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Rechtsprechung

Die aktuelle Rechtsprechung beeinflusst maßgeblich das Mietrecht, Strafrecht und Immobilienrecht. Als spezialisierte Kanzlei in Leipzig verfolgt buero.malkus Urteile von Amtsgerichten, Landgerichten und dem BGH und bereitet sie praxisnah auf. Unsere Urteilsbesprechungen zeigen, welche Folgen Entscheidungen für Mieter, Vermieter, Unternehmen und Beschuldigte haben – in Leipzig ebenso wie bundesweit. So bleiben Sie über die relevante Rechtsprechung stets auf dem Laufenden

Mietpreisbremse bei möbliertem Wohnraum – LG Berlin konkretisiert die Anforderungen

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Die Vermietung möblierter Wohnungen ist insbesondere in Großstädten wie Berlin und Leipzig weit verbreitet. Für Mieter stellt sich dabei häufig die Frage, ob die vereinbarte Miete überhaupt der gesetzlichen Mietpreisbremse entspricht. Das Urteil des Landgericht Berlin vom 13. September 2023 (LG Berlin 67. Zivilkammer, 67 S 51/22 ) bringt hierzu wichtige Klarstellungen. Im entschiedenen Fall hatte der Mieter eine möblierte Wohnung zu einer sogenannten Pauschalmiete angemietet. Diese umfasste neben der Nutzung der Wohnung auch Nebenkosten sowie weitere Leistungen wie Strom und Internet. Der Mieter hielt die Miete für überhöht und machte geltend, dass sie gegen die Regelungen der Mietpreisbremse gemäß §§ 556d ff. BGB verstoße. Er verlangte unter anderem die Rückzahlung überzahlter Miete sowie die Feststellung, dass die vereinbarte Miete teilweise unwirksam sei.

 

Nach § 556d Abs. 1 BGB darf die Miete bei Abschluss eines Mietvertrages in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 % übersteigen. Zur Bestimmung dieser Vergleichsmiete wird häufig auf den Mietspiegel zurückgegriffen. Genau hier setzt die Entscheidung des Landgerichts an.  Das Landgericht Berlin hat entschieden, dass die vereinbarte Miete teilweise unwirksam war, weil sie die zulässige Miethöhe überschritt. Dabei hat das Gericht insbesondere folgende Punkte hervorgehoben:

1. Mietspiegel nicht ohne Weiteres anwendbar

Der Berliner Mietspiegel bildet ausschließlich unmöblierte Wohnungen ab. Bei einer möblierten Vermietung – insbesondere bei umfangreicher Möblierung – kann er daher nicht ohne Anpassung herangezogen werden.

Das Gericht stellt klar, dass es sich bei möblierten Wohnungen regelmäßig um einen eigenständigen Teilmarkt handelt.

 

2. Ermittlung der Vergleichsmiete durch Sachverständige

Da es für möblierte Wohnungen keine allgemein anerkannten Vergleichswerte gibt, muss die ortsübliche Vergleichsmiete im Zweifel durch ein Sachverständigengutachten ermittelt werden. Im konkreten Fall wurde ein solches Gutachten eingeholt, das die marktübliche Miete für vergleichbare möblierte Wohnungen ermittelte.

 

3. Vormiete schützt den Vermieter nur eingeschränkt

Der Vermieter kann sich gemäß § 556e Abs. 1 BGB grundsätzlich auf eine höhere Vormiete berufen. Voraussetzung ist jedoch, dass diese Vormiete ihrerseits rechtlich zulässig war. Das Landgericht stellt klar, dass eine überhöhte Vormiete ist nicht schutzwürdig und kann nicht zur Rechtfertigung einer überhöhten Neuvermietung herangezogen werden.  Die Entscheidung zeigt deutlich, dass die Mietpreisbremse auch bei möblierten Wohnungen Anwendung findet – allerdings mit besonderen Anforderungen. Für Mieter bedeutet dies, dass auch bei scheinbar pauschalen „All-inclusive-Mieten“ eine Überprüfung sinnvoll sein kann. Für Vermieter wird deutlich, dass die Möblierung einer Wohnung keine freie Preisgestaltung ermöglicht. Vielmehr muss die Miethöhe im Streitfall nachvollziehbar begründet werden können, häufig unter Einbeziehung eines Sachverständigen. Das Urteil des Landgerichts Berlin schafft mehr Klarheit in einem bislang unscharfen Bereich des Mietrechts. Die Mietpreisbremse gilt auch für möblierten Wohnraum. Gleichzeitig ist die Bestimmung der zulässigen Miete komplexer und erfordert eine differenzierte Betrachtung des jeweiligen Einzelfalls.

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Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Eine rechtliche Bewertung ist stets vom konkreten Einzelfall abhängig.

Mietpreisbremse: Welche „Vormiete“ zählt wirklich?

Mietpreisbremse: Welche „Vormiete“ zählt wirklich?

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Die sogenannte Mietpreisbremse sorgt in der Praxis immer wieder für Unsicherheit. Eine besonders wichtige Frage ist, welche frühere Miete ein Vermieter bei Abschluss eines neuen Mietvertrags berücksichtigen darf. Mit Urteil vom 19. August 2020 (AZ: VIII ZR 374/18) hat der Bundesgerichtshof hierzu eine bedeutsame Entscheidung getroffen. Die Mieterin hatte im Jahr 2016 eine Wohnung in Berlin angemietet. Die vereinbarte Miete lag deutlich über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Grundsätzlich ist dies in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt – wie in Berlin – nur eingeschränkt zulässig.

 

Der Vermieter berief sich darauf, dass bereits früher eine ähnlich hohe Miete für die Wohnung verlangt worden sei. Allerdings lag zwischen dieser früheren Wohnraummiete und dem neuen Mietvertrag eine Besonderheit: Die Wohnung war zwischenzeitlich nicht zu Wohnzwecken, sondern als Büro vermietet worden. Die entscheidende Frage lautete daher: Darf der Vermieter sich auf eine ältere Wohnraummiete berufen, obwohl zuletzt eine gewerbliche Nutzung vorlag? Der Bundesgerichtshof hat diese Frage verneint. Maßgeblich ist ausschließlich die Miete aus dem unmittelbar vorherigen Mietverhältnis – und dieses muss ein Wohnraummietverhältnis gewesen sein. Eine weiter zurückliegende Wohnraummiete genügt nicht. Ebenso wenig kann eine gewerbliche Nutzung „übersprungen“ werden, um eine frühere höhere Miete zu rechtfertigen. Mit anderen Worten:
Wenn eine Wohnung vor der Neuvermietung zuletzt gewerblich genutzt wurde, kann der Vermieter sich nicht auf eine noch ältere Wohnraummiete berufen.

Warum das Urteil wichtig ist

Das Gericht begründet seine Entscheidung vor allem mit dem Zweck der Mietpreisbremse. Diese soll verhindern, dass Mieten bei einem Mieterwechsel sprunghaft steigen und insbesondere einkommensschwächere Mieter verdrängt werden. Würde der Gesetzgeber beliebig weit zurückliegende Mieten heranzuziehen, ließe sich die Mietpreisbremse leicht umgehen. Genau dies wollte der Gesetzgeber verhindern. Für Mieter bedeutet die Entscheidung eine Stärkung ihrer Rechte. Wer eine Wohnung anmietet, kann einfacher prüfen (lassen), ob die vereinbarte Miete tatsächlich zulässig ist. Gerade in Fällen, in denen eine Wohnung zuvor als Büro oder Praxis genutzt wurde, bestehen häufig gute Erfolgsaussichten.Für Vermieter zeigt das Urteil, dass die Spielräume bei der Miethöhe enger sind als teilweise angenommen. Eine zwischenzeitliche Nutzungsänderung kann dazu führen, dass frühere – höhere – Mieten nicht mehr berücksichtigt werden dürfen.

 

Haben Sie Fragen zur Miethöhe, zur Mietpreisbremse oder möchten Sie Ihre Ansprüche prüfen lassen? Vereinbaren Sie einen Beratungstermin in unserer Kanzlei

 

Hinweis

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Jede rechtliche Bewertung hängt von den Umständen des Einzelfalls ab.

Abbruch von Vertragsverhandlungen im Immobilienprojekt: Keine Haftung ohne besonderes Vertrauen

Abbruch von Vertragsverhandlungen im Immobilienprojekt: Keine Haftung ohne besonderes Vertrauen

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Mit Urteil vom 23. März 2021 (Az. 7 U 168/19) hat das Kammergericht Berlin die Voraussetzungen einer Schadensersatzhaftung wegen abgebrochener Vertragsverhandlungen weiter präzisiert. Die Entscheidung ist insbesondere für immobilienwirtschaftliche Projekte relevant, bei denen bereits im Vorfeld erhebliche Planungs- und Dispositionsentscheidungen getroffen werden.

Hintergrund des Falls

Im zugrunde liegenden Fall verhandelten die Parteien über den Abschluss eines Generalunternehmervertrages für ein Bauvorhaben. Ein verbindlicher Vertrag kam letztlich nicht zustande. Die Klägerin machte daraufhin Schadensersatz geltend und stützte sich darauf, dass die Beklagte ein berechtigtes Vertrauen auf den Vertragsschluss geschaffen habe und die Verhandlungen später pflichtwidrig abgebrochen worden seien.

Die geltend gemachten Schäden umfassten insbesondere entgangenen Gewinn sowie Aufwendungen für Planungsleistungen.

Entscheidung des Kammergerichts

Das Kammergericht hat die Berufung zurückgewiesen und einen Schadensersatzanspruch verneint. Nach Auffassung des Gerichts fehlte es bereits an einer Pflichtverletzung im Rahmen vorvertraglicher Schuldverhältnisse.

Das Gericht stellt zunächst klar, dass Vertragsparteien bis zum endgültigen Abschluss grundsätzlich frei sind, Verhandlungen zu beenden. Diese Vertragsfreiheit gilt auch dann, wenn eine Partei bereits Aufwendungen im Vertrauen auf den Vertragsschluss getätigt hat. Eine Haftung kommt nur ausnahmsweise in Betracht, wenn besondere Umstände vorliegen. Erforderlich ist insbesondere, dass ein schutzwürdiges Vertrauen auf den sicheren Abschluss des Vertrages geschaffen wurde und der Abbruch der Verhandlungen ohne sachlichen Grund erfolgt.

Kein schutzwürdiges Vertrauen

Ein solches Vertrauen konnte das Gericht im konkreten Fall nicht feststellen. Zwar hatte die Beklagte ihre grundsätzliche Bereitschaft zur Zusammenarbeit signalisiert. Gleichzeitig war jedoch für beide Seiten erkennbar, dass wesentliche Vertragsinhalte noch offen waren und ein schriftlicher Vertrag erst noch ausgearbeitet werden sollte.

Von besonderer Bedeutung war, dass der Vertragsentwurf unter einem sogenannten Gremienvorbehalt stand. Die Zustimmung eines Aufsichtsgremiums war somit Voraussetzung für das Zustandekommen des Vertrages. Dieser Umstand war der Klägerin bekannt. Vor diesem Hintergrund konnte aus Sicht des Gerichts kein berechtigtes Vertrauen auf einen sicheren Vertragsschluss entstehen.

Finanzierung als sachlicher Abbruchgrund

Unabhängig davon lag nach Auffassung des Gerichts ein sachlicher Grund für den Abbruch der Verhandlungen vor. Die Finanzierung des Projekts war gescheitert, da Banken die Darlehensgewährung verweigerten. Das Gericht stellt heraus, dass an das Vorliegen eines solchen „triftigen Grundes“ keine hohen Anforderungen zu stellen sind. Bereits nachvollziehbare wirtschaftliche Erwägungen reichen aus, um einen Abbruch zu rechtfertigen.

Aufwendungen im Vorfeld bleiben eigenes Risiko

Besonders praxisrelevant ist die Bewertung der bereits getätigten Aufwendungen. Die Klägerin hatte Planungsleistungen in Auftrag gegeben, obwohl der Vertrag noch nicht abgeschlossen war. Das Kammergericht stellt klar, dass solche Dispositionen grundsätzlich im eigenen unternehmerischen Risiko liegen. Dies gilt jedenfalls dann, wenn der Vertragsschluss noch unsicher ist und entsprechende Vorbehalte bestehen.

 

Bedeutung für die Praxis im Immobilienbereich

Die Entscheidung verdeutlicht, dass auch bei fortgeschrittenen Verhandlungen keine verlässliche rechtliche Position entsteht, solange der Vertrag nicht geschlossen ist oder besondere Vertrauensumstände hinzutreten. Gerade in der Immobilenwirtschaft kommt es häufig vor, dass bereits vor Vertragsschluss erhebliche Kosten ausgelöst werden. Die Entscheidung mahnt insoweit zu besonderer Vorsicht und klarer vertraglicher Absicherung. In der Praxis bleibt es daher regelmäßig dabei, dass jede Partei das Risiko eigener Vorleistungen bis zum endgültigen Vertragsschluss selbst trägt.

 

Beratung im Immobilienrecht

Auch wenn der vorliegende Fall einen bauvertraglichen Hintergrund hat, stellen sich vergleichbare Fragestellungen regelmäßig im Immobilienrecht, insbesondere bei Ankaufsprozessen, Projektentwicklungen oder komplexen Vertragsverhandlungen.

Ich unterstütze Sie gerne bei der rechtlichen Einordnung und strategischen Gestaltung. Prüfung und Strukturierung von Vertragsverhandlungen, Risikobewertung bei Projektentwicklungen, der Gestaltung und Absicherung von Immobiliengeschäften und unterstütze Sie bei gescheiterten Vertragsverhandlungen

 

Hinweis / Disclaimer

Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung im Einzelfall dar. Die dargestellten Grundsätze ersetzen keine individuelle Prüfung unter Berücksichtigung der konkreten Umstände des jeweiligen Sachverhalts.

Mit Recht gegen Antiziganismus? – Neue Analyse zur gerichtlichen Praxis

Mit Recht gegen Antiziganismus? – Neue Analyse zur gerichtlichen Praxis

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Wie geht die Rechtsprechung mit Antiziganismus um? Diese Frage steht im Mittelpunkt einer aktuellen Analyse der Melde- und Informationsstelle Antiziganismus (MIA). Der Bericht „Mit Recht gegen Antiziganismus?“ untersucht ausgewählte gerichtliche Entscheidungen der vergangenen 25 Jahre und ordnet sie rechtsgebietsübergreifend ein. Dabei werden sowohl bestehende rechtliche Instrumente als auch strukturelle Defizite im Umgang mit antiziganistischer Diskriminierung aufgezeigt.

Recht als Instrument – und als blinder Fleck

Die Analyse zeigt ein ambivalentes Bild: Einerseits bestehen rechtliche Instrumente, um antiziganistische Diskriminierung und Hetze effektiv zu verfolgen. Andererseits hängt ihre Wirksamkeit maßgeblich davon ab, ob antiziganistische Motive überhaupt erkannt und benannt werden.

Gerade hier liegt ein zentrales Problem. Vorurteilsmotive bleiben in Verfahren häufig unsichtbar oder werden lediglich als allgemeiner „Rassismus“ eingeordnet – mit der Folge, dass ihre spezifische Dimension rechtlich nicht berücksichtigt wird.

Auch im Strafverfahren zeigt sich, dass die Einordnung entsprechender Tatmotive frühzeitig erfolgen muss – etwa bereits im Ermittlungsverfahren. Andernfalls fehlen entscheidende Anknüpfungspunkte für Anklage, Strafzumessung oder gerichtliche Bewertung.

Unterschiedliche Ergebnisse bei vergleichbaren Sachverhalten

Besonders deutlich wird die Uneinheitlichkeit der Rechtsprechung im Bereich der Hasskriminalität. Ähnliche Sachverhalte führen zu unterschiedlichen Bewertungen – etwa bei der Frage, wann eine Äußerung den Tatbestand der Volksverhetzung erfüllt.

Demgegenüber zeigt die Analyse auch positive Entwicklungen: Spezialisierte Staatsanwaltschaften und eine stärkere Sensibilisierung der Justiz können zu einer konsequenteren Verfolgung beitragen.

Im Bereich des AGG wird zudem deutlich, welches Potential im zivilrechtlichen Diskriminierungsschutz liegt – insbesondere dann, wenn Betroffene ihre Rechte aktiv geltend machen.

Historische Kontinuitäten und aktuelle Herausforderungen

Die Publikation ordnet die aktuelle Rechtsprechung auch historisch ein. Die jahrzehntelange Nichtanerkennung des Völkermords an Sinti und Roma und diskriminierende Entscheidungen der Nachkriegszeit wirken bis heute nach. Diese Kontinuitäten prägen nicht nur gesellschaftliche Wahrnehmungen, sondern auch juristische Bewertungskontexte.

Im Asylrecht zeigt sich zudem, dass struktureller Antiziganismus in Herkunftsstaaten häufig nicht ausreichend berücksichtigt wird – mit erheblichen Konsequenzen für Schutzsuchende.

Ein Beitrag zur Sensibilisierung der Praxis

Die Veröffentlichung richtet sich ausdrücklich auch an juristische Praktikerinnen. Sie macht deutlich, in welchen Verfahrensstadien antiziganistische Aspekte relevant werden können – und wo konkreter Verbesserungsbedarf besteht.

Ich unterstütze das Rechtshilfenetzwerk gegen Antiziganismus ideell und begrüße diese Publikation ausdrücklich. Sie liefert wichtige Impulse für eine differenzierte rechtliche Einordnung und für eine Praxis, die Diskriminierung nicht nur formal, sondern auch in ihrer tatsächlichen Wirkung ernst nimmt.

Weiterführende Informationen

Die Publikation steht kostenfrei zur Verfügung und kann hier abgerufen werden:
https://www.antiziganismus-melden.de

 

Bei Fragen zu Diskriminierungsfällen, insbesondere im Kontext strafrechtlich relevanter Kriminalität, stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

BGH: Mietspiegel genügt regelmäßig – kein Automatismus für Sachverständigengutachten

BGH: Mietspiegel genügt regelmäßig – kein Automatismus für Sachverständigengutachten

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Mit Beschluss vom 25. Oktober 2022 (BGH, Beschluss vom 25.10.2022 – VIII ZR 223/21) hat der Bundesgerichtshof seine bisherige Rechtsprechung zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Mieterhöhungsprozess weiter präzisiert und zugleich deutlich gemacht, dass Sachverständigengutachten kein Regelfall sind. Vielmehr können Gerichte die ortsübliche Vergleichsmiete auf Grundlage eines (einfachen) Mietspiegels eigenständig ermitteln, sofern dieser eine hinreichende Aussagekraft besitzt.

Die Vermieterin verlangte von ihrem langjährigen Mieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung nach § 558 BGB. Das Amtsgericht Köln hatte nach Einholung eines Sachverständigengutachtens die ortsübliche Vergleichsmiete deutlich unterhalb der begehrten Zielmiete festgestellt und die Klage nur teilweise zugesprochen.

Das Landgericht Köln bestätigte diese Entscheidung. Es hielt die Heranziehung des Kölner Mietspiegels (einfacher Mietspiegel) für zulässig und sah das Gutachten als tragfähige Grundlage der richterlichen Überzeugungsbildung an. Die Vermieterin verfolgte ihr Begehren mit der Revision weiter – ohne Erfolg.

Der BGH erklärte, die Revision gemäß § 552a ZPO zurückweisen zu wollen, da weder grundsätzliche Bedeutung noch ein Bedarf zur Rechtsfortbildung bestand. Maßgeblich war aus Sicht des Senats, dass die maßgeblichen Rechtsfragen bereits geklärt seien.

Zentral stellt der BGH klar:

Die ortsübliche Vergleichsmiete muss nicht zwingend durch ein Sachverständigengutachten ermittelt werden. Ein Mietspiegel kann – je nach Qualität – eine hinreichende Grundlage für die richterliche Überzeugungsbildung darstellen.

 

Der Senat betont, dass das Tatgericht nicht verpflichtet ist, stets ein Gutachten einzuholen. Maßgeblich sei allein, ob dem Gericht ausreichende Erkenntnisquellen zur Verfügung stehen, um sich gemäß § 286 ZPO eine Überzeugung zu bilden. Ein Mietspiegel – auch ein einfacher Mietspiegel im Sinne des § 558c BGB – kann hierfür genügen. Entscheidend ist seine Qualität, Differenzierung und methodische Aussagekraft. Damit erteilt der BGH der in der Praxis häufig anzutreffenden Annahme eine Absage, ein Sachverständigengutachten sei stets erforderlich, sobald ein Mietspiegel „nur einfach“ sei.

Mietspiegel als Erkenntnisquelle – nicht nur Schätzgrundlage

Besonders relevant ist die Klarstellung des BGH, dass ein Mietspiegel keine bloße Schätzgrundlage nach § 287 ZPO darstellt. Vielmehr kann er – abhängig von seiner Qualität – eine vollwertige Erkenntnisquelle für die richterliche Überzeugungsbildung nach § 286 ZPO sein. Der BGH führt ausdrücklich aus, dass ein Gericht auf Grundlage eines Mietspiegels zu einer vollen Überzeugung von der ortsüblichen Vergleichsmiete gelangen kann, ohne weitere Beweise erheben zu müssen.

 

Der Sachverständige darf nach Auffassung des BGH den Mietspiegel heranziehen,  die Wohnung einem Mietspiegelfeld zuordnen, Zu- und Abschläge vornehmen. Dies stellt keine unzulässige Übernahme richterlicher Aufgaben dar. Die letztliche Bewertung bleibt beim Gericht. Der Sachverständige liefert lediglich fachliche Grundlagen. Zugleich stellt der BGH klar, wenn der Mietspiegel bereits eine hinreichende Entscheidungsgrundlage bietet, ist ein Gutachten entbehrlich.

 

Der Beschluss stärkt die Bedeutung von (einfachen!) Mietspiegeln im Mieterhöhungsprozess erheblich. Gerichte können Verfahren schlanker und schneller entscheiden. Parteien können sich nicht automatisch auf ein Gutachten berufen. Die Qualität des Mietspiegels rückt in den Mittelpunkt. Gerade für Städte mit anerkannten Mietspiegeln bedeutet dies eine deutliche Entlastung der Gerichte und mehr Rechtssicherheit.

 

Der BGH setzt seine mietrechtliche Linie konsequent fort. Die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist keine mathematische Exaktheitsübung, sondern eine richterliche Wertungsentscheidung, die auf geeigneten Erkenntnisquellen beruhen muss – nicht zwingend auf Gutachten. Für die Praxis bestätigt der Beschluss, die
Mietspiegel sind ernst zu nehmen. Wer sie pauschal in Zweifel zieht, ohne konkrete methodische Mängel darzulegen, wird damit regelmäßig keinen Erfolg haben.

 

Sie haben Fragen zu einer Mieterhöhung, zum Mietspiegel, zu Kündigung, Räumung oder laufenden Mietprozessen? Wir vertreten bundesweit in allen Fragen des Wohnraummietrechts – außergerichtlich wie gerichtlich, vereinbaren Sie einen Termin zur Erstberatung hier. 

 

Disclaimer 

Die auf dieser Website bereitgestellten Inhalte dienen ausschließlich der allgemeinen Information und stellen keine Rechtsberatung im Einzelfall dar. Trotz sorgfältiger inhaltlicher Kontrolle kann keine Gewähr für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der Informationen übernommen werden.

Die dargestellten rechtlichen Einschätzungen ersetzen nicht die individuelle Beratung durch einen Rechtsanwalt unter Berücksichtigung des konkreten Sachverhalts. Eine Haftung für Entscheidungen, die auf Grundlage der auf dieser Website enthaltenen Informationen getroffen werden, ist ausgeschlossen.

 

Flug storniert, Ticketpreis nicht erstattet – was Reisende wissen sollten

Flug storniert, Ticketpreis nicht erstattet – was Reisende wissen sollten

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In Leipzig kam es kürzlich zu einem Fall, wie er vielen Flugreisenden bekannt vorkommen dürfte. Ein Verbraucher hatte internationale Flüge über ein Onlineportal gebucht und hierfür einen erheblichen Betrag bezahlt. Einige Wochen vor dem Abflug stornierte die Airline die gebuchten Flüge. Zwar wurde ein Ersatzangebot unterbreitet, dieses war jedoch mit längeren Reisezeiten und zusätzlichen Zwischenstopps verbunden und daher nicht zumutbar. Der Kunde lehnte ab und verlangte die Rückerstattung des gezahlten Ticketpreises.

Die Fluggesellschaft verwies den Passagier zunächst an das Buchungsportal, bei dem die Tickets erworben worden waren. Dort wurde zwar eine teilweise Erstattung zugesagt, tatsächlich aber kein Geld ausgezahlt. Mehrfache Aufforderungen zur Rückzahlung blieben ergebnislos, sodass schließlich Klage erhoben wurde.

Rechtslage bei Flugstornierungen

Die europäische Fluggastrechteverordnung (VO (EG) Nr. 261/2004) verpflichtet das ausführende Luftfahrtunternehmen, den vollen Ticketpreis zu erstatten, wenn ein Flug storniert wird und keine zumutbare Ersatzbeförderung angeboten werden kann. Diese Pflicht trifft die Airline unmittelbar und kann nicht auf Vermittler abgewälzt werden.

Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs und des Europäischen Gerichtshofs bestätigt diesen Grundsatz: Der Anspruch auf Rückerstattung richtet sich in der Regel auch direkt gegen die ausführende Fluggesellschaft.

Ausgang des Verfahrens

Im geschilderten Fall führte die Klageerhebung zum Erfolg. Die Airline erkannte die Ansprüche an und zahlte – mit geringem zeitlichen Verzug – den Ticketpreis vollständig zurück. Zusätzlich wurden die Anwaltskosten, die Verzugszinsen und auch die Gerichtskosten erstattet. Ein Einschalten des Gerichtsvollziehers war nicht erforderlich. 

Praktische Hinweise für Fluggäste

Wer von einer Flugannullierung betroffen ist, sollte einige Punkte beachten:

  • Ansprüche stets direkt gegenüber der Airline geltend machen.

  • Schriftlich eine klare Frist zur Rückzahlung setzen.

  • Nicht auf Gutscheine oder unzumutbare Ersatzangebote einlassen, wenn eine Rückzahlung gewünscht wird.

  • Bei fehlender Reaktion kann die gerichtliche Durchsetzung zur vollständigen Erstattung führen.

Dieses Beispiel zeigt, dass konsequentes Vorgehen oftmals zum gewünschten Ergebnis führt.

Disclaimer

Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung im Einzelfall dar. Jeder Fall weist rechtliche Besonderheiten auf, die eine individuelle Prüfung erfordern. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Angaben wird keine Haftung übernommen.

Kontakt

Bei Fragen zu Fluggastrechten oder zur Rückforderung von Ticketkosten stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung:

Rechtsanwalt Max Malkus, LL.M.
Arthur-Hoffmann-Straße 74,  04275 Leipzig
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Landgericht Leipzig hebt Stadionverbot als Bewährungsauflage auf

Landgericht Leipzig hebt Stadionverbot als Bewährungsauflage auf

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Leipzig, den 29. September 2025 – Ein Erfolg für die Verteidigung: Das Landgericht Leipzig hat im Berufungsverfahren (14 NBs AZ: 608 Js 6168/23, Schöffengericht) gegen unseren Mandanten entschieden, dass ein im Zuge des Urteil des Amtsgerichts verhängtes Stadionverbot als Bewährungsauflage entfällt. Auch ein gerichtliches Hausverbot oder eine Bannmeile wurden als unverhältnismäßig angesehen.

Nach Auffassung der Verteidigung war die Auflage rechtswidrig. Bewährungsauflagen dürfen nur dazu dienen, die Resozialisierung zu fördern und weitere Straftaten zu verhindern. Ein  Stadionverbot erfüllt diese Kriterien, jetzt auch nach der Wertung des Landgerichts nicht. Für Stadion- und Hausverbote sind allein die zuständigen Vereine und Stadionkommissionen verantwortlich.

„Man würde einem Hacker auch nicht verbieten, jemals wieder einen Computer zu benutzen. Ebenso wenig erhält ein Dieb ein gerichtliches Hausverbot in einem Kaufhaus. Diese Maßnahmen liegen im Hausrecht der Betreiber, nicht in der Zuständigkeit der Justiz“, erklärte Verteidiger Rechtsanwalt Max Malkus.

Mit seiner Entscheidung setzt das Landgericht ein klares Zeichen gegen die vielen Verurteilung in der I. Instanz: Strafgerichte dürfen Bewährungsauflagen nicht missbrauchen, um faktische Ersatzstrafen zu verhängen. Das Urteil des Landgerichts stärkt die rechtsstaatliche Abgrenzung zwischen staatlichem Strafrecht und privatem Hausrecht und lehnt gerichtliche Stadionverbote, soweit es die  BSG Chemie Leipzig oder die Anhänger von LOK Leipzig betrifft soweit jedenfalls ab.

Das Urteil ist rechtskräftig.

BGH-Urteil: Wie detailliert muss ein Gutachten bei einer Mieterhöhung wirklich sein?

BGH-Urteil: Wie detailliert muss ein Gutachten bei einer Mieterhöhung wirklich sein?

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Die Begründung einer Mieterhöhung bei Mietwohnungen sorgt immer wieder für Unsicherheit – sowohl auf Vermieter- als auch auf Mieterseite. Reicht ein Sachverständigengutachten? Muss jede Detailfrage der ortsüblichen Vergleichsmiete beantwortet werden? Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 3. Februar 2016 eine wegweisende Entscheidung getroffen und die Anforderungen an ein solches Gutachten klar begrenzt.

⚖️ Herausgestellt aus dem Urteil VIII ZR 70/15

  1. Plausibilität vor Perfektion: Das Sachverständigengutachten zur Begründung einer Mieterhöhung muss nicht sämtliche Anforderungen erfüllen, die an ein gerichtliches Beweismittel gestellt würden. Ausreichend ist, dass die hergeleitete Miete für die Mieterin plausibel nachvollziehbar ist.

  2. Kein Vollbeweis erforderlich: Die formale Begründung einer Mieterhöhung dient nicht der gerichtlichen Überzeugungsbildung, sondern der Information. Ein Gutachten muss daher keine vollständige Marktanalyse oder Detailtiefe im Sinne einer Beweisaufnahme enthalten.

  3. Kleine Mängel – keine Unwirksamkeit: Fehlt etwa ein exaktes Datum der Vergleichsmietenermittlung oder wurden nicht alle Bestandsmieten explizit genannt, so bleibt die Mieterhöhung dennoch wirksam – sofern der Gesamtkontext nachvollziehbar bleibt.

  4. Zweck der Begründungspflicht: Die gesetzliche Pflicht zur Begründung (§ 558a Abs. 2 BGB) soll der Mieterin ermöglichen, das Erhöhungsverlangen zu prüfen – sie ersetzt nicht den Rechtsstreit, sondern soll ihn im Idealfall vermeiden helfen.

 Der Fall: 62,70 Euro mehr für eine 87,5 m² große Wohnung

Im zugrunde liegenden Fall verlangte die Vermieterin vom Mieter einer Vierzimmerwohnung in einer in den 1970er Jahren errichteten Wohnanlage eine Mieterhöhung von 62,70 Euro monatlich. Sie begründete dies mit einem Gutachten einer öffentlich bestellten Sachverständigen, das in Form eines sogenannten Typengutachtens verschiedene Wohnungstypen im Objekt erfasste.

Das Gutachten nahm eine Typisierung vor – also eine Gliederung der Wohnungen nach Größe und Ausstattung – und ordnete die konkret betroffene Wohnung einem Typ zu, für den eine ortsübliche Vergleichsmiete angegeben wurde.

❌ Was die Vorinstanz kritisierte

Das Landgericht Gießen wies die Klage ab. Die Begründung: Das Gutachten enthalte keine Angaben zur Entwicklung der Mieten in den letzten vier Jahren und nenne keinen konkreten Stichtag für die Vergleichsmiete. Es genüge daher nicht den formellen Anforderungen.

✅ Was der BGH entschied

Der Bundesgerichtshof hob dieses Urteil auf – mit deutlichen Worten. Ein Gutachten zur Begründung einer Mieterhöhung muss gerade nicht alle Anforderungen erfüllen, die an ein gerichtliches Beweisgutachten gestellt werden. Es soll nicht den Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete führen, sondern lediglich eine Grundlage zur eigenständigen Prüfung durch die Mieterin bieten.

Das Typengutachten war nach Ansicht des BGH ausreichend, weil es:

  • eine nachvollziehbare Typisierung der Wohnungen vornahm,

  • die Ausstattung der Musterwohnung beschrieb,

  • und die Herleitung der ortsüblichen Vergleichsmiete darstellte.

Dass kleinere Punkte – wie z. B. die genaue Mietentwicklung – nicht enthalten waren, war unschädlich. Denn: Die Mieterin konnte die Höhe der verlangten Miete dennoch nachvollziehen und bewerten.

Der Ausgang des Verfahrens

Der BGH entschied auf die Revision der Klägerin wurde das Urteil des Landgerichts aufgehoben. Die Sache wurde zur erneuten Verhandlung an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Damit bestätigte der BGH, dass das Mieterhöhungsverlangen per Gutachten nicht schon wegen kleiner formeller Mängel scheitert, wenn die Begründung insgesamt nachvollziehbar bleibt.

 

 Was bedeutet das für die Praxis?

Für Vermieterinnen:

Das Urteil gibt Rechtssicherheit. Ein Gutachten muss nicht in jeder Einzelheit gerichtsfest sein – es muss verständlich, plausibel und nachvollziehbar sein. Wer auf ein formal korrektes Gutachten setzt, muss keine Perfektion liefern, um das Begründungserfordernis des § 558a BGB zu erfüllen, aber der Mieterinnen den Sachverhalt mithin nachvollziehbar erläutern.

Für Mieterinnen:

Nicht jede formelle Unvollständigkeit bedeutet, dass die Mieterhöhung unwirksam ist. Es lohnt sich, die Herleitung genau zu prüfen – aber ein Mangel des Gutachtens muss gravierend sein, um sich erfolgreich dagegen zu wehren. Nur eine formelle korrekte Begründung bedeutet aber immer noch nicht, dass die genannte ortsübliche Vergleichsmiete korrekt ist!

Das bleibt:

Das Urteil des BGH bringt Klarheit und. Wer als Vermieterin ein strukturiertes Gutachten vorlegt, das die ortsübliche Vergleichsmiete anhand typischer Merkmale erklärt, erfüllt in der Regel die Anforderungen des Gesetzes. Für Mieterinnen bedeutet das: Genau hinsehen – aber nicht auf jedes fehlende Detail hoffen. Es kommt auch weiterhin auf die ortsübliche Vergleichsmiete an, ist das Gutachten inhaltlich falsch oder kommt zu einem nicht haltbaren Ergebnis, ist die Mieterhöhung auch nicht berechtigt und die Mieterin gewinnt dann doch den Fall.

 

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Dieser Beitrag stellt keine Rechtsberatung im Einzelfall dar, sondern dient der allgemeinen Information. Für eine verbindliche Einschätzung Ihres konkreten Falles nehmen Sie bitte Kontakt auf.

 

Erfolg für die Nebenklage: Gericht verurteilt Täter – Schmerzensgeld für unsere Mandantin

Erfolg für die Nebenklage: Gericht verurteilt Täter – Schmerzensgeld für unsere Mandantin

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Unsere Kanzlei konnte im Rahmen eines intensiven Strafverfahrens vor dem Amtsgericht Leipzig (Schöffengericht) einen bedeutsamen Erfolg für unsere Mandantin erzielen. Als Vertreterin der Nebenklage und Adhäsionsklägerin unterstützten wir eine geschädigte Zeugin nach einem sexuellen Übergriff durch zwei Arbeitskollegen – mit klarer rechtlicher Konsequenz. Die Mandantin wurde Opfer einer gravierenden Grenzverletzung im beruflichen Kontext. In ihrer Rolle als geschädigte Zeugin, Nebenklägerin und zugleich Adhäsionsklägerin wurde sie durch uns umfassend begleitet – sowohl strafprozessual als auch zivilrechtlich. Mit Erfolg: Das Gericht verurteilte die beiden Täter nicht nur strafrechtlich, sondern sprach unserer Mandantin auch Schmerzensgeld zu (Amtsgericht Leipzig: 210 Ls 442 Js 15239/22).

Strafrechtliche Verurteilung nach § 177 StGB

Das Amtsgericht verurteilte beide Angeklagte wegen sexualstrafrechtlicher Delikte im Sinne des § 177 Strafgesetzbuch (StGB):

  • Einer der beiden Angeklagten wurde wegen sexueller Nötigung (§ 177 Abs. 1, Abs. 5 Nr. 1 StGB) zu einer Freiheitsstrafe von 1 Jahr und 4 Monaten verurteilt,

  • der andere angeklagte wurde wegen eines gemeinschaftlich begangenen sexuellen Übergriffs (§ 177 Abs. 1 i.V.m. § 25 Abs. 2 StGB) zu 10 Monaten Freiheitsstrafe.

Beide Strafen wurden zur Bewährung ausgesetzt (§ 56 StGB). Das Strafgericht erkannte auf unseren Antrag, dass es sich um vorsätzliche unerlaubte Handlungen im Sinne des Zivilrechts handelte.

Adhäsionsverfahren: 4.000 € Schmerzensgeld zugesprochen

Im Rahmen des von uns parallel geführten Adhäsionsverfahrens (§§ 403 ff. StPO) wurde den Angeklagten auferlegt, der Mandantin ein Schmerzensgeld in Höhe von 4.000 € zu zahlen, zuzüglich Verzugszinsen ab Rechtshängigkeit. Die zivilrechtliche Entscheidung wurde im Strafurteil ausdrücklich aufgenommen:

  • Die Zahlungspflicht wurde für beide Täter gesamtschuldnerisch festgestellt,

  • zusätzlich erkannte das Gericht die Ansprüche aus vorsätzlicher unerlaubter Handlung an (§ 823 Abs. 1 BGB i.V.m. § 253 Abs. 2 BGB).

Das Urteil wurde mittlerweile rechtskräftig.

Nebenklage wirkt – Rechte von Opfern stärken

Dieses Verfahren zeigt, wie wichtig die Institution der Nebenklage im deutschen Strafprozess ist. Opfer schwerer Straftaten dürfen nicht bloß „Zeuginnen des eigenen Leids“ sein, sondern haben in vergleichbaren Fällen eigenes Antrags- und Mitwirkungsrecht – einschließlich umfassender Rechte auf anwaltliche Vertretung, Fragenstellung, Beweisanträge und Schlussvorträge.

Auch das Adhäsionsverfahren eröffnet Opfern die Möglichkeit, bereits im Strafprozess zivilrechtliche Ansprüche durchzusetzen – effizient und entlastend, insbesondere bei traumatischen Erlebnissen kann eine zusätzliche Verhandlung vor einem Zivilrecht erspart bleiben.

Unsere Kanzlei vertritt Nebenklägerinnen & Opfer von Gewalt- und Sexualdelikten

Als Strafverteidiger und Nebenklagevertreter stehen wir auch wenn Sie Geschädigte einer Straftat sind konsequent an Ihrer Seite. Wir vertreten Mandantinnen und Mandanten bundesweit in Opferrechten, Nebenklagen und Adhäsionsverfahren.

📍 buero.malkus – Rechtsanwaltskanzlei
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Klare rechtliche Linie: AG Duisburg-Ruhrort setzt Maßstäbe bei Zugang von Betriebskostenabrechnungen

Klare rechtliche Linie: AG Duisburg-Ruhrort setzt Maßstäbe bei Zugang von Betriebskostenabrechnungen

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In einem vergangenen Rechtsstreit (AG Duisburg-Ruhrort, Az. 9 C 281/01 A) ging es um die Nachzahlung von Heizkosten und Betriebskosten. Die Klage wurde unter Berücksichtigung der Einzelfallumstände entschieden.

Ergebnis des Urteils:
Das Amtsgericht Duisburg-Ruhrort urteilte eindeutig: Bestreitet der Mieter den Zugang der Abrechnung und leistet in der Folgezeit weder Nachzahlungen noch erhöhte Betriebskostenvorauszahlungen, ist eine erneute Erteilung der Abrechnung durch den Vermieter nach Fristablauf nicht mehr möglich. Es ist jedoch zu beachten, dass jeder Einzelfall unterschiedlich ist, und das Gericht seine Entscheidung auf den vorliegenden Sachverhalt stützt.

Bedeutung des Urteils:
Diese Entscheidung schafft Klarheit für Mieter und setzt klare Maßstäbe für Vermieter bei Betriebskostenabrechnungen. Die rechtliche Fundierung des Urteils stellt sicher, dass die Einzelfallumstände berücksichtigt werden, und unterstreicht die Bedeutung des Zugangs der Abrechnung.

Disclaimer:
Dieser Blog-Beitrag dient informativen Zwecken und reflektiert den Rechtsstand zum Zeitpunkt der Entscheidung. Aktuelle Entwicklungen können eine Überarbeitung erforderlich machen. Eine individuelle Rechtsberatung wird empfohlen, kontaktieren Sie uns hierzu gerne.

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