Zahlungsverzug im Mietverhältnis: Rechtliche Aspekte und Kündigungs- und Heilungsmöglichkeiten
Das Mietverhältnis ist ein rechtlicher Pakt, der von beiden Parteien – Mieter und Vermieter – auf Vertrauen und klaren Vereinbarungen basiert. Eine der elementaren Verpflichtungen des Mieters ist die fristgerechte Zahlung der Miete. Doch was passiert, wenn dieser Zahlungsverpflichtung nicht nachgekommen wird? Ein Zahlungsverzug kann ernsthafte Konsequenzen nach sich ziehen, wobei die rechtlichen Rahmenbedingungen im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) klar definiert sind.
Außerordentliche und ordentliche Kündigungsmöglichkeiten für den Vermieter
Gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB hat der Vermieter die Möglichkeit, das Mietverhältnis außerordentlich fristlos zu kündigen, wenn der Mieter mit mehr als einer Monatsmiete in Verzug gerät. Diese außerordentliche Kündigung kann jedoch durch die Nachzahlung des Rückstands innerhalb einer bestimmten Frist nach Zustellung der Kündigung (gemäß § 569 Abs. 3 BGB) geheilt werden.
Im Gegensatz dazu ermöglicht § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB i.d.R. eine ordentliche Kündigung, wenn der Mieter einer Monatsmiete entspricht und die Forderung länger als einen Monat fällig ist. Im Regelfall kann eine ordentliche Kündigung aufgrund von Zahlungsrückständen nicht durch nachträgliche Zahlungen geheilt werden.
Heilungsmöglichkeiten durch Nachzahlung der Miete
Eine wichtige Besonderheit liegt in der Heilungsmöglichkeit einer außerordentlichen Kündigung durch die nachträgliche Zahlung des Rückstands innerhalb einer festgelegten Frist. Hierbei spielt die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs eine bedeutende Rolle: Nachträgliche Zahlungen können das Fehlverhalten des Mieters mildern und eine außerordentliche Kündigung unwirksam machen.
Die Besonderheiten während der Covid-19-Pandemie
Die Covid-19-Pandemie hat auch im Mietrecht ihre Spuren hinterlassen. Artikel 240 § 2 des Einführungsgesetzes zum BGB beschäftigt sich mit der Kündigung von Mietverhältnissen wegen Zahlungsverzugs während eines bestimmten Zeitraums aufgrund der Pandemie. Hier ist es entscheidend, den Zusammenhang zwischen der Pandemie und der Nichtleistung glaubhaft zu machen.
Fazit
Zahlungsverzug im Mietverhältnis kann zu erheblichen Rechtsfolgen führen. Sowohl für den Vermieter als auch den Mieter sind die rechtlichen Rahmenbedingungen klar umrissen. Während außerordentliche Kündigungen unter Umständen heilbar sind, sind ordentliche Kündigungen aufgrund von Zahlungsrückständen in der Regel nicht durch nachträgliche Zahlungen geheilt.
Es ist ratsam, rechtzeitig auf mögliche Zahlungsrückstände zu reagieren und sich bei streitigen Forderung Rechtsrat einzuholen, um Heilungsmöglichkeiten zu nutzen und rechtliche Konsequenzen zu vermeiden. Sollten Sie in einer solchen Situation unsicher sein konsultieren Sie uns gerne im Rahmen einer Erstberatung..
