einfach:

  • Vereinbarungen müssen grundsätzlich von allen Eigentümern einstimmig beschlossen werden.

  • Eine einfache Mehrheit reicht nicht aus, selbst wenn alle anwesend sind.

  • Ausnahmen gelten nur, wenn die TE eine sogenannte Öffnungsklausel enthält, die ausdrücklich bestimmte Beschlüsse erlaubt.

  • Änderungen wirken erst nach Eintragung ins Grundbuch auch gegenüber Rechtsnachfolgern.

Ein Beispiel aus der Praxis: Eine Eigentümergemeinschaft will beschließen, dass künftig ein anderer Verteilungsschlüssel für Heizkosten gilt. Ohne Öffnungsklausel in der GO ist das nicht durch Mehrheitsbeschluss möglich, sondern bedarf einer einstimmigen Vereinbarung – sonst ist der Beschluss nichtig.

4. Wann lohnt sich eine Anpassung?

In vielen älteren TE/GOs finden sich Regelungen, die:

  • nicht mehr zur tatsächlichen Nutzung passen,

  • rechtlich unklar oder angreifbar sind,

  • moderne Anforderungen (z. B. E-Mobilität, energetische Sanierung) nicht berücksichtigen.

Eine Überarbeitung kann hier Rechtssicherheit schaffen – etwa durch die klare Zuweisung von Instandhaltungspflichten oder eine gerechtere Kostenverteilung.

Aber: Der rechtliche Weg ist sorgfältig zu planen. Wir beraten Sie, welche Änderungen möglich, sinnvoll und durchsetzbar sind – insbesondere im Zusammenspiel mit neuen Eigentümern, Investoren oder der WEG-Verwaltung.

Sie möchten Ihre Teilungserklärung rechtssicher prüfen oder anpassen lassen?
Wir unterstützen Eigentümergemeinschaften, Verwalter und Projektentwickler in Leipzig – mit klarem Blick für Recht und Praxis.

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Klarheit im Wohnungseigentum – durch juristisches Fachwissen.

Hinweis:
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung im Einzelfall dar. Für eine verbindliche rechtliche Einschätzung empfehlen wir eine individuelle Beratung.

Historische Wohnhäuser in einer Altstadtstraße am Wasser – Symbolbild für Miteigentum und Bruchteilsgemeinschaft bei Immobilien.

Bruchteilsgemeinschaft – Eigentum in geteilten Händen

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Wenn mehrere Personen gemeinsam ein Recht innehaben, etwa durch Erbschaft, gemeinsamen Immobilienkauf oder durch gemeinschaftlichen Erwerb einer Forderung, entsteht oft eine sogenannte Bruchteilsgemeinschaft. Dieser Begriff begegnet Mandantinnen und Mandanten häufig erstmals bei der notariellen Beurkundung – die damit verbundenen rechtlichen Konsequenzen bleiben jedoch meist im Dunkeln. Dabei ist es entscheidend, die Struktur, Funktion und Grenzen dieser Eigentumsform zu verstehen – nicht zuletzt, um Streitigkeiten vorzubeugen oder zu lösen.

Was ist eine Bruchteilsgemeinschaft?

Die Bruchteilsgemeinschaft ist eine gesetzlich geregelte Form der gemeinsamen Rechtsinhaberschaft (§ 741 BGB). Sie liegt vor, wenn mehrere Personen gemeinsam an einem einzelnen Gegenstand oder Recht beteiligt sind – jeweils mit einem bestimmten, ideellen Anteil. Diese Anteile sind rechtlich vollständig selbstständig: Sie können veräußert, belastet oder gepfändet werden.

Der Gegenstand selbst – etwa ein Grundstück oder eine Forderung – bleibt ungeteilt. Was aufgeteilt ist, ist die rechtliche Zuständigkeit. Jeder Beteiligte ist mit einem Bruchteil an dem ungeteilten Ganzen berechtigt. Diese Form der Koordinierung individueller Rechtspositionen unterscheidet die Bruchteilsgemeinschaft fundamental von der Gesamthandsgemeinschaft (wie etwa einer Erbengemeinschaft oder Personengesellschaft).

Rechtsstruktur: Kein Verband, kein Vermögen der Gemeinschaft

Wichtig ist: Die Bruchteilsgemeinschaft ist kein selbstständiger Rechtsträger, kein „Verband“ im eigentlichen Sinne. Es gibt weder ein Gemeinschaftsvermögen noch eine eigene Rechtspersönlichkeit. Prozesse etwa können nicht im Namen der Gemeinschaft geführt werden, sondern nur durch die einzelnen Bruchteilsberechtigten selbst.

Die Gemeinschaft entsteht kraft Gesetzes – etwa durch Erbfall, gemeinschaftlichen Erwerb oder gesetzliche Zuweisung – und nicht durch bewusste „Gründung“ durch die Beteiligten.

Rechte und Pflichten in der Gemeinschaft

Bruchteilseigentümer haben in Bezug auf ihren Anteil umfangreiche Rechte: Sie dürfen über ihren Anteil frei verfügen (§ 747 BGB). Das bedeutet aber nicht, dass sie über den gemeinschaftlichen Gegenstand insgesamt bestimmen könnten – Verfügungen über das Ganze oder über einzelne Nutzungshandlungen bedürfen der Zustimmung aller.

Zugleich bestehen zwischen den Teilhabern schuldrechtliche Sonderverbindungen, etwa zur Nutzung und Verwaltung des Gegenstands oder zur Kostentragung (§§ 744 ff. BGB). Diese Rechtsverhältnisse untereinander sind rechtlich eigenständig – die Gemeinschaft selbst begründet kein einheitliches „Innenverhältnis“, wie es etwa bei der GbR der Fall ist.

Typische Konflikte – und ihre rechtliche Auflösung

Bruchteilsgemeinschaften können über Jahre hinweg konfliktfrei funktionieren – bis sich Interessen oder Lebenssituationen ändern. Häufige Streitpunkte sind:

  • Unstimmigkeiten über die Nutzung (z. B. einer Immobilie),

  • Verweigerung notwendiger Instandhaltungsmaßnahmen,

  • oder Unterschiede beim Verwertungsinteresse: Einer will verkaufen, der andere nicht.

In solchen Fällen greift das gesetzliche Auseinandersetzungsrecht (§ 749 BGB): Jeder Teilhaber kann jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen, soweit nicht ein Ausschluss dieses Rechts vertraglich vereinbart wurde.

Die Aufhebung erfolgt – soweit eine reale Teilung nicht möglich ist – durch Verwertung (z. B. Verkauf) und Verteilung des Erlöses.

Abgrenzung zur Gesellschaft – ein häufiger Irrtum

Nicht selten wird die Bruchteilsgemeinschaft mit einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) verwechselt. Tatsächlich können beide nebeneinander bestehen: etwa wenn Gesellschafter einer GbR eine Immobilie zu Miteigentum erwerben, um sie für ihre gemeinsame Tätigkeit zu nutzen.

Der entscheidende Unterschied: Im Gesellschaftsverhältnis steht das Vermögen der Gesellschaft zu, also dem Verband. In der Bruchteilsgemeinschaft hingegen gehört der Gegenstand den Einzelnen jeweils zu ihrem Anteil – mit den genannten Rechten und Pflichten.

Auf die Gestaltung kommt es an

Die Bruchteilsgemeinschaft ist keine bloße juristische Randerscheinung, sondern ein weit verbreitete Form der Eigentumsverteilung – sei es bei Miteigentum, gemeinsamer Gläubigerschaft oder im Kontext erbrechtlicher Gestaltungen. Ihre richtige Einordnung und Handhabung ist entscheidend, um rechtliche Klarheit und wirtschaftliche Fairness unter den Beteiligten zu gewährleisten. Gerne helfen wir Ihnen bei Gestaltungslösungen für das Immobilieneigentum, kontaktieren Sie uns gerne.

 

Illustration mit dem Titel „Städtebauliche Verträge – Schlüssel für moderne Stadtentwicklung in Leipzig“, darunter ein stilisierter Schlüssel mit Skyline-Silhouette.

Städtebauliche Verträge – Schlüssel für moderne Stadtentwicklung in Leipzig

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Leipzig wächst – und mit dem Wachstum steigen die Anforderungen an eine zukunftsfähige Stadtplanung. Die Entwicklung neuer Quartiere, Wohnbauprojekte oder großflächiger Einzelhandelsstandorte erfordert nicht nur planerische Weitsicht, sondern auch eine rechtssichere Kooperation zwischen privaten Akteuren und der öffentlichen Hand.

Ein zentrales Instrument dabei: der städtebauliche Vertrag.

Kooperation mit rechtlichem Fundament

Wenn Investoren neue Bauvorhaben realisieren möchten, treffen sie zunehmend auf komplexe städtebauliche Anforderungen: Erschließung, soziale Infrastruktur, Umweltbelange, Nachhaltigkeit. Städte und Gemeinden wiederum sehen sich mit dem Spagat konfrontiert, dringend benötigte Projekte zu ermöglichen – ohne ihre Haushalte zu überlasten.

Hier bietet der städtebauliche Vertrag eine strukturierte Lösung. Er regelt verbindlich, wie Kosten, Leistungen und zeitliche Abläufe verteilt werden. So können etwa Erschließungskosten übernommen, Schulbauflächen bereitgestellt oder energetische Standards vertraglich gesichert werden – und das alles unter Wahrung der kommunalen Planungshoheit.

Maßgeschneidert für die Praxis in Leipzig

Besonders im dynamischen Umfeld Leipzigs sind flexible, rechtssichere Lösungen gefragt. Ob innerstädtische Nachverdichtung, neue Wohnquartiere am Stadtrand oder Gewerbeentwicklungen mit Einzelhandelsanteil – die Vielfalt der Projekte verlangt rechtlich belastbare Rahmenbedingungen, die Spielräume eröffnen und gleichzeitig Konflikte vermeiden.

Gut gestaltete städtebauliche Verträge sorgen hier für Planungs- und Investitionssicherheit. Das gilt für private Bauherren genauso wie für kommunale Träger oder Tochtergesellschaften.

Vermeidung teurer Fallstricke

Erfahrungsgemäß liegen die Herausforderungen nicht nur im inhaltlichen Aushandeln, sondern auch in der rechtssicheren Umsetzung: Welche Formvorgaben gelten? Wie ist das Verhältnis von Leistungen und Gegenleistungen zu bewerten? Was passiert bei Änderungen oder Verzögerungen im Planungsprozess?

Schon kleine Unklarheiten können später zu erheblichen finanziellen oder rechtlichen Problemen führen – bis hin zur Unwirksamkeit des gesamten Vertrags. Eine sorgfältige juristische Begleitung von Beginn an schützt vor solchen Risiken.

Ob städtebauliche Verträge, vorhabenbezogene Bebauungspläne oder komplexe Erschließungsvereinbarungen – wir unterstützen Sie mit klarer Beratung und umfassender Expertise.

👉 www.malkus.lawyer/kontakt
Fachlich fundiert. Pragmatisch im Ansatz. Mit Blick für Leipzig.

Illustration einer stilisierten Hand, die eine Quittung mit Euro-Zeichen hält, darüber der Text "Löschungsfähige Quittung des WEG-Verwalters", darunter die Domain "malkus.lawyer".

Löschungsfähige Quittung des WEG-Verwalters – Was ist das und wann wird sie gebraucht?

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Wenn das Hausgeld gezahlt ist – was passiert mit der Hypothek?

Eine sogenannte Zwangssicherungshypothek ist ein scharfes Schwert im Werkzeugkasten einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Sie wird im Grundbuch eingetragen, wenn ein säumiger Eigentümer seinen Zahlungspflichten – meist dem Wohngeld – nicht nachkommt. Hat der Eigentümer die Schuld beglichen, stellt sich die Frage: Wie wird die Hypothek wieder gelöscht? Hier kommt die löschungsfähige Quittung ins Spiel.

 

Was ist eine löschungsfähige Quittung?

Eine löschungsfähige Quittung ist ein notariell beglaubigtes Dokument, mit dem der WEG-Verwalter bestätigt, dass die gesicherte Forderung (z. B. aus der Wohngeldschuld) vollständig erfüllt wurde. Diese Quittung ermöglicht die Löschung der Hypothek im Grundbuch. Wichtig: Der Verwalter handelt dabei nicht im eigenen Namen, sondern kraft Amtes für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (§§ 10, 27 WEG).

Was steht in der Quittung?

Die Erklärung des Verwalters umfasst u. a.:

  • Die vollständige Tilgung der Forderung durch den Eigentümer, inklusive Zinsen und Nebenforderungen

  • Die Bewilligung der Grundbuchberichtigung, wonach die Hypothek erloschen bzw. auf den Eigentümer übergegangen ist

  • ggf. Beauftragung eines Notars, der die Löschung beim Grundbuchamt beantragt

 

Warum ist die Quittung wichtig?

Ohne diese Erklärung bleibt die Hypothek im Grundbuch – obwohl die Forderung längst bezahlt ist. Das kann beim Verkauf oder der Beleihung der Immobilie problematisch werden. Die Quittung ist daher essenziell für die Rechtsklarheit und Verkehrsfähigkeit der Immobilie.

 

Wer darf die Quittung ausstellen?

Seit der WEG-Reform 2007 ist klargestellt: Nur der aktuell bestellte Verwalter kann die Erklärung abgeben – selbst dann, wenn die Hypothek noch auf einen früheren Verwalter eingetragen ist. Die Befugnis ergibt sich aus dem Amt, nicht aus dem Grundbuch.

Was kostet das Ganze?

Die Gebühren für notarielle Beglaubigung und Grundbuchberichtigung richten sich nach dem GNotKG. Typisch sind:

  • ca. 20–70 € für eine einfache Unterschriftsbeglaubigung

  • 0,5 Gebühr beim Grundbuchamt (nach KV-Nr. 14130 GNotKG)

Die Kosten trägt grundsätzlich der Eigentümer (§ 369 BGB).

Die löschungsfähige Quittung des WEG-Verwalters ist ein wichtiges Instrument zur Bereinigung des Grundbuchs nach Begleichung von Wohngeldrückständen. Sie schützt Eigentümer und Käufer vor bösen Überraschungen und sorgt für klare Verhältnisse.

Haben Sie Fragen oder benötigen Sie Unterstützung bei der Erstellung oder Prüfung einer solchen Quittung?

Dann kontaktieren Sie mich gerne direkt über www.malkus.lawyer – ich berate Sie rechtssicher in Leipzig

Disclaimer:
Dieser Beitrag stellt keine Rechtsberatung im Einzelfall dar, sondern dient ausschließlich der allgemeinen Information. Für eine individuelle Einschätzung wenden Sie sich bitte direkt an einen Rechtsanwalt.

Gutachten zur ortsüblichen Vergleichsmiete – wann ein Mieterhöhungsverlangen formell wirksam ist.

BGH-Urteil: Wie detailliert muss ein Gutachten bei einer Mieterhöhung wirklich sein?

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Die Begründung einer Mieterhöhung bei Mietwohnungen sorgt immer wieder für Unsicherheit – sowohl auf Vermieter- als auch auf Mieterseite. Reicht ein Sachverständigengutachten? Muss jede Detailfrage der ortsüblichen Vergleichsmiete beantwortet werden? Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 3. Februar 2016 eine wegweisende Entscheidung getroffen und die Anforderungen an ein solches Gutachten klar begrenzt.

⚖️ Herausgestellt aus dem Urteil VIII ZR 70/15

  1. Plausibilität vor Perfektion: Das Sachverständigengutachten zur Begründung einer Mieterhöhung muss nicht sämtliche Anforderungen erfüllen, die an ein gerichtliches Beweismittel gestellt würden. Ausreichend ist, dass die hergeleitete Miete für die Mieterin plausibel nachvollziehbar ist.

  2. Kein Vollbeweis erforderlich: Die formale Begründung einer Mieterhöhung dient nicht der gerichtlichen Überzeugungsbildung, sondern der Information. Ein Gutachten muss daher keine vollständige Marktanalyse oder Detailtiefe im Sinne einer Beweisaufnahme enthalten.

  3. Kleine Mängel – keine Unwirksamkeit: Fehlt etwa ein exaktes Datum der Vergleichsmietenermittlung oder wurden nicht alle Bestandsmieten explizit genannt, so bleibt die Mieterhöhung dennoch wirksam – sofern der Gesamtkontext nachvollziehbar bleibt.

  4. Zweck der Begründungspflicht: Die gesetzliche Pflicht zur Begründung (§ 558a Abs. 2 BGB) soll der Mieterin ermöglichen, das Erhöhungsverlangen zu prüfen – sie ersetzt nicht den Rechtsstreit, sondern soll ihn im Idealfall vermeiden helfen.

 Der Fall: 62,70 Euro mehr für eine 87,5 m² große Wohnung

Im zugrunde liegenden Fall verlangte die Vermieterin vom Mieter einer Vierzimmerwohnung in einer in den 1970er Jahren errichteten Wohnanlage eine Mieterhöhung von 62,70 Euro monatlich. Sie begründete dies mit einem Gutachten einer öffentlich bestellten Sachverständigen, das in Form eines sogenannten Typengutachtens verschiedene Wohnungstypen im Objekt erfasste.

Das Gutachten nahm eine Typisierung vor – also eine Gliederung der Wohnungen nach Größe und Ausstattung – und ordnete die konkret betroffene Wohnung einem Typ zu, für den eine ortsübliche Vergleichsmiete angegeben wurde.

❌ Was die Vorinstanz kritisierte

Das Landgericht Gießen wies die Klage ab. Die Begründung: Das Gutachten enthalte keine Angaben zur Entwicklung der Mieten in den letzten vier Jahren und nenne keinen konkreten Stichtag für die Vergleichsmiete. Es genüge daher nicht den formellen Anforderungen.

✅ Was der BGH entschied

Der Bundesgerichtshof hob dieses Urteil auf – mit deutlichen Worten. Ein Gutachten zur Begründung einer Mieterhöhung muss gerade nicht alle Anforderungen erfüllen, die an ein gerichtliches Beweisgutachten gestellt werden. Es soll nicht den Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete führen, sondern lediglich eine Grundlage zur eigenständigen Prüfung durch die Mieterin bieten.

Das Typengutachten war nach Ansicht des BGH ausreichend, weil es:

  • eine nachvollziehbare Typisierung der Wohnungen vornahm,

  • die Ausstattung der Musterwohnung beschrieb,

  • und die Herleitung der ortsüblichen Vergleichsmiete darstellte.

Dass kleinere Punkte – wie z. B. die genaue Mietentwicklung – nicht enthalten waren, war unschädlich. Denn: Die Mieterin konnte die Höhe der verlangten Miete dennoch nachvollziehen und bewerten.

Der Ausgang des Verfahrens

Der BGH entschied auf die Revision der Klägerin wurde das Urteil des Landgerichts aufgehoben. Die Sache wurde zur erneuten Verhandlung an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Damit bestätigte der BGH, dass das Mieterhöhungsverlangen per Gutachten nicht schon wegen kleiner formeller Mängel scheitert, wenn die Begründung insgesamt nachvollziehbar bleibt.

 

 Was bedeutet das für die Praxis?

Für Vermieterinnen:

Das Urteil gibt Rechtssicherheit. Ein Gutachten muss nicht in jeder Einzelheit gerichtsfest sein – es muss verständlich, plausibel und nachvollziehbar sein. Wer auf ein formal korrektes Gutachten setzt, muss keine Perfektion liefern, um das Begründungserfordernis des § 558a BGB zu erfüllen, aber der Mieterinnen den Sachverhalt mithin nachvollziehbar erläutern.

Für Mieterinnen:

Nicht jede formelle Unvollständigkeit bedeutet, dass die Mieterhöhung unwirksam ist. Es lohnt sich, die Herleitung genau zu prüfen – aber ein Mangel des Gutachtens muss gravierend sein, um sich erfolgreich dagegen zu wehren. Nur eine formelle korrekte Begründung bedeutet aber immer noch nicht, dass die genannte ortsübliche Vergleichsmiete korrekt ist!

Das bleibt:

Das Urteil des BGH bringt Klarheit und. Wer als Vermieterin ein strukturiertes Gutachten vorlegt, das die ortsübliche Vergleichsmiete anhand typischer Merkmale erklärt, erfüllt in der Regel die Anforderungen des Gesetzes. Für Mieterinnen bedeutet das: Genau hinsehen – aber nicht auf jedes fehlende Detail hoffen. Es kommt auch weiterhin auf die ortsübliche Vergleichsmiete an, ist das Gutachten inhaltlich falsch oder kommt zu einem nicht haltbaren Ergebnis, ist die Mieterhöhung auch nicht berechtigt und die Mieterin gewinnt dann doch den Fall.

 

Disclaimer

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Wer im Internet Zielscheibe unwahrer Behauptungen wird, hat Anspruch auf Schutz. Zwei Jugendliche holen sich rechtlichen Beistand – und setzen auf Unterlassung durch Rechtsanwalt Malkus.

Wenn Worte zu weit gehen – Der zivilrechtliche Unterlassungsanspruch verständlich erklärt

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Die Grenze zwischen freier Meinungsäußerung und rechtswidriger Persönlichkeitsverletzung ist schmal – besonders im digitalen Raum, in Nachbarschaften oder bei sensiblen sozialen Konstellationen. Wer sich unsachlichen Vorwürfen, persönlichen Angriffen oder gezielten Eskalationen ausgesetzt sieht, kann sich mit einem zivilrechtlichen Unterlassungsanspruch (Abgrenzung zu Strafrecht, Beleidigung etc) effektiv zur Wehr setzen.

Doch was genau bedeutet das? Wann greift dieser Anspruch – und wie wird er durchgesetzt?

Was ist ein Unterlassungsanspruch?

Der Unterlassungsanspruch ermöglicht es, die Wiederholung oder erstmalige Begehung einer rechtswidrigen Handlung zu verhindern. Er schützt unter anderem:

  • das allgemeine Persönlichkeitsrecht (z. B. bei Verleumdung oder Bloßstellung),

  • das Recht am eigenen Bild (z. B. bei unerlaubtem Filmen),

  • oder das Eigentum (z. B. bei Störungen durch Nachbarn).

Ziel ist nicht die Bestrafung, sondern der präventive Schutz vor weiteren Eingriffen.

Wann steht der Anspruch zu?

Voraussetzungen sind:

  1. Ein rechtlich geschütztes Gut wird beeinträchtigt,

  2. Die Handlung ist rechtswidrig,

  3. Es besteht Wiederholungsgefahr (nach bereits erfolgtem Eingriff) oder konkrete Erstbegehungsgefahr.

Im Regelfall wird eine Wiederholungsgefahr vermutet, sobald bereits eine Verletzung stattgefunden hat – und nur durch eine strafbewehrte Unterlassungserklärung ausgeräumt.

Wie läuft die Durchsetzung ab?

  1. Abmahnung:
    Der Verletzer wird außergerichtlich zur Abgabe einer strafbewehrten Unterlassungserklärung aufgefordert.

  2. Verfahren:
    Erfolgt keine oder keine ausreichende Erklärung, kann der Anspruch gerichtlich – im einstweiligen Rechtsschutz oder durch Klage – durchgesetzt werden.

  3. Strafbewehrung:
    Die Erklärung muss ernsthaft und verbindlich sein.

Was kostet ein Unterlassungsverfahren? (RVG-Sätze ab Juli 2025)

Für außergerichtliche Abmahnungen wird bei typischen Persönlichkeitsrechtsverletzungen oft ein Streitwert von 5.000 € angesetzt. Nach der ab Juli 2025 gültigen Gebührentabelle ergeben sich folgende Kosten nach RVG:

Position Betrag
1,3 Geschäftsgebühr (Nr. 2300 VV RVG) 460,85 €
Auslagenpauschale (Nr. 7002 VV RVG) 20,00 €
Zwischensumme 480,85 €
19 % Umsatzsteuer 91,36 €
Gesamtbetrag 572,21 €

Diese Kosten sind vom Störer zu ersetzen, wenn die Abmahnung berechtigt ist. Wir arbeiten in vielen Konstellationen auf Basis einer individuellen Honorarvereinbarung, insbesondere wenn der Aufwand oder die Komplexität über den Regelrahmen hinausgeht. Bitte beachten Sie:
Über die gesetzlichen Gebühren hinausgehende Honorare werden in der Regel nicht ersetzt – weder außergerichtlich noch im Prozess. Wir beraten Sie daher vorab transparent über die wirtschaftlichen Aspekte Ihres Falls.

Wer sich nicht wehrt, muss weitere Behauptungen u.U. hinnehmen

Der zivilrechtliche Unterlassungsanspruch ist ein scharfes Schwert gegen rufschädigendes Verhalten, rechtswidrige Übergriffe oder unzulässige Eingriffe in das Persönlichkeitsrecht. Mit anwaltlicher Unterstützung lassen sich nicht nur Wiederholungen verhindern, sondern oft auch Eskalationen – ähnlich wie im Urheberrecht -nachhaltig befrieden.

Sie möchten sich gegen rechtswidrige Äußerungen oder Übergriffe zur Wehr setzen – oder wurden selbst abgemahnt?
Wir helfen Ihnen – effizient, diskret und rechtlich fundiert.

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Grafik mit Symbolen für Haus, Gesetz, Checkliste und Waage, dazu der Text „Deliktische Ansprüche im Mietrecht“ – visualisiert rechtliche Haftungsfragen zwischen Mieter und Vermieter

Was ist eigentlich: Deliktische Ansprüche im Mietrecht?

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Im Mietrecht denken viele zunächst an Kaution, Nebenkosten und Schönheitsreparaturen. Doch was, wenn es richtig kracht – im wörtlichen oder rechtlichen Sinn? Wenn etwa ein Mieter mutwillig die Wohnung beschädigt oder der Vermieter die Verkehrssicherungspflichten verletzt? Dann kommt ein oft übersehener Bereich ins Spiel: die deliktischen Ansprüche.

Was sind deliktische Ansprüche?

Deliktische Ansprüche basieren nicht auf dem Mietvertrag selbst, sondern auf dem allgemeinen Schadensersatzrecht (§§ 823 ff. BGB). Vereinfacht gesagt: Wer einem anderen schuldhaft und rechtswidrig einen Schaden zufügt, muss diesen ersetzen – unabhängig davon, ob ein Vertrag besteht.

 

🔹 Deliktische Fälle im Mietrecht: Praxisbeispiele

1. Beschädigung der Mietsache durch den Mieter

Wenn ein Mieter z. B. absichtlich Türen, Fenster oder Leitungen beschädigt, haftet er nicht nur mietvertraglich, sondern auch deliktisch nach § 823 BGB wegen Eigentumsverletzung. Eine solche parallele Haftung kann vor allem dann wichtig werden, wenn der Vertrag keine eindeutigen Regelungen enthält oder bereits beendet ist.

2. Verletzung der Verkehrssicherungspflichten durch den Vermieter

Kommt ein Mieter zu Schaden, weil z. B. die Treppe nicht beleuchtet oder der Handlauf locker ist, kann der Vermieter deliktisch auf Schadensersatz haften – wegen Verletzung der Pflichten zur Gefahrenabwehr.

3. Arglistige Täuschung bei der Mietpreisgestaltung

Fordert ein Vermieter wider besseres Wissen eine überhöhte Miete (z. B. durch Täuschung über Modernisierungen oder Vormieten), kann ein deliktischer Anspruch wegen vorsätzlicher sittenwidriger Schädigung (§ 826 BGB) entstehen. Auch Wuchermieten können deliktisch relevant sein, wie das LG Berlin am 19.01.2022 bestätigte (Aktenzeichen: 66 S 3/21 hier Auskunftsrecht im Zuge der Mietpreisgestaltung).

Besonderheit: Deliktische Ansprüche gegen Dritte

Deliktische Ansprüche können auch gegenüber Dritten bestehen – etwa gegen Handwerker, Hausverwalter oder Mitmieter, wenn sie Schäden verursachen. Beispiel: Eine defekte Installation führt zu einem Wasserschaden – hier haftet der Handwerker möglicherweise aus § 823 BGB und unter weiteren Umständen der Auftraggeber.

 

Verbindung zum Strafrecht: Wenn das Delikt auch ein Verbrechen ist

Viele deliktische Handlungen stellen zugleich Straftaten dar – etwa:

  • Körperverletzung (§ 223 StGB) bei baulichen Mängeln,

  • Betrug (§ 263 StGB) bei Mietpreismanipulation,

  • Sachbeschädigung (§ 303 StGB) bei mutwilliger Zerstörung.

Hier eröffnet sich für Geschädigte die Möglichkeit der Nebenklage im Rahmen eines laufenden Strafverfahrens gegen den Vermieter oder einen Dritten. Auch hier unterstützen wir Sie gerne und umfassend.

 

 Deliktische Ansprüche – oft unterschätzt, rechtlich stark

Deliktische Ansprüche im Mietrecht sind  eine wichtige Ergänzung zu den mietvertraglichen Regelungen – und oft die einzige Handhabe, wenn Verträge enden oder Pflichten verletzt werden, ohne dass vertragliche Ansprüche greifen.

Sie sind Mieter oder Vermieter und haben Fragen zu Schadensersatz, Wuchermiete oder Verkehrssicherung?
Oder möchten in einem Strafverfahren als Nebenkläger auftreten?


👉 Kontaktieren Sie uns – wir beraten Sie vertrauensvoll und umfassend.

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