Der Ablauf einer Mieterhöhungsklage gemäß Gesetzeslage und Rechtsprechung
Die Abwicklung einer Mieterhöhungsklage gemäß den gesetzlichen Vorgaben und den richterlichen Entscheidungen ist für Vermieter und Mieter von hoher Relevanz. Hier erläutern wir den präzisen Prozessablauf und die notwendigen Schritte bei einer Klage auf Mieterhöhung gemäß den geltenden Gesetzen und Gerichtsentscheidungen.
1. Erfordernisse einer wirksamen Mieterhöhungsklage
Gemäß § 558 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ist es für einen Vermieter wesentlich, ein ordnungsgemäßes Mieterhöhungsverlangen gemäß den Bestimmungen der §§ 558a und 558b BGB vorzulegen. Die Einhaltung der formellen Vorgaben ist entscheidend, wie es auch durch maßgebliche Entscheidungen des Bundesgerichtshofs (BGH) betont wurde.
2. Hauptaspekte des Prozessablaufs
a. Vorliegen eines wirksamen Mieterhöhungsverlangens
Der BGH hat festgestellt, dass eine Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung unzulässig ist, sofern kein gültiges Mieterhöhungsverlangen vorliegt. Dieses umfasst die formellen Anforderungen hinsichtlich Erklärung und Begründung des Mieterhöhungsverlangens sowie der Fristen gemäß § 558a und § 558b BGB.
b. Einhaltung der Klagefrist
Die Klagefrist beläuft sich gemäß § 558b Abs. 2 BGB auf drei volle Monate nach Ablauf der Überlegungsfrist des Mieters. Die Nichtbeachtung dieser Fristen führt nicht zur Unzulässigkeit, sondern zur Unbegründetheit der Klage. Nach Ablauf dieser Frist gilt das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters als nicht gestellt oder unwirksam.
c. Ablauf der Überlegungsfrist
Die Überlegungsfrist muss vor Beginn der Klagefrist abgeschlossen sein und zum Zeitpunkt der Klagezustellung abgelaufen sein. Das Fehlen dieses Zeitablaufs führt dazu, dass die Klage nicht als unzulässig, sondern als unbegründet betrachtet wird.
d. Beurteilung der materiellen Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens
Bei der Überprüfung der materiellen Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens ist der Tatrichter nicht ausschließlich an die im Mieterhöhungsverlangen des Vermieters genannten Begründungsmittel gemäß § 558a Abs. 2 BGB gebunden (BGH NZM 2013, Seite 138). Die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Prozess kann auf verschiedenen Erkenntnisquellen beruhen, die die tatsächlich gezahlten Mieten für ähnliche Wohnungen in einer für die Überzeugungsbildung des Gerichts ausreichenden Weise darlegen (BGH NZM 2010, Seite 665; BVerfGE 37, Seite 132).
Die Prüfung, ob ein vorliegender Mietspiegel die Anforderungen des § 558d Abs. 1 BGB erfüllt, ist im Mieterhöhungsprozess nicht allein aufgrund der Bezeichnung als qualifizierter Mietspiegel durch den Ersteller oder die Anerkennung durch Gemeinde und Interessenvertreter von Vermietern und Mietern ausreichend. Diese Umstände begründen nicht automatisch die Erfüllung der Voraussetzungen gemäß § 558d Abs. 1 BGB, insbesondere was die wissenschaftlichen Grundsätze bei der Mietspiegelerstellung betrifft. Die Beweislast für das Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels liegt bei der Partei, die sich auf die Vermutung gemäß § 558d Abs. 3 BGB beruft (BGH NZM 2013, Seite 138; NJW 2013, Seite 775).
Die Anerkennung des vorhandenen Mietspiegels als Beweismittel durch das zuständige Gericht kann für den Vermieter von Vorteil sein, wenn die geforderte Mieterhöhung sich innerhalb der Spanne des Mietspiegels befindet. Der Hauptstreitpunkt liegt oft nicht in der Anfechtbarkeit des Mietspiegels selbst, sondern in der genauen Zuordnung der Wohnung zu diesem Mietspiegel.
3. Bedeutung der Rechtsfolgen und Verfahrensdauer
Die Durchführung einer Mieterhöhung kann zu ausgedehnten gerichtlichen Auseinandersetzungen führen. Vermieter und Mieter sollten berücksichtigen, dass Mieterhöhungsbeträge für einen Zeitraum von ein bis zwei Jahren nachgezahlt werden müssen. Hierbei entstehen zusätzliche Verfahrenskosten, insbesondere bei Inanspruchnahme von Sachverständigengutachten.
Fazit
Für Vermieter ist die genaue Kenntnis der gesetzlichen Anforderungen und des Prozessablaufs bei einer Mieterhöhungsklage von großer Wichtigkeit. Die exakte Einhaltung der formellen Vorgaben und Fristen sowie das Verständnis der Rechtsfolgen sind entscheidend für eine erfolgreiche Durchsetzung oder Abwehr einer Mieterhöhungsklage. Die Konsultation spezialisierter Anwälte ist ratsam, um rechtliche Fallstricke zu vermeiden und die Interessen der Vermieter optimal zu vertreten, kommen Sie bei Fragen gerne auf uns zu. .
