Betriebskostenabrechnung: Ohne Belege keine Zahlung – der BGH stärkt Mieterrechte deutlich
Mit Urteil vom 7. Februar 2018 (VIII ZR 189/17) hat der Bundesgerichtshof eine für die Praxis äußerst wichtige Klarstellung getroffen: Ein Vermieter kann eine Betriebskostennachzahlung nicht durchsetzen, wenn er dem Mieter die Einsicht in die maßgeblichen Abrechnungsunterlagen verweigert.
Ausgangspunkt des Verfahrens war eine typische Streitkonstellation. Die Mieter hielten die ihnen berechneten Heizkosten für unplausibel und verlangten Einsicht in die Ablesedaten der anderen Wohnungen, um die Verteilung der Gesamtkosten nachvollziehen zu können. Der Vermieter verweigerte dies und klagte auf Zahlung der Nachforderung.
Der Bundesgerichtshof stellt zunächst klar, dass die Darlegungs- und Beweislast für die inhaltliche Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung beim Vermieter liegt. Er muss also nicht nur formell ordnungsgemäß abrechnen, sondern auch nachweisen können, dass die erfassten Verbrauchswerte korrekt ermittelt und richtig auf die Mieter verteilt wurden.
Von zentraler Bedeutung ist jedoch die zweite Aussage des Urteils: Der Mieter hat ein Recht auf Einsicht in die Abrechnungsunterlagen – und zwar auch in die Verbrauchsdaten anderer Nutzer, soweit dies zur Überprüfung der Abrechnung erforderlich ist. Ein besonderes Interesse muss er hierfür nicht darlegen. Entscheidend ist allein das berechtigte Kontrollinteresse des Mieters.
Die eigentliche Sprengkraft der Entscheidung liegt in den prozessualen Folgen. Verweigert der Vermieter diese Einsicht, ist die Nachforderung nicht etwa nur „vorübergehend zurückzustellen“, sondern rechtlich nicht durchsetzbar. Der Bundesgerichtshof sieht in einem solchen Verhalten eine unzulässige Rechtsausübung nach § 242 BGB. Es wäre widersprüchlich, vom Mieter Zahlung zu verlangen, ihm aber gleichzeitig die Möglichkeit zu nehmen, die Forderung zu überprüfen.
Damit geht der BGH über eine bloße Anwendung des Zurückbehaltungsrechts hinaus. Die Klage ist in diesem Fall „derzeit unbegründet“. Der Vermieter muss zunächst die Belegeinsicht gewähren, bevor er Zahlung verlangen kann.
Für die Praxis hat das erhebliche Konsequenzen. Mieter sind nicht darauf beschränkt, einzelne Rechenfehler konkret nachzuweisen. Sie dürfen zunächst Einsicht verlangen, um überhaupt prüfen zu können, ob und wo Fehler liegen. Vermieter wiederum können sich nicht darauf zurückziehen, dass die Abrechnung formal korrekt erstellt wurde. Ohne vollständige Transparenz riskieren sie, mit ihrer Forderung bereits im Ansatz zu scheitern.
Das Urteil verschiebt damit das Gewicht deutlich zugunsten der Kontrollrechte des Mieters. Es macht zugleich deutlich, dass Betriebskostenabrechnungen nicht nur rechnerisch, sondern auch tatsächlich überprüfbar sein müssen. Wer diese Überprüfbarkeit verweigert, verliert im Zweifel den gesamten Zahlungsanspruch – zumindest vorläufig.
Wer eine Betriebskostenabrechnung erhält oder als Vermieter eine Nachforderung durchsetzen möchte, sollte frühzeitig prüfen lassen, welche Rechte und Pflichten im konkreten Fall bestehen. Gerade Fragen der Belegeinsicht und der Nachvollziehbarkeit der Abrechnung entscheiden häufig darüber, ob ein Anspruch überhaupt durchsetzbar ist. Für eine erste rechtliche Einschätzung können Sie hier Kontakt aufnehmen oder einen Beratungstermin vereinbaren.
Die vorstehenden Ausführungen dienen der allgemeinen Information und ersetzen keine individuelle Rechtsberatung. Jeder Einzelfall weist Besonderheiten auf, die rechtlich unterschiedlich zu bewerten sein können. Eine Haftung für Vollständigkeit und Aktualität der dargestellten Rechtsprechung wird daher nicht übernommen.
