Die Frage nach Betriebsnebenkosten spielt nicht nur im Wohnraummietrecht eine entscheidende Rolle, sondern auch im Gewerberaummietrecht. Dabei gelten besondere Regelungen und Herausforderungen, denen Mieter und Vermieter gegenüberstehen. Im Allgemeinen wird oft angenommen, dass im Gewerberaummietrecht die Umlage der Kosten auf den Mieter möglich ist. Doch auch hier bedarf es klarer Vereinbarungen und einer genauen Prüfung der Vertragsklauseln.
Sonderfall Wartungskostenumlage im Gewerbemietrecht: Besonders hervorzuheben ist die Thematik der Wartungskosten. Im Gewerbemietrecht besteht die Besonderheit, dass eine mögliche Kostendeckelung erforderlich sein kann, insbesondere bei Wartungskosten an Gemeinschaftsanlagen. Die Umlage solcher Kosten im Mietvertrag sollte jedoch klar und transparent spezifiziert sein, um Unklarheiten zu vermeiden. Die Vielfalt der Kostenarten macht es erforderlich, genaue Angaben zu machen, um eine intransparente Regelung zu verhindern.
Betriebskostenvorauszahlungen im Detail: Die genaue Spezifikation der umlegbaren Kosten ist auch bei wenigen Betriebskostenarten entscheidend. Eintragungen von Vorauszahlungsbeträgen für bestimmte Positionen im Mietvertrag bedeuten, dass nur für diese Kosten Vorauszahlungen zu leisten sind. Eine jahrelange Praxis der Abrechnung kann eine solche vertragliche Unklarheit konkretisieren und Klarheit schaffen.
Schweigen ist keine Zustimmung: Eine stillschweigende Änderung der mietvertraglichen Umlagevereinbarung erfolgt nicht allein durch die Betriebskostenabrechnung des Vermieters, wenn er nicht zur Umlage berechtigt ist. Schweigen und fehlender Widerspruch haben grundsätzlich keinen Erklärungswert gegenüber Verbrauchern oder Mietern.
Verhandlungen und Vertragspraxis: Änderungen in der Betriebskostenabrechnung müssen klar kommuniziert werden. Eine Ankündigung durch den Vermieter und eine nachfolgende Umsetzung in der Abrechnung stellen ein Angebot zur Änderung der Betriebskostenumlagevereinbarung dar. Mieter können dieses Angebot akzeptieren, indem sie auf der Abrechnung basierende Nachforderungen begleichen oder die angepassten Vorauszahlungen leisten. Dies gilt insbesondere im Gewerberaummietrecht, wenn vor der geänderten Abrechnung Verhandlungen zwischen Vermieter und Mieter stattgefunden haben.