Kanzlei Leipzig

Die korrekte Formulierung eines Mieterhöhungsverlangens ist sowohl für Vermieter als auch für Mieter von zentraler Bedeutung. Insbesondere in Leipzig, wo – nach Angaben der Stadt Leipzig (Februar 2025) ein qualifizierter Mietspiegel vorliegt und von Seiten der Stadt als ordnungsgemäß und verlässlich erklärt wurde, müssen die gesetzlichen Vorgaben  eingehalten werden. Nicht selten unbekannt ist, dass der qualifizierte Mietspiegel – auch bei der Heranziehung alternativer Begründungsmittel wie Vergleichswohnungen oder Sachverständigengutachten – ausdrücklich zu berücksichtigen ist, § 558a Abs. 3 BGB.

Rechtliche Grundlagen und der qualifizierte Mietspiegel in Leipzig

Nach § 558a BGB muss das Mieterhöhungsverlangen nicht nur schriftlich erfolgen, sondern auch eine nachvollziehbare Begründung enthalten. In Leipzig wird bei Mieterhöhungsverlangen in der Regel auf den qualifizierten Mietspiegel verwiesen,  Dabei ist zu beachten, dass selbst bei Heranziehung weiterer Begründungsmittel, wie etwa Vergleichswohnungen oder eigenen Gutachten, die explizite Mitteilung der im qualifizierten Mietspiegel enthaltenen Werte nicht entbehrlich ist.

Rechtliche Grundlagen und die Bedeutung des qualifizierten Mietspiegels

Der qualifizierte Mietspiegel in Leipzig erfüllt nach Angaben der Stadt die Voraussetzungen, die auch in anderen Gemeinden als Standard gelten. Aufgrund der erklärten wissenschaftlichen Fundierung des Mietspiegels wird davon ausgegangen, dass dessen Werte als objektive Vergleichsgrundlage dienen. Dies entspricht auch der Rechtsauffassung, wie sie etwa im Urteil des Landgerichts München I vom 12. Juni 2002 (14 S 21762/01) dargelegt wurde. Das Gericht stellte dabei fest, dass das Erhöhungsverlangen formell unwirksam sein kann, wenn die Begründungsvorgaben, insbesondere der Hinweis auf den qualifizierten Mietspiegel, nicht vollständig erfüllt sind .

Die Hinweispflicht im Erhöhungsverlangen

Die Vorschrift des § 558a BGB verpflichtet den Vermieter, im Mieterhöhungsverlangen die für die betreffende Wohnung geltenden Werte des qualifizierten Mietspiegels anzugeben. Dies gilt auch dann, wenn zusätzliche Begründungsmittel vorgelegt werden. Die Kommentarliteratur legt nahe, dass das Unterlassen dieses Hinweises als formeller Mangel bewertet wird, der die Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens beeinträchtigen kann. Die Mitteilungspflicht dient der Transparenz und soll dem Mieter ermöglichen, die Berechnung der Erhöhung nachvollziehen zu können. In der Praxis wird daher erwartet, dass Vermieter die Angaben aus dem qualifizierten Mietspiegel unmissverständlich in das Schreiben aufnehmen.

Mögliche Rechtsfolgen bei Verletzung der Formvorschriften

Wird die Pflicht zur Mitteilung der Mietspiegelwerte nicht eingehalten, so kann dies zu erheblichen Nachteilen führen. Das LG München I hat in seinem Urteil dargelegt, dass ein Mieterhöhungsverlangen ohne die erforderlichen Angaben als formell unwirksam abgelehnt werden kann. Eine fehlende Mitteilung führt dazu, dass das Erhöhungsverlangen gegebenenfalls berichtigt werden muss, was mit einer Neusetzen der Zustimmungsfrist verbunden ist. Die Nichtbeachtung der Mitteilungspflicht kann demnach einen erheblichen formellen Mangel darstellen, der das gesamte Verfahren negativ beeinflussen kann  Die Kosten und Aufwendungen, die im Streitfall entstehen sind dann nicht selten erheblich.

Zusammenfassende Überlegungen

Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Einhaltung der formellen Anforderungen an das Mieterhöhungsverlangen in Leipzig von wesentlicher Bedeutung ist. Vermieter sind – gestützt auf die bestehenden gesetzlichen Vorgaben – angehalten, die im qualifizierten Mietspiegel enthaltenen Werte ausdrücklich mitzuteilen, auch wenn sie zusätzliche Begründungen anführen. Diese Verpflichtung erhöht die Transparenz und ermöglicht es dem Mieter, die Berechnung der Mieterhöhung nachvollziehen zu können. Gleichzeitig minimiert eine sorgfältige Formulierung das Risiko, dass das Erhöhungsverlangen wegen formeller Mängel als unwirksam zurückgewiesen wird, was insbesondere im Streitfall zu nicht unerheblichen Kosten führen kann.

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