Untervermietung ohne Erlaubnis: Wann droht die Kündigung?
Die Untervermietung einer Mietwohnung ist ein häufiges Streitthema zwischen Mietern und Vermietern. Besonders heikel wird es, wenn eine Untervermietung ohne ausdrückliche Zustimmung des Vermieters erfolgt. In einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 2. Februar 2011 – VIII ZR 74/10) wurde entschieden, unter welchen Umständen eine Kündigung wegen unerlaubter Untervermietung rechtens ist.
Der Fall: Streit um die Untermieterlaubnis
Die Mieterin einer Wohnung in Frankfurt am Main hatte gemäß Mietvertrag eine allgemeine Erlaubnis zur Untervermietung. Dennoch verlangte der Vermieter bei jedem Untermieterwechsel eine erneute schriftliche Zustimmung. Als die Mieterin eine neue Untermieterin aufnehmen wollte, verweigerte der Vermieter die Zustimmung und verlangte die Darlegung eines berechtigten Interesses nach § 553 BGB.
Da sich der Vermieter trotz mehrfacher Anfragen querstellte, nahm die Mieterin die neue Untermieterin ohne Erlaubnis auf. Der Vermieter reagierte mit einer Kündigung des Mietverhältnisses. Der Streit landete schließlich vor dem BGH.
Das Urteil des BGH: Kündigung unzulässig!
Der BGH stellte fest:
- Ja, die Mieterin hat ihre vertraglichen Pflichten verletzt, indem sie die Untermieterin ohne Zustimmung des Vermieters aufnahm.
- Aber: Der Vermieter hätte die Erlaubnis erteilen müssen, da der Mietvertrag bereits eine generelle Untervermietungserlaubnis vorsah.
- Die Kündigung des Mietvertrags war daher rechtsmissbräuchlich, weil der Vermieter seiner eigenen Pflicht nicht nachgekommen war.
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Was bedeutet das für Mieter und Vermieter?
🔹 Mieter: Wer eine Untervermietung plant, sollte stets die Zustimmung des Vermieters einholen. Ist eine generelle Erlaubnis bereits im Mietvertrag geregelt, kann der Vermieter die Zustimmung nicht ohne sachlichen Grund verweigern.
🔹 Vermieter: Eine Kündigung wegen unerlaubter Untervermietung ist nicht automatisch wirksam. Wer rechtswidrig die Untermieterlaubnis verweigert, kann sich nicht später auf eine Pflichtverletzung des Mieters berufen.
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Rechtzeitige Kommunikation vermeidet Streit
Das Urteil zeigt, dass sowohl Mieter als auch Vermieter gut beraten sind, sich frühzeitig über ihre Rechte und Pflichten zu informieren und sich entsprechend zu verhalten. Wer als Mieter eine Untervermietung plant, sollte sich rechtzeitig absichern – und wer als Vermieter eine Zustimmung verweigert, sollte sicherstellen, dass dies rechtlich zulässig ist.
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