Wohnfläche

Die Größe einer Wohnung spielt eine entscheidende Rolle bei der Zufriedenheit eines Mieters. Grundsätzlich geht die Rechtsprechung davon aus, dass die im Mietvertrag angegebene Fläche eine Beschaffenheitsvereinbarung ist und keine bloße Objektbeschreibung. Hierbei hat die vereinbarte Mietfläche stets Vorrang und wird zur geschuldeten „Soll-Beschaffenheit“.

1. Beschaffenheitsvereinbarung:

Es wird in der Regel angenommen, dass die Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag eine Beschaffenheitsvereinbarung darstellt. Diese kann auch konkludent zustande kommen, wenn der Vermieter die Wohnungsgröße in Anzeigen oder durch Übermittlung von Grundrissplänen vor Vertragsschluss erkennbar gemacht hat. Eine bloße Angabe in Zeitungsannoncen oder Mieterbescheinigungen reicht dabei in der Regel nicht aus. Die im Mietvertrag genannte Wohnfläche sollte nicht durch Klauseln wie „ca.“ oder ähnliches eingeschränkt werden.

2. Flächenabweichung – 10%:

Eine erhebliche Flächenabweichung von mehr als 10% kann regelmäßig einen Mietmangel begründen. Dabei ist zu beachten, dass die vereinbarte Fläche maßgeblich ist, und eine zusätzliche Toleranzschwelle von 10% unzulässig ist. Der Mieter muss in der Regel keine konkrete Beeinträchtigung darlegen, wenn die Flächenabweichung mehr als 10% beträgt. Unterhalb dieser Grenze muss er nachweisen, dass die Flächenabweichung zu einer erheblichen Beeinträchtigung führt.

3. Berechnung der vermieteten Fläche:

Die Berechnung der vereinbarten Mietfläche unterliegt der Vereinbarung der Parteien. Bei Wohnraummieten vor dem 1.1.2004 können die Regelungen der II. BV herangezogen werden, es sei denn, es wird abweichendes Verständnis festgestellt. Bei späteren Vertragsabschlüssen gilt die Wohnflächenverordnung. Die Parteien können vertraglich festlegen, wie die Wohnfläche zu verstehen ist. Baurechtswidrige Nutzung einzelner Räume ist unbeachtlich, sofern keine Ungeeignetheit zur Nutzung vorliegt oder die Nutzung durch die Behörde untersagt wurde.

4. Rechtsfolgen:

Erkennt der Mieter nachträglich die Differenz zwischen vereinbarter und tatsächlicher Mietfläche, kann er in der Regel eine entsprechende Mietminderung geltend machen und in der Regel überzahlte Beträge zurückfordern. Die Regelverjährungsfrist beträgt drei Jahre ab Kenntniserlangung. Die Minderung erfolgt auf Basis der Bruttomiete. Vereinbarungen über die Flächenberechnung haben Auswirkungen auf Mieterhöhungen, Betriebskostenabrechnungen und die Berechnung der Kaution. Bei erheblicher Flächenabweichung kann  der Mieter zur fristlosen Kündigung berechtigt sein, ohne die Unzumutbarkeit weiterer Mietverhältnisfortführung darlegen zu müssen.

Es ist zu beachten, dass diese Informationen allgemeiner Natur sind und im Einzelfall rechtlicher Rat eingeholt werden sollte, wir stehen Ihnen bei Fragen gerne zur Verfügung.