Wenn Eigentümer Sanierungen blockieren: Schadensersatz wegen „Aussitzens“
Feuchtigkeit, Schimmel, Mietausfall – und eine Eigentümergemeinschaft, die nicht handelt. Fälle wie dieser sind in der Praxis keine Seltenheit. Umso wichtiger ist ein Urteil des Bundesgerichtshofs (Urteils des Bundesgerichtshof vom 23.02.2018 – V ZR 101/16), das klarstellt: Wer notwendige Sanierungen blockiert, kann persönlich auf Schadensersatz haften.
Ausgangspunkt war eine Souterrainwohnung mit erheblichen Feuchtigkeits- und Schimmelschäden. Die betroffene Eigentümerin machte geltend, dass die Ursache im Gemeinschaftseigentum liege, insbesondere in einer mangelhaften Abdichtung gegen Erdfeuchtigkeit.
Sie beantragte daher in einer Eigentümerversammlung:
die Einholung eines Sachverständigengutachtens zur Ursachenklärung und
die Vorbereitung notwendiger Sanierungsmaßnahmen
Die übrigen Eigentümer lehnten diesen Antrag jedoch mehrheitlich ab. Es kam zu einem sogenannten Negativbeschluss.
Die Folgen waren gravierend, denn die Wohnung blieb über längere Zeit nicht vermietbar, es kam zu Kündigungen und erheblichen Mietausfällen.
Die Eigentümerin ging rechtlich gegen die Entscheidung vor und erhob:
Anfechtungsklage gegen den ablehnenden Beschluss und
eine Beschlussersetzungsklage
Ein später eingeholtes Gutachten bestätigte schließlich, dass die Schäden tatsächlich auf Mängel des Gemeinschaftseigentums zurückzuführen waren.Die zentrale Frage vor dem Bundesgerichtshof war dann:
👉 Müssen die übrigen Eigentümer für die entstandenen Schäden haften, weil sie notwendige Maßnahmen verzögert haben?
Der Bundesgerichtshof bejaht eine Schadensersatzpflicht der übrigen Eigentümer – und stellt dabei Grundsätze auf, die für die Praxis von erheblicher Bedeutung sind.
1. Keine völlige „Stimmfreiheit“ bei zwingenden Maßnahmen
Grundsätzlich gilt im Wohnungseigentumsrecht:
Jeder Eigentümer kann frei entscheiden, wie er abstimmt.
Der BGH macht jedoch eine klare Einschränkung:
👉 Wenn nur eine bestimmte Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht und ein Eigentümer diese zur Abwehr von Schäden verlangt, besteht eine Mitwirkungspflicht der übrigen Eigentümer. Das bedeutet konkret die Eigentümer müssen so abstimmen, dass die erforderliche Sanierung beschlossen wird. Verstoßen Eigentümer gegen diese Pflicht – etwa durch Ablehnung oder Untätigkeit –, liegt eine Verletzung einer Nebenpflicht vor. Die Folge 👉 Schadensersatz nach § 280 Abs. 1 BGB Der BGH stellt ausdrücklich klar: Es handelt sich nicht um Verzug, sondern um eine Pflichtverletzung aus dem gesetzlichen Gemeinschaftsverhältnis und die handelnden Eigentümer haften als Gesamtschuldner (Urteil vor der Novelle des WEG). Besonders praxisrelevant ist die Wirkung eines erfolgreichen Vorprozesses, wird ein ablehnender Beschluss erfolgreich angefochten, steht rechtskräftig fest, dass der Beschluss nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entsprach und zugleich, dass eine Handlungspflicht der Eigentümer bestand. Ein späteres Bestreiten der Sanierungsbedürftigkeit ist dann regelmäßig ausgeschlossen. Ein häufiger Einwand in der Praxis lautet spätere Beschlüsse seien nicht angefochten worden und daher bestandskräftig. Der BGH wieß diesen Einwand zurück, denn hat der betroffene Eigentümer bereits gegen den ersten Negativbeschluss geklagt und eine Beschlussersetzung beantragt, können sich die übrigen Eigentümer nicht auf spätere Vertagungsbeschlüsse berufen. Ein schutzwürdiges Vertrauen entsteht in dieser Situation nicht. Die Haftung ist allerdings zeitlich begrenzt. Ersatzfähig ist der Schaden, der durch die Verzögerung entstanden ist, maßgeblich ist insbesondere der Zeitraum, in dem notwendige Maßnahmen bei ordnungsgemäßem Verhalten hätten eingeleitet werden können Im konkreten Fall ging es insbesondere um Mietausfallschäden.
Das Urteil erging noch zum alten Wohnungseigentumsrecht. Die zentralen Aussagen sind jedoch weiterhin übertragbar. Der Grundsatz der ordnungsmäßigen Verwaltung besteht fort. Ebenso die Treuepflicht der Eigentümer untereinander. Die Haftung wegen pflichtwidrigen Abstimmungsverhaltens bleibt daher auch im heutigen Recht relevant. Blockieren kann also weiterhin teuer werden. ohnungseigentümer dürfen notwendige Sanierungen nicht einfach „aussitzen“. Wer trotz erkennbarer Schäden und klarer Sachlage gegen erforderliche Maßnahmen stimmt oder diese verzögert, riskiert persönliche Haftung und uU. erhebliche Schadensersatzforderungen. Für betroffene Eigentümer bedeutet dies umgekehrt: Sie sind nicht schutzlos gestellt, sondern können ihre Rechte aktiv durchsetzen.
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Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Jede rechtliche Bewertung ist vom konkreten Einzelfall abhängig.
