Abbruch von Vertragsverhandlungen im Immobilienprojekt: Keine Haftung ohne besonderes Vertrauen
Mit Urteil vom 23. März 2021 (Az. 7 U 168/19) hat das Kammergericht Berlin die Voraussetzungen einer Schadensersatzhaftung wegen abgebrochener Vertragsverhandlungen weiter präzisiert. Die Entscheidung ist insbesondere für immobilienwirtschaftliche Projekte relevant, bei denen bereits im Vorfeld erhebliche Planungs- und Dispositionsentscheidungen getroffen werden.
Hintergrund des Falls
Im zugrunde liegenden Fall verhandelten die Parteien über den Abschluss eines Generalunternehmervertrages für ein Bauvorhaben. Ein verbindlicher Vertrag kam letztlich nicht zustande. Die Klägerin machte daraufhin Schadensersatz geltend und stützte sich darauf, dass die Beklagte ein berechtigtes Vertrauen auf den Vertragsschluss geschaffen habe und die Verhandlungen später pflichtwidrig abgebrochen worden seien.
Die geltend gemachten Schäden umfassten insbesondere entgangenen Gewinn sowie Aufwendungen für Planungsleistungen.
Entscheidung des Kammergerichts
Das Kammergericht hat die Berufung zurückgewiesen und einen Schadensersatzanspruch verneint. Nach Auffassung des Gerichts fehlte es bereits an einer Pflichtverletzung im Rahmen vorvertraglicher Schuldverhältnisse.
Das Gericht stellt zunächst klar, dass Vertragsparteien bis zum endgültigen Abschluss grundsätzlich frei sind, Verhandlungen zu beenden. Diese Vertragsfreiheit gilt auch dann, wenn eine Partei bereits Aufwendungen im Vertrauen auf den Vertragsschluss getätigt hat. Eine Haftung kommt nur ausnahmsweise in Betracht, wenn besondere Umstände vorliegen. Erforderlich ist insbesondere, dass ein schutzwürdiges Vertrauen auf den sicheren Abschluss des Vertrages geschaffen wurde und der Abbruch der Verhandlungen ohne sachlichen Grund erfolgt.
Kein schutzwürdiges Vertrauen
Ein solches Vertrauen konnte das Gericht im konkreten Fall nicht feststellen. Zwar hatte die Beklagte ihre grundsätzliche Bereitschaft zur Zusammenarbeit signalisiert. Gleichzeitig war jedoch für beide Seiten erkennbar, dass wesentliche Vertragsinhalte noch offen waren und ein schriftlicher Vertrag erst noch ausgearbeitet werden sollte.
Von besonderer Bedeutung war, dass der Vertragsentwurf unter einem sogenannten Gremienvorbehalt stand. Die Zustimmung eines Aufsichtsgremiums war somit Voraussetzung für das Zustandekommen des Vertrages. Dieser Umstand war der Klägerin bekannt. Vor diesem Hintergrund konnte aus Sicht des Gerichts kein berechtigtes Vertrauen auf einen sicheren Vertragsschluss entstehen.
Finanzierung als sachlicher Abbruchgrund
Unabhängig davon lag nach Auffassung des Gerichts ein sachlicher Grund für den Abbruch der Verhandlungen vor. Die Finanzierung des Projekts war gescheitert, da Banken die Darlehensgewährung verweigerten. Das Gericht stellt heraus, dass an das Vorliegen eines solchen „triftigen Grundes“ keine hohen Anforderungen zu stellen sind. Bereits nachvollziehbare wirtschaftliche Erwägungen reichen aus, um einen Abbruch zu rechtfertigen.
Aufwendungen im Vorfeld bleiben eigenes Risiko
Besonders praxisrelevant ist die Bewertung der bereits getätigten Aufwendungen. Die Klägerin hatte Planungsleistungen in Auftrag gegeben, obwohl der Vertrag noch nicht abgeschlossen war. Das Kammergericht stellt klar, dass solche Dispositionen grundsätzlich im eigenen unternehmerischen Risiko liegen. Dies gilt jedenfalls dann, wenn der Vertragsschluss noch unsicher ist und entsprechende Vorbehalte bestehen.
Bedeutung für die Praxis im Immobilienbereich
Die Entscheidung verdeutlicht, dass auch bei fortgeschrittenen Verhandlungen keine verlässliche rechtliche Position entsteht, solange der Vertrag nicht geschlossen ist oder besondere Vertrauensumstände hinzutreten. Gerade in der Immobilenwirtschaft kommt es häufig vor, dass bereits vor Vertragsschluss erhebliche Kosten ausgelöst werden. Die Entscheidung mahnt insoweit zu besonderer Vorsicht und klarer vertraglicher Absicherung. In der Praxis bleibt es daher regelmäßig dabei, dass jede Partei das Risiko eigener Vorleistungen bis zum endgültigen Vertragsschluss selbst trägt.
Beratung im Immobilienrecht
Auch wenn der vorliegende Fall einen bauvertraglichen Hintergrund hat, stellen sich vergleichbare Fragestellungen regelmäßig im Immobilienrecht, insbesondere bei Ankaufsprozessen, Projektentwicklungen oder komplexen Vertragsverhandlungen.
Hinweis / Disclaimer
Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung im Einzelfall dar. Die dargestellten Grundsätze ersetzen keine individuelle Prüfung unter Berücksichtigung der konkreten Umstände des jeweiligen Sachverhalts.
