Mietwohnung

11. Dezember 2023

Selbstbeseitigungsrecht des Mieters: Ihre Rechte und Möglichkeiten bei Mängeln in der Mietwohnung

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Mietrecht kann manchmal ein komplexes Gebiet sein, und es ist von entscheidender Bedeutung, Ihre Rechte und Optionen zu verstehen, insbesondere wenn es um Mängel in Ihrer Mietwohnung geht. In diesem Artikel werden wir das Selbstbeseitigungsrecht des Mieters genauer unter die Lupe nehmen, eine wichtige rechtliche Möglichkeit, die Ihnen bei Mängeln in Ihrer Mietwohnung zur Verfügung steht.

Der Verzug des Vermieters und das Selbstbeseitigungsrecht (§ 536a Abs. 2 Nr. 1)

Im Falle des Verzugs des Vermieters mit der Behebung von Mängeln in Ihrer Wohnung haben Sie als Mieter das Recht, den Mangel selbst zu beheben und Ersatz für die dafür notwendigen Aufwendungen zu verlangen. Dieses Selbstbeseitigungsrecht besteht jedoch nur bis zum Ende des Mietvertrags. Nach diesem Zeitpunkt können Sie keine Ansprüche auf Erfüllung mehr geltend machen.

Es ist wichtig zu betonen, dass Mieter nicht verpflichtet sind, Mängel selbst zu beseitigen. Sie haben die Möglichkeit, den Vermieter aufzufordern, die Mängel zu beheben, indem Sie eine Mahnung gemäß § 286 Abs. 1 S. 1 BGB versenden – Achtung die bloße Anzeige des Mangels setzt den Vermieter noch nicht in Verzug (str.)! Eine zusätzliche Fristsetzung ist normalerweise nicht erforderlich, obwohl der Mieter nach Erhalt der Mahnung eine angemessene Wartezeit einhalten sollte, um dem Vermieter Gelegenheit zur Mängelbeseitigung zu geben.

Der Verzug des Vermieters tritt ein, wenn der Mangel weiterhin besteht und der Vermieter dies zu vertreten hat. Es gibt jedoch Ausnahmen: Wenn der Vermieter die Mängelbeseitigung endgültig und eindeutig ablehnt oder zusagt, sie aber dennoch nicht umsetzt, ist in der Regel keine Mahnung erforderlich, es kommt jedoch immer auf den Einzelfall an. Lassen Sie sich im Zweifel durch uns beraten.

Selbstbeseitigungsrecht: Was es beinhaltet und wann es gilt

Grundsätzlich obliegt die Mängelbeseitigung gemäß § 535 Abs. 1 BGB dem Vermieter. Das bedeutet, dass Mieter in der Regel keinen Aufwendungsersatzanspruch haben, wenn sie Mängel selbst beheben. Es gibt jedoch bestimmte Situationen, in denen Mieter ihr Selbstbeseitigungsrecht ausüben können:

Wenn die Parteien vereinbaren, dass der Mieter die Mängel gegen Kostenerstattung beseitigen soll.
Wenn der Vermieter im Verzug mit der Mängelbeseitigung ist.
Wenn eine sofortige Behebung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Mietobjekts erforderlich ist.
Wenn die Mängelbeseitigung zu einer Wertsteigerung des Mietobjekts führt.

In den Fällen (2) und (3) gilt das Selbstbeseitigungsrecht nur für Maßnahmen, die wirtschaftlich vernünftig und zweckmäßig sind. Die Maßnahmen müssen zur nachhaltigen Mangelbeseitigung geeignet sein und dürfen nicht in einem groben Missverhältnis zu den Interessen des Mieters stehen.

Aufwendungsersatz

Gemäß § 536a Abs. 2 haben Mieter Anspruch auf Ersatz ihrer Aufwendungen, wenn sie Mängel selbst beheben. Dieser Anspruch bezieht sich auf die externen Kosten, die für die Reparatur angefallen sind, sowie auf Eigenleistungen des Mieters.

Anspruch auf Vorschuss

Mieter haben auch Anspruch auf einen Vorschuss in Höhe der zu erwartenden Mangelbeseitigungskosten. Dieser Vorschuss ist zweckgebunden und muss für die Mängelbeseitigung verwendet werden. Der Mieter muss darüber abrechnen und den nicht verwendeten Betrag zurückzahlen.

Fazit

Das Selbstbeseitigungsrecht des Mieters ist ein bedeutendes Instrument, um Mängel in der Mietwohnung beseitigen zu lassen. Es bietet Schutz und stellt sicher, dass Mieter in einer intakten und sicheren Umgebung leben können. Wenn Sie mit Mängeln in Ihrer Mietwohnung konfrontiert sind, sollten Sie sich rechtzeitig informieren und gegebenenfalls rechtlichen Rat einholen. Rechtsanwalt Max Malkus, LL.M. in Leipzig steht Ihnen bei Fragen zum Selbstbeseitigungsrecht und anderen Mietrechtsangelegenheiten gerne zur Verfügung. Sie können uns unter www.malkus.lawyer/kontakt kontaktieren, um Ihre Situation zu besprechen und die besten Schritte zur Lösung Ihrer Mietrechtsprobleme zu planen.

Partnerschaftsverträge und rechtliche Klarheit bei Trennung in einer Mietwohnung

4. Dezember 2023

Trennung und Weiternutzung der Wohnung: Ihre rechtlichen Ansprüche

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Die Trennung von Partnern in einer gemeinsamen Mietwohnung kann zu einer rechtlichen Grauzone führen. In diesem Artikel beleuchten wir die rechtlichen Aspekte und Ansprüche, die bei der Trennung von Partnern und der fortgesetzten Nutzung einer Mietwohnung relevant sind. Egal ob Sie alleine oder mit Ihrem Partner Mietverträge abgeschlossen haben, dieser Beitrag gibt Ihnen einen Einblick in die rechtlichen Regelungen.

Gemeinsame Anmietung einer Wohnung und Trennung: Ihre Rechte

Wenn Partner in einer faktischen Lebensgemeinschaft zusammen eine Wohnung angemietet haben, ergibt sich nach einer Trennung die Frage, wer in der Wohnung bleiben darf. Hier sind einige wichtige Aspekte zu beachten:

Individueller Anspruch auf Verbleib in der Wohnung Nach einer Trennung haben beide Partner einen individuellen Anspruch darauf, in der Wohnung zu bleiben. Dieser Anspruch kann sich auch gegen den anderen Mitmieter richten.

Regelungen durch Partnerschaftsvertrag Es steht den Partnern frei, in einem Partnerschaftsvertrag festzulegen, welcher Partner im Falle einer Trennung die Wohnung übernehmen darf. Diese Vereinbarung sollte in einem separaten Dokument zwischen den Partnern festgehalten werden und die Zustimmung des Vermieters enthalten.

Auszug aus einer gemeinsamen Mietwohnung: Ihre Rechte

Wenn nur ein Partner den Mietvertrag unterzeichnet hat und es zur Trennung kommt, kann dieser den anderen Partner nicht einfach vor die Tür setzen. Hier sind die rechtlichen Aspekte, die in diesem Fall gelten:

Räumung der Wohnung Der verbleibende Partner kann die Räumung der Wohnung und die Einräumung des Alleinbesitzes verlangen. Dies muss jedoch auf legalem Weg erfolgen und erfordert ein Räumungsurteil, das durch die gesetzliche Räumungsvollstreckung durchgesetzt werden muss.

Vertragliche Regelungen im Partnerschaftsvertrag Partnern steht es frei, in einem Partnerschaftsvertrag die Übernahme der Wohnung im Falle einer Trennung zu regeln. Die Zustimmung des Vermieters ist auch in diesem Fall erforderlich.

Gemeinsame Kündigung bei Trennung: Herausforderungen und Lösungen

Die Kündigung eines gemeinsamen Mietvertrags bei einer Trennung kann komplex sein und erfordert besondere Aufmerksamkeit:

Gemeinsame Kündigung erforderlich Ein gemeinsam abgeschlossener Mietvertrag bleibt auch nach der Trennung bestehen. Die Kündigung des Mietverhältnisses kann nur gemeinsam durch sämtliche Mietvertragsparteien erfolgen, soweit keine andere Regelungen in einem Partnerschaftvertrag oder in einem Mietvertrag getroffen wurden.

Anspruch auf Mitwirkung bei der Kündigung Gerichte neigen dazu, einen Anspruch auf Mitwirkung bei der Kündigung zu befürworten, gestützt auf wichtige Gründe oder den Grundsatz von Treu und Glauben. Der Anspruch kann aber auch auf Grund einer GbR-Annahme zu bejahen sein

Vertragliche Regelungen zur Kündigung empfohlen Es ist ratsam, bereits im Mietvertrag mit dem Vermieter zu regeln, dass ein Partner bei einem Auszug aus dem Mietverhältnis ausscheiden kann. Im Innenverhältnis der Lebensgefährten kann die Mitwirkung bei einer Kündigung ebenfalls vertraglich geregelt werden.

Fazit:

Bei Trennungen in Partnerschaften und gemeinsamen Mietverträgen ist eine klare Regelung der Wohnungsnutzung und Kündigung entscheidend. Ein Partnerschaftsvertrag kann dabei eine hilfreiche Grundlage bieten, um die rechtlichen Fragen im Voraus zu klären. Wir helfen bei der Erstellung von Partnerschaftverträgen oder Fällen es an einer solchen Einigung fehlt und Lösungen erarbeitet werden müssen. Wenden Sie sich an Rechtsanwalt für Mietrecht wie Max Malkus, LL.M. aus Leipzig, um eine fundierte rechtliche Beratung zu erhalten.

14. September 2023

Untervermietung von Einzimmerwohnungen: Schutz und Rechte der Mieter im Mietrecht

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Einleitung:

Mietrechtliche Angelegenheiten können komplex und vielschichtig sein. Besonders im Bereich des Mietrechts und Immobilienrechts ist es entscheidend, gut informiert zu sein. In diesem Blogbeitrag werden wir uns mit einer wichtigen Frage befassen: Können Mieter von Einzimmerwohnungen ihre Wohnung untervermieten? Die Antwort darauf ist von großer Bedeutung, denn sie betrifft das Recht der Mieter auf Gestattung der Untervermietung. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat hierzu ein interessantes Urteil gefällt, das die Rechte der Mieter stärkt.

Untervermietung von Einzimmerwohnungen – Ein Überblick:

Mieter von Einzimmerwohnungen stehen in Bezug auf die Untervermietung oft vor Unsicherheiten. Sie fragen sich, ob ihnen das Recht zur Untervermietung ihrer Wohnung zusteht, insbesondere wenn sie vorübergehend berufsbedingt abwesend sind. Der BGH hat in einem Urteil vom 13.09.2023 (VIII ZR 109/22) eine klare Entscheidung getroffen.

Die BGH-Entscheidung im Detail:

In diesem Fall wollte ein Mieter seine Einzimmerwohnung während eines beruflichen Auslandsaufenthalts untervermieten. Sein Vermieter verweigerte zunächst die Zustimmung. Der Mieter klagte vor Gericht auf Erlaubnis zur Untervermietung eines Teils der Wohnung an eine bestimmte Person. Interessant ist, dass der Mieter persönliche Gegenstände in der untervermieteten Wohnung zurückließ und einen Wohnungsschlüssel behielt.

Der BGH entschied zugunsten des Mieters und gestattete die Untervermietung nach § 553 Abs. 1 BGB. Hierbei betonte das Gericht, dass die Vorschrift keine quantitativen oder qualitativen Anforderungen bezüglich des beim Mieter verbleibenden Anteils des Wohnraums oder dessen Nutzung enthält. Entscheidend ist vielmehr, dass der Mieter den Gewahrsam an dem Wohnraum nicht vollständig aufgibt.

Schutz für Mieter von Einzimmerwohnungen:

Der BGH-Urteil zeigt, dass auch Mieter von Einzimmerwohnungen Schutz und Rechte gemäß § 553 Abs. 1 BGB genießen. Es ist unerheblich, ob es sich um eine Einzimmerwohnung oder eine Mehrzimmerwohnung handelt. Der Schutzzweck der Vorschrift, nämlich den Wohnraum zu erhalten, gilt gleichermaßen. Insbesondere bei befristeter Abwesenheit des Mieters kann die Untervermietung eine sinnvolle Option sein.

Disclaimer: Die in diesem Blogbeitrag bereitgestellten Informationen dienen ausschließlich zu Informationszwecken und ersetzen keine rechtliche Beratung. Wir empfehlen, sich mit diesen Urteilen vertraut zu machen, um ein besseres Verständnis für die rechtlichen Aspekte der Untervermietung zu entwickeln. Die rechtlichen Bestimmungen und Anforderungen können je nach Jurisdiktion variieren und unterliegen ständigen Änderungen. Wir übernehmen keine Haftung für Handlungen oder Entscheidungen, die aufgrund der in diesem Beitrag bereitgestellten Informationen getroffen werden

Kontaktieren Sie uns:

Wenn Sie weitere Fragen zum Mietrecht und Immobilienrecht haben oder rechtliche Unterstützung benötigen, stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung. Kontaktieren Sie uns über unser Kontaktformular.

18. August 2023

Recht auf Mietminderung bei Warmwasserausfall: Ihr Leitfaden von buero.malkus

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Bei einem Ausfall der Warmwasserversorgung in Ihrer gemieteten Wohnung oder Ihrem Gewerbeobjekt kann dies je nach Jahreszeit äußerst ärgerlich sein. Allerdings berechtigt dieser Umstand Sie als Mieter zur Mietminderung.

Selbst wenn Ihr Vermieter den gemeldeten Mangel umgehend behebt, sind Sie dennoch nur verpflichtet, die reduzierte Miete zu entrichten. Dabei spielt es keine Rolle, wer die Störung verursacht hat. Entscheidend ist allein, dass Warmwasser in Ihrer Wohnung oder Ihrem Gewerberaum nicht verfügbar ist. Infolgedessen haben Sie ein „Recht auf Mietminderung“.

Für Mieter, die das Risiko einer Kündigung wegen zu geringer Mietzahlungen vermeiden möchten, stellt sich die Frage nach der Höhe der Mietminderung.

In dieser Angelegenheit haben bereits verschiedene Gerichte geurteilt. Obwohl die genaue Höhe von Fall zu Fall variieren kann, tendieren Gerichte dazu, in Fällen, in denen die Warmwasserversorgung vollständig ausfällt, Minderungssätze von etwa 10 % zu akzeptieren (zum Beispiel LG Kassel, 12. Oktober 1978, 1 S 89/78, LG Berlin, 4. Juni 1993, 64 T 69/93, LG Heidelberg, 8. November 1996, 5 S 95/96).

Die Mietminderung gilt nur für die Tage, an denen der Mangel tatsächlich auftritt, das heißt, wenn Warmwasser in Ihrer Wohnung nicht verfügbar ist. Es liegt in Ihrer Verantwortung, das Vorhandensein des Mangels und die Dauer nachzuweisen. Die Dauer des Ausfalls ist also entscheidend.

Darüber hinaus sollte die Wassertemperatur in der Regel zwischen 40 und 60°C liegen. Ein Mangel liegt normalerweise nicht vor, wenn die Warmwasseraufbereitung etwas Zeit in Anspruch nimmt. Geräuschbelästigungen aufgrund der Wasseraufbereitung berechtigen normalerweise nicht zur Mietminderung. Ihr Vermieter darf die Temperatur des Warmwassers auch nicht in den Nachtstunden absenken.

Es ist wichtig zu betonen, dass in jeder rechtlichen Auseinandersetzung die individuellen Umstände entscheidend sind. Daher kann dieser Beitrag keine pauschale Antwort auf Fragen zur Mietminderung bieten.

Falls Sie Fragen zu Mängeln in Ihrer Wohnung oder Ihrem Gewerbeobjekt haben, stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung. Vereinbaren Sie einen Beratungstermin mit Rechtsanwalt Max Malkus, LL.M.