BGH

Rechtssicherheit für Gewerberaummieten: BGH erklärt unbeschränkte Kostenüberwälzung auf Mieter für unwirksam

25. Juli 2024

Urteilsbesprechung: Formularmäßige Auferlegung von Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten auf den Mieter

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Urteil: BGH, 6. April 2005 – XII ZR 158/01

Hintergrund: Die Klägerin verlangt von den Beklagten restliche Nebenkosten für die Jahre 1992 bis 1997 aus einem Mietvertrag über Gewerberäume in einem Einkaufszentrum. Der Mietvertrag sieht vor, dass sämtliche Nebenkosten, einschließlich der Instandhaltung und Gemeinschaftsanlagen, anteilig auf die Mieter umgelegt werden.

Entscheidung des BGH: Das Gericht urteilte, dass die formularmäßige Auferlegung der Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten ohne Begrenzung der Höhe gegen § 9 AGBG/§ 307 Abs. 1, 2 BGB verstößt. Eine unbeschränkte Übertragung dieser Kosten auf den Mieter benachteiligt ihn unangemessen.

Begründung: Die Klausel überträgt dem Mieter Kosten, die nicht durch seinen Mietgebrauch verursacht sind, und zwar ohne Begrenzung der Höhe. Dadurch werden ihm nicht zurechenbare und in der Höhe nicht vorhersehbare Kosten auferlegt, was gegen das gesetzliche Leitbild verstößt.

Konsequenz: Die unwirksame Regelung in Ziff. 7.1 des Mietvertrags betrifft nicht die gesamte Klausel, sondern nur die betreffenden Regelungsteile. Das Gericht verwies den Rechtsstreit an das Berufungsgericht zurück, damit die Klägerin die Abrechnung dem wirksamen Klauselrest anpassen kann.

Bei Fragen oder für weitere Informationen zu diesem Urteil stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.

Mietrechtsgrenzen: Warum das Jobcenter nicht in die Pflichten des Mieters rückt

9. Mai 2024

Direktzahlung an Vermieter: Warum das Jobcenter nicht in die Rolle des Mieters schlüpft

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Im Urteil vom 21. Oktober 2009 (VIII ZR 64/09) hat der Bundesgerichtshof (BGH) klargestellt, dass das Jobcenter, auch wenn es die Miete direkt an den Vermieter überweist, nicht als Erfüllungsgehilfe des Mieters anzusehen ist. Die hoheitliche Tätigkeit des Jobcenters zur Gewährleistung der Grundsicherung steht im Vordergrund und unterscheidet sich grundlegend von der Einbindung als Erfüllungsgehilfe im Rahmen eines Mietvertrags.

Sachverhalt:

Im konkreten Fall hatte der Vermieter dem alleinverdienenden Ehemann und der Ehefrau ein Reihenhaus vermietet. Nach der Trennung der Eheleute im Jahr 2007 und dem Auszug des Ehemanns erklärte dieser die Kündigung des Mietvertrags zum 31. März 2008. Der Vermieter kündigte daraufhin fristlos und hilfsweise ordentlich, da er den Fortbestand der bei Vertragsabschluss angegebenen finanziellen Verhältnisse als Geschäftsgrundlage ansah. Das Jobcenter übernahm ab April 2008 die Mietzahlungen, die jedoch regelmäßig einige Tage verspätet beim Vermieter eingingen.

Entscheidung des BGH:

Der BGH urteilte, dass der Auszug des alleinverdienenden Ehemanns und seine Erklärung, nur bis zum 31. März 2008 Miete zu zahlen, allein keinen wichtigen Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung darstellt. Die finanzielle Verweigerungshaltung des Ehemanns gegenüber dem Vermieter rechtfertigt keine fristlose Kündigung nach § 543 BGB. Auch die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung wurde als unbegründet angesehen, da die Geschäftsgrundlage des Mietvertrags nicht entfallen war.

Die unpünktlichen Mietzahlungen durch das Jobcenter wurden nicht als ausreichender Grund für eine fristlose Kündigung betrachtet. Das Gericht betonte, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses dem Vermieter zumutbar sei, auch unter Berücksichtigung der verspäteten Zahlungen. Zudem wurde klargestellt, dass das Jobcenter bei der Überweisung der Miete nicht als Erfüllungsgehilfe des Mieters agiert. Die hoheitliche Aufgabe, die Grundsicherung des Hilfebedürftigen zu gewährleisten, stehe im Vordergrund, und das Jobcenter sei nicht als Hilfsperson des Mieters einzustufen.

Die Entscheidung verdeutlicht, dass die hoheitliche Tätigkeit des Jobcenters im Rahmen staatlicher Transferleistungen nicht mit der Rolle eines Erfüllungsgehilfen im Mietvertrag vereinbar ist.

Disclaimer:
Dieser Artikel dient lediglich der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung dar. Bei konkreten Rechtsfragen sollte stets ein Rechtsanwalt oder eine Rechtsanwältin konsultiert werden.

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BGH-Urteil 2004: Aufhebung von Miteigentumsgemeinschaften und Härteeinwände in Leipzig

8. Januar 2024

Entscheidung des BGH: Aufhebung von Miteigentumsgemeinschaften und Härteeinwände

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Im Jahr 2004 traf der Senat des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 25. 10. 2004 – II ZR 171/02 (OLG Hamm)) eine bedeutende Entscheidung bezüglich der Aufhebung von Miteigentumsgemeinschaften, insbesondere im Falle einer Zwangsversteigerung. Das Urteil legte fest, dass selbst unter Ausschluss durch eine ausdrückliche Vereinbarung der Antrag auf Aufhebung unter bestimmten Umständen mit einem Härteeinwand konfrontiert werden kann.

Hintergrund des Falls

Der Fall involvierte die Ehefrauen von fünf Rechtsanwälten, die Miteigentum an einer Büroetage erworben hatten. Trotz einer vorherigen notariellen Vereinbarung, die die Auseinandersetzung der Gemeinschaft auf Dauer ausschloss, entstanden später Meinungsverschiedenheiten, die zur Zwangsversteigerung der Büroetage führten.

Die Entscheidung des BGH

Der BGH entschied, dass selbst wenn das Recht, die Aufhebung zu verlangen, durch eine Vereinbarung ausgeschlossen wurde, unter besonderen Umständen ein Härteeinwand gegen den Antrag auf Aufhebung geltend gemacht werden kann. Dies bedeutet, dass die anderen Miteigentümer, selbst wenn die Voraussetzungen für die Aufhebung vorliegen, unter Umständen eine unzulässige Rechtsausübung einwenden können.

Bedeutung des Urteils

Das Urteil verdeutlicht, dass selbst bei einer ausdrücklichen Vereinbarung zur Ausschließung der Aufhebung einer Miteigentumsgemeinschaft, bestimmte Härtefälle berücksichtigt werden müssen. Es betont die Möglichkeit für andere Miteigentümer, sich gegen die Aufhebung zu wehren, wenn diese für sie eine besondere Härte darstellen würde.

Diese Entscheidung des BGH hat die Rechtslandschaft in Bezug auf Miteigentumsgemeinschaften maßgeblich geprägt. Sie unterstreicht die Notwendigkeit, in jedem Fall die individuellen Umstände zu berücksichtigen und die mögliche Härte für die widersprechenden Teilhaber zu bewerten.

Beachten Sie bitte, dass wir hier nur allgemeine Ausführungen zu einem abgeschlossenen Fall in der Vergangenheit machen. Wenn Sie konkrete Fragen zu der Teilungsversteigerung haben, nehmen Sie gerne Kontakt zu uns auf.

BGH