Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete: Fokus auf die Anforderungen an Vergleichswohnungen und rechtliche Aspekte
Mieterhöhungen gehören zu den Themen, die Mieter und Vermieter gleichermaßen beschäftigen. Besonders bedeutend ist die Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete, bei der der Vermieter in der Regel drei Vergleichswohnungen heranzieht, um die Begründung der Erhöhung zu stützen. Doch welche Anforderungen müssen diese Vergleichswohnungen erfüllen, und welche prozessualen Konsequenzen ergeben sich für den Mieter im Falle eines Rechtsstreits?
Rechtliche Grundlagen und Prozessführung
Das Mieterhöhungsverfahren gemäß § 558a des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) erfordert die genaue Einhaltung formeller Anforderungen seitens des Vermieters. Sollte das Erhöhungsverlangen formell unwirksam sein, kann der Vermieter dieses in der Regel auch noch im Prozess, auf eigene Kosten nachbessern. Dabei ist es essenziell, dass der Mieter ausreichend begründete Informationen erhält, um die Berechtigung der Mieterhöhung sachlich prüfen zu können.
Gemäß der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) müssen die Vergleichswohnungen im Erhöhungsverlangen identifizierbar sein. In der Regel genügen Angaben wie die Anschrift, das Stockwerk, die Größe der Wohnung und die Quadratmetermiete. Es besteht jedoch keine Notwendigkeit, Angaben zu den Personen der Vergleichswohnungen zu machen, es sei denn, diese sind zur Identifikation der Wohnung erforderlich.
Anforderungen an Vergleichswohnungen
Die Benennung der Vergleichswohnungen soll dem Mieter ermöglichen, das Erhöhungsverlangen nachzuvollziehen und die Vergleichbarkeit mit seiner eigenen Wohnung zu prüfen. Es ist entscheidend, dass die benannten Wohnungen dem örtlichen Wohnungsmarkt angehören, sodass sie in derselben politischen Gemeinde liegen wie die zu vermietende Wohnung.
Zudem müssen die Vergleichswohnungen vergleichbar sein, jedoch nicht in allen Wohnwertmerkmalen mit der betroffenen Wohnung übereinstimmen. Es genügt eine Gesamtschau, wobei die Vergleichbarkeit in Bezug auf die relevanten Mietmerkmale gewahrt sein sollte.
Prozessuale Konsequenzen und Mietrechtsreform 2001
Im Falle eines unwirksamen Mieterhöhungsverlangens wird die erhobene Klage in der Regel nach der h.M. als unbegründet betrachtet. Das Gericht weist den Vermieter darauf hin, dass er ein wirksames Erhöhungsverlangen noch im Prozess nachholen kann. Erst nach Ablauf einer neuen Überlegungsfrist des Mieters darf das Gericht eine Entscheidung treffen. Der Mieter hat die Möglichkeit, bei einem nun wirksamen Erhöhungsverlangen im Rahmen der Überlegungsfrist zuzustimmen, in diesem Fall trägt der Mieter die Kosten des Gerichtsverfahrens nicht.
Kostentragungslast im Prozess
Entscheidet sich der Mieter während der neuen Überlegungsfrist dazu, dem nun ordnungsgemäß begründeten Erhöhungsverlangen zuzustimmen, kann er den Anspruch des Vermieters im Prozess anerkennen und dabei Kosten gemäß § 93 der Zivilprozessordnung vermeiden. Wurde der Mieter allerdings zuvor wirksam zur Mieterhöhung aufgefordert und verklagt, kann auch ein sofortiges Anerkenntnis die Kostentragungspflicht des Mieters nicht beseitigen. Prüfen Sie daher bei jedem Erhöhungsverlangen den Sachverhalt sorgsam.
Fazit
Die Einhaltung der formellen Anforderungen an das Mieterhöhungsverfahren ist entscheidend für die Wirksamkeit eines Erhöhungsverlangens. Die transparente Benennung und Begründung der Vergleichswohnungen ermöglichen es dem Mieter, die Berechtigung der Mieterhöhung zu prüfen und gegebenenfalls rechtlich dagegen vorzugehen. Eine klare Kommunikation seitens des Vermieters sowie die Einhaltung gesetzlicher Vorgaben tragen zur Vermeidung unnötiger rechtlicher Auseinandersetzungen bei und fördern ein faires Mietverhältnis zwischen den Parteien. A
Bitte beachten Sie, dass dieser Artikel allgemeine rechtliche Informationen enthält. Im Falle rechtlicher Fragen oder spezifischer Situationen nehmen Sie Kontakt zu unseren Fachexperten auf, haben Sie keine Scheu uns zu konsultieren.
