Pachtvertrag

Der Abschluss eines Pachtvertrages für ein Gartengrundstück eröffnet viele Gestaltungsmöglichkeiten. Doch am Ende des Pachtverhältnisses stellt sich häufig die Frage: Welche Verpflichtungen bestehen bei der Rückgabe des Grundstücks? Der rechtliche Rahmen ist dabei in der Regel klar definiert, bietet aber in der Praxis oft Raum für Diskussionen. Dieser Beitrag beleuchtet die wesentlichen Aspekte der Rückgabepflichten für Gärten, die nicht dem Bundeskleingartengesetz (BKleingG) unterfallen.

Der rechtliche Rahmen: Was sagt das Gesetz?

Das Pachtrecht richtet sich nach den allgemeinen Vorschriften der §§ 581 ff. BGB. Für die Rückgabe von Pachtsachen gelten insbesondere die Regelungen aus dem Mietrecht (§§ 546 ff. BGB), die über § 581 Abs. 2 BGB entsprechend anwendbar sind.

Nach § 546 Abs. 1 BGB besteht die Verpflichtung, die Pachtsache nach Beendigung des Pachtverhältnisses zurückzugeben. Dies umfasst:

• Die Herausgabe des unmittelbaren Besitzes an die Eigentümerinnen.
• Die Entfernung von Einrichtungen und Gegenständen, die von der pachtenden Person selbst eingebracht wurden, soweit diese nicht Bestandteil des Pachtgegenstandes geworden sind.

Dabei gilt der Grundsatz, dass die Rückgabe in dem Zustand zu erfolgen hat, in dem sich die Pachtsache bei Vertragsbeginn befand, abzüglich der vertragsgemäßen Abnutzung (§ 538 BGB).

Bauliche Anlagen: Was darf bleiben, was muss entfernt werden?

Bei der Rückgabe eines Gartens stellt sich häufig die Frage nach der Behandlung von baulichen Anlagen, wie Gartenhäuser, Zäunen oder befestigten Wegen. Hier sind die vertraglichen Vereinbarungen entscheidend. Zwei Konstellationen sind besonders relevant:

1. Bereits vorhandene Baulichkeiten:
   Bauliche Anlagen, die bei Vertragsbeginn vorhanden waren, gelten grundsätzlich als Teil des ursprünglichen Pachtgegenstandes. Diese müssen in der Regel nicht entfernt werden, da sie nicht von der pachtenden Person eingebracht wurden.

2. Während der Pacht errichtete Baulichkeiten:
   Bauliche Anlagen, die während der Vertragslaufzeit errichtet wurden, sind in der Regel zu entfernen, sofern dies im Vertrag oder durch gesetzliche Vorschriften gefordert wird.

Die Entfernungspflicht kann eingeschränkt sein, wenn die Eigentümerinnen die Errichtung der Anlagen genehmigt haben oder diese für eine weitere Nutzung des Gartens erforderlich sind. Ohne ausdrückliche Regelung kann nicht verlangt werden, den Garten in einem besseren Zustand als bei Vertragsbeginn zurückzugeben. Es kommt aber in jedem Fall darauf an, was im konkreten Fall bei Vertragsschluss gewollt war und wie sich das Vertragsverhältnis darüber hinaus, ggf. auch durch mündliche Abreden (neu) gestaltet hat.

Vertragsklauseln und ihre Wirksamkeit

Viele Pachtverträge enthalten Regelungen, die den Umfang der Rückgabepflichten präzisieren. Diese Klauseln sind in der Regel als Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) nach §§ 305 ff. BGB überprüfbar. Eigentümerinnen sollten daher darauf achten, dass Vertragsklauseln klar und rechtlich durchsetzbar formuliert sind.

Verhältnismäßigkeit und Zumutbarkeit

Die Kosten für die Beräumung und Wiederherstellung des Gartens können erheblich sein. Daher stellt sich bei umfangreichen Forderungen häufig die Frage nach der Verhältnismäßigkeit. Gemäß § 242 BGB (Treu und Glauben) dürfen Rückgabepflichten nicht unverhältnismäßig belasten. Eine Forderung zur Entfernung aufwändig errichteter Wege oder genehmigter Baulichkeiten, die regelmäßig auch rechtlich so nicht durchsetzbar und auch nicht wirtschaftlich sinnvoll.

Die Rückgabepflichten bei einem Pachtverhältnis für Gärten hängen maßgeblich von den vertraglichen Regelungen ab. Sowohl die pachtende als auch die Eigentümerinnen sollten bereits bei Vertragsschluss klare und rechtssichere Vereinbarungen treffen, um Streitigkeiten am Ende des Pachtverhältnisses zu vermeiden. Ohne hinreichende Vereinbarung kommen die gesetzlichen Regeln für die Pacht zu Anwendung.

Für Eigentümerinnen empfiehlt es sich, Rückgabeklauseln so zu formulieren, dass sie den gesetzlichen Vorgaben entsprechen und keine unangemessene Benachteiligung der pachtenden Partei darstellen. Die pachtende Partei wiederum sollte prüfen, ob die geforderten Maßnahmen tatsächlich im Einklang mit dem Vertrag und den gesetzlichen Vorgaben stehen.

Haben Sie Fragen zu Ihrem Pachtvertrag oder benötigen Sie Unterstützung bei der Durchsetzung oder Abwehr von Rückgabeforderungen? Kontaktieren Sie uns – wir stehen Ihnen im Pacht- und Immobilienrecht zur Seite.

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