Was ist eigentlich: Deliktische Ansprüche im Mietrecht?

Im Mietrecht denken viele zunächst an Kaution, Nebenkosten und Schönheitsreparaturen. Doch was, wenn es richtig kracht – im wörtlichen oder rechtlichen Sinn? Wenn etwa ein Mieter mutwillig die Wohnung beschädigt oder der Vermieter die Verkehrssicherungspflichten verletzt? Dann kommt ein oft übersehener Bereich ins Spiel: die deliktischen Ansprüche.

Was sind deliktische Ansprüche?

Deliktische Ansprüche basieren nicht auf dem Mietvertrag selbst, sondern auf dem allgemeinen Schadensersatzrecht (§§ 823 ff. BGB). Vereinfacht gesagt: Wer einem anderen schuldhaft und rechtswidrig einen Schaden zufügt, muss diesen ersetzen – unabhängig davon, ob ein Vertrag besteht.

🔹 Deliktische Fälle im Mietrecht: Praxisbeispiele

1. Beschädigung der Mietsache durch den Mieter

Wenn ein Mieter z. B. absichtlich Türen, Fenster oder Leitungen beschädigt, haftet er nicht nur mietvertraglich, sondern auch deliktisch nach § 823 BGB wegen Eigentumsverletzung. Eine solche parallele Haftung kann vor allem dann wichtig werden, wenn der Vertrag keine eindeutigen Regelungen enthält oder bereits beendet ist.

2. Verletzung der Verkehrssicherungspflichten durch den Vermieter

Kommt ein Mieter zu Schaden, weil z. B. die Treppe nicht beleuchtet oder der Handlauf locker ist, kann der Vermieter deliktisch auf Schadensersatz haften – wegen Verletzung der Pflichten zur Gefahrenabwehr.

3. Arglistige Täuschung bei der Mietpreisgestaltung

Fordert ein Vermieter wider besseres Wissen eine überhöhte Miete (z. B. durch Täuschung über Modernisierungen oder Vormieten), kann ein deliktischer Anspruch wegen vorsätzlicher sittenwidriger Schädigung (§ 826 BGB) entstehen. Auch Wuchermieten können deliktisch relevant sein, wie das LG Berlin am 19.01.2022 bestätigte (Aktenzeichen: 66 S 3/21 hier Auskunftsrecht im Zuge der Mietpreisgestaltung).

Besonderheit: Deliktische Ansprüche gegen Dritte

Deliktische Ansprüche können auch gegenüber Dritten bestehen – etwa gegen Handwerker, Hausverwalter oder Mitmieter, wenn sie Schäden verursachen. Beispiel: Eine defekte Installation führt zu einem Wasserschaden – hier haftet der Handwerker möglicherweise aus § 823 BGB und unter weiteren Umständen der Auftraggeber.

Verbindung zum Strafrecht: Wenn das Delikt auch ein Verbrechen ist

Viele deliktische Handlungen stellen zugleich Straftaten dar – etwa:

• Körperverletzung (§ 223 StGB) bei baulichen Mängeln,

• Betrug (§ 263 StGB) bei Mietpreismanipulation,

• Sachbeschädigung (§ 303 StGB) bei mutwilliger Zerstörung.

Hier eröffnet sich für Geschädigte die Möglichkeit der Nebenklage im Rahmen eines laufenden Strafverfahrens gegen den Vermieter oder einen Dritten. Auch hier unterstützen wir Sie gerne und umfassend.

 Deliktische Ansprüche – oft unterschätzt, rechtlich stark

Deliktische Ansprüche im Mietrecht sind  eine wichtige Ergänzung zu den mietvertraglichen Regelungen – und oft die einzige Handhabe, wenn Verträge enden oder Pflichten verletzt werden, ohne dass vertragliche Ansprüche greifen.

Sie sind Mieter oder Vermieter und haben Fragen zu Schadensersatz, Wuchermiete oder Verkehrssicherung?
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