Die Macht der Details: BGH-Entscheidung zum Mietrückstand und die Rolle des Jobcenters
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einem Hinweisbeschluss vom 17. Februar 2015 (Az. VIII ZR 236/14) über die außergewöhnlichen Umstände eines Mietrückstands und dessen Auswirkungen auf eine Kündigung entschieden. Der Fall betraf einen Mieter, der seit 2007 eine Wohnung gemietet hatte. Im März 2010 zahlte er einen Teilbetrag der Miete nicht. Das Jobcenter teilte im August 2012 mit, ab Oktober 2012 die Miete zu übernehmen, doch die Zahlung für November und Dezember 2012 unterblieb versehentlich.
Die Vermieterin kündigte dem Mieter fristlos und hilfsweise ordentlich im Dezember 2012. Das Amtsgericht gab der Räumungsklage statt, während das Landgericht der Berufung des Mieters weitgehend stattgab. Der BGH beschäftigte sich in seinem Hinweisbeschluss mit der Frage, ob der Mieter aufgrund des Ausbleibens von Transferleistungen des Jobcenters in Verzug geraten war und die Kündigungen gerechtfertigt waren.
Der BGH entschied, dass der Umstand, dass der Mieter behördliche Transferleistungen erhielt, sein Risiko eines unverschuldeten Geldmangels nicht entfallen ließ. Dennoch stellte der BGH fest, dass im konkreten Fall, in dem der Mieter erst durch die Kündigung erfuhr, dass das Jobcenter die Mietzahlung für November und Dezember 2012 nicht vorgenommen hatte, ein unverschuldeter Tatsachenirrtum vorlag, der den Eintritt des Verzugs hinderte.
Die außerordentliche Kündigung vom 5. Dezember 2012 war somit unwirksam. Die anschließende fristlose Kündigung vom 23. Dezember 2012 wurde für unwirksam erklärt, da der noch ausstehende Rückstand innerhalb der gesetzlichen Schonfrist nachgezahlt wurde. Der BGH betonte dabei die außergewöhnlichen Umstände des Falls und sah es als geboten an, den verbleibenden Rückstand unter Berücksichtigung von Treu und Glauben außer Betracht zu lassen.
Die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung wurde ebenfalls als unwirksam erklärt, da es an einer schuldhaften Pflichtverletzung des Mieters bezüglich der Mieten für November und Dezember 2012 fehlte und der geringfügige Rückstand keine ordentliche Kündigung rechtfertigte. Die Entscheidung des BGH verdeutlicht, dass selbst bei Zahlungsverzug des Mieters besondere Umstände eine Kündigung unwirksam machen können, insbesondere wenn der Mieter auf behördliche Transferleistungen angewiesen ist.
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