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Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse in Leipzig soll überhöhte Mieten verhindern – doch nicht jede Regelung ist eindeutig. Mieter fragen sich, ob ihre Miete zu hoch ist, und Vermieter, welche Ausnahmen greifen. Die Kanzlei buero.malkus berät umfassend zur Mietpreisbremse: Wir prüfen Mietverträge, setzen Ansprüche auf Mietsenkung durch oder verteidigen Vermieter gegen unberechtigte Forderungen. Ihr Rechtsanwalt in Leipzig für Mietrecht & Mietpreisbremse.

BGH: Mietspiegel genügt regelmäßig – kein Automatismus für Sachverständigengutachten

BGH: Mietspiegel genügt regelmäßig – kein Automatismus für Sachverständigengutachten

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Mit Beschluss vom 25. Oktober 2022 (BGH, Beschluss vom 25.10.2022 – VIII ZR 223/21) hat der Bundesgerichtshof seine bisherige Rechtsprechung zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Mieterhöhungsprozess weiter präzisiert und zugleich deutlich gemacht, dass Sachverständigengutachten kein Regelfall sind. Vielmehr können Gerichte die ortsübliche Vergleichsmiete auf Grundlage eines (einfachen) Mietspiegels eigenständig ermitteln, sofern dieser eine hinreichende Aussagekraft besitzt.

Die Vermieterin verlangte von ihrem langjährigen Mieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung nach § 558 BGB. Das Amtsgericht Köln hatte nach Einholung eines Sachverständigengutachtens die ortsübliche Vergleichsmiete deutlich unterhalb der begehrten Zielmiete festgestellt und die Klage nur teilweise zugesprochen.

Das Landgericht Köln bestätigte diese Entscheidung. Es hielt die Heranziehung des Kölner Mietspiegels (einfacher Mietspiegel) für zulässig und sah das Gutachten als tragfähige Grundlage der richterlichen Überzeugungsbildung an. Die Vermieterin verfolgte ihr Begehren mit der Revision weiter – ohne Erfolg.

Der BGH erklärte, die Revision gemäß § 552a ZPO zurückweisen zu wollen, da weder grundsätzliche Bedeutung noch ein Bedarf zur Rechtsfortbildung bestand. Maßgeblich war aus Sicht des Senats, dass die maßgeblichen Rechtsfragen bereits geklärt seien.

Zentral stellt der BGH klar:

Die ortsübliche Vergleichsmiete muss nicht zwingend durch ein Sachverständigengutachten ermittelt werden. Ein Mietspiegel kann – je nach Qualität – eine hinreichende Grundlage für die richterliche Überzeugungsbildung darstellen.

 

Der Senat betont, dass das Tatgericht nicht verpflichtet ist, stets ein Gutachten einzuholen. Maßgeblich sei allein, ob dem Gericht ausreichende Erkenntnisquellen zur Verfügung stehen, um sich gemäß § 286 ZPO eine Überzeugung zu bilden. Ein Mietspiegel – auch ein einfacher Mietspiegel im Sinne des § 558c BGB – kann hierfür genügen. Entscheidend ist seine Qualität, Differenzierung und methodische Aussagekraft. Damit erteilt der BGH der in der Praxis häufig anzutreffenden Annahme eine Absage, ein Sachverständigengutachten sei stets erforderlich, sobald ein Mietspiegel „nur einfach“ sei.

Mietspiegel als Erkenntnisquelle – nicht nur Schätzgrundlage

Besonders relevant ist die Klarstellung des BGH, dass ein Mietspiegel keine bloße Schätzgrundlage nach § 287 ZPO darstellt. Vielmehr kann er – abhängig von seiner Qualität – eine vollwertige Erkenntnisquelle für die richterliche Überzeugungsbildung nach § 286 ZPO sein. Der BGH führt ausdrücklich aus, dass ein Gericht auf Grundlage eines Mietspiegels zu einer vollen Überzeugung von der ortsüblichen Vergleichsmiete gelangen kann, ohne weitere Beweise erheben zu müssen.

 

Der Sachverständige darf nach Auffassung des BGH den Mietspiegel heranziehen,  die Wohnung einem Mietspiegelfeld zuordnen, Zu- und Abschläge vornehmen. Dies stellt keine unzulässige Übernahme richterlicher Aufgaben dar. Die letztliche Bewertung bleibt beim Gericht. Der Sachverständige liefert lediglich fachliche Grundlagen. Zugleich stellt der BGH klar, wenn der Mietspiegel bereits eine hinreichende Entscheidungsgrundlage bietet, ist ein Gutachten entbehrlich.

 

Der Beschluss stärkt die Bedeutung von (einfachen!) Mietspiegeln im Mieterhöhungsprozess erheblich. Gerichte können Verfahren schlanker und schneller entscheiden. Parteien können sich nicht automatisch auf ein Gutachten berufen. Die Qualität des Mietspiegels rückt in den Mittelpunkt. Gerade für Städte mit anerkannten Mietspiegeln bedeutet dies eine deutliche Entlastung der Gerichte und mehr Rechtssicherheit.

 

Der BGH setzt seine mietrechtliche Linie konsequent fort. Die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist keine mathematische Exaktheitsübung, sondern eine richterliche Wertungsentscheidung, die auf geeigneten Erkenntnisquellen beruhen muss – nicht zwingend auf Gutachten. Für die Praxis bestätigt der Beschluss, die
Mietspiegel sind ernst zu nehmen. Wer sie pauschal in Zweifel zieht, ohne konkrete methodische Mängel darzulegen, wird damit regelmäßig keinen Erfolg haben.

 

Sie haben Fragen zu einer Mieterhöhung, zum Mietspiegel, zu Kündigung, Räumung oder laufenden Mietprozessen? Wir vertreten bundesweit in allen Fragen des Wohnraummietrechts – außergerichtlich wie gerichtlich, vereinbaren Sie einen Termin zur Erstberatung hier. 

 

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Was ist eigentlich: Deliktische Ansprüche im Mietrecht?

Was ist eigentlich: Deliktische Ansprüche im Mietrecht?

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Im Mietrecht denken viele zunächst an Kaution, Nebenkosten und Schönheitsreparaturen. Doch was, wenn es richtig kracht – im wörtlichen oder rechtlichen Sinn? Wenn etwa ein Mieter mutwillig die Wohnung beschädigt oder der Vermieter die Verkehrssicherungspflichten verletzt? Dann kommt ein oft übersehener Bereich ins Spiel: die deliktischen Ansprüche.

Was sind deliktische Ansprüche?

Deliktische Ansprüche basieren nicht auf dem Mietvertrag selbst, sondern auf dem allgemeinen Schadensersatzrecht (§§ 823 ff. BGB). Vereinfacht gesagt: Wer einem anderen schuldhaft und rechtswidrig einen Schaden zufügt, muss diesen ersetzen – unabhängig davon, ob ein Vertrag besteht.

 

🔹 Deliktische Fälle im Mietrecht: Praxisbeispiele

1. Beschädigung der Mietsache durch den Mieter

Wenn ein Mieter z. B. absichtlich Türen, Fenster oder Leitungen beschädigt, haftet er nicht nur mietvertraglich, sondern auch deliktisch nach § 823 BGB wegen Eigentumsverletzung. Eine solche parallele Haftung kann vor allem dann wichtig werden, wenn der Vertrag keine eindeutigen Regelungen enthält oder bereits beendet ist.

2. Verletzung der Verkehrssicherungspflichten durch den Vermieter

Kommt ein Mieter zu Schaden, weil z. B. die Treppe nicht beleuchtet oder der Handlauf locker ist, kann der Vermieter deliktisch auf Schadensersatz haften – wegen Verletzung der Pflichten zur Gefahrenabwehr.

3. Arglistige Täuschung bei der Mietpreisgestaltung

Fordert ein Vermieter wider besseres Wissen eine überhöhte Miete (z. B. durch Täuschung über Modernisierungen oder Vormieten), kann ein deliktischer Anspruch wegen vorsätzlicher sittenwidriger Schädigung (§ 826 BGB) entstehen. Auch Wuchermieten können deliktisch relevant sein, wie das LG Berlin am 19.01.2022 bestätigte (Aktenzeichen: 66 S 3/21 hier Auskunftsrecht im Zuge der Mietpreisgestaltung).

Besonderheit: Deliktische Ansprüche gegen Dritte

Deliktische Ansprüche können auch gegenüber Dritten bestehen – etwa gegen Handwerker, Hausverwalter oder Mitmieter, wenn sie Schäden verursachen. Beispiel: Eine defekte Installation führt zu einem Wasserschaden – hier haftet der Handwerker möglicherweise aus § 823 BGB und unter weiteren Umständen der Auftraggeber.

 

Verbindung zum Strafrecht: Wenn das Delikt auch ein Verbrechen ist

Viele deliktische Handlungen stellen zugleich Straftaten dar – etwa:

  • Körperverletzung (§ 223 StGB) bei baulichen Mängeln,

  • Betrug (§ 263 StGB) bei Mietpreismanipulation,

  • Sachbeschädigung (§ 303 StGB) bei mutwilliger Zerstörung.

Hier eröffnet sich für Geschädigte die Möglichkeit der Nebenklage im Rahmen eines laufenden Strafverfahrens gegen den Vermieter oder einen Dritten. Auch hier unterstützen wir Sie gerne und umfassend.

 

 Deliktische Ansprüche – oft unterschätzt, rechtlich stark

Deliktische Ansprüche im Mietrecht sind  eine wichtige Ergänzung zu den mietvertraglichen Regelungen – und oft die einzige Handhabe, wenn Verträge enden oder Pflichten verletzt werden, ohne dass vertragliche Ansprüche greifen.

Sie sind Mieter oder Vermieter und haben Fragen zu Schadensersatz, Wuchermiete oder Verkehrssicherung?
Oder möchten in einem Strafverfahren als Nebenkläger auftreten?


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§ 6 WiStG – Herausmodernisieren mit Bußgeldrisiko: Neue Waffe gegen Vermieterwillkür?

§ 6 WiStG – Herausmodernisieren mit Bußgeldrisiko: Neue Waffe gegen Vermieterwillkür?

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Seit dem 1. Januar 2019 existiert im modernisierten Wirtschaftsstrafgesetz (WiStG) mit § 6 ein kaum bekannter, aber durchaus brisanter Bußgeldtatbestand: Wer eine bauliche Veränderung in missbräuchlicher Weise durchführt – etwa um unliebsame Mieter „herauszumodernisieren“ –, dem drohen Bußgelder bis zu 100.000 Euro.

Was steckt hinter der Vorschrift? Wie greift sie in die Praxis von Mietrecht und Immobilienwirtschaft ein – und warum sollten Vermieter, Investoren, aber auch Mieter aufmerksam sein?

Gesetzlicher Hintergrund: Mieterschutz contra Modernisierungshebel

Die Vorschrift wurde durch das Mietrechtsanpassungsgesetz als Reaktion auf einen spürbaren Missstand eingeführt: sogenannte Luxusmodernisierungen, die nicht primär zur Verbesserung des Wohnraums dienen, sondern dazu, bestehende Mietverhältnisse zu beenden – mit dem Ziel der Weiterverwertung zu deutlich höheren Preisen. Das politisch aufgeladene Stichwort: Weg-Gentrifizierung. Ziel des Gesetzgebers war es, diesem Treiben mit einer „ordnungsrechtlichen Keule“ entgegenzutreten. § 6 WiStG ist insoweit Schutzgesetz im Sinne des § 823 Abs. 2 BGB und verfolgt ein übergeordnetes wohnungspolitisches Ziel.

Der Tatbestand in der Praxis: Drei Elemente, viele Fallstricke

1. Bauliche Veränderung
Es muss eine tatsächliche Maßnahme vorliegen, die in den Wohnraum eingreift – nicht bloß eine Ankündigung. Auch vorbereitende Maßnahmen (z. B. Gerüstaufbau) können genügen.

2. Objektiv nicht notwendige Belastung
Nicht jede Baustelle ist schikanös – aber eine dauerhaft verhängte Fensterfront ohne Baubeginn oder lärmintensive Arbeiten in der Nacht sind es unter Umständen schon.

3. Subjektive Entmietungsabsicht
Der Vermieter muss mit der Maßnahme gezielt den Mieter zur Kündigung oder Aufhebung des Mietvertrags bringen wollen. Dieser Nachweis ist in der Praxis oft schwer – aber nicht unmöglich. Indizien können z. B. frühere Kündigungsversuche oder Aussagen gegenüber Dritten sein.

Wer haftet? Auch Hausverwaltungen und Berater im Visier

§ 6 WiStG ist kein Sonderdelikt – es reicht die Beteiligung an der Maßnahme. Daher können auch Hausverwaltungen, Architekten oder Rechtsanwälte ins Visier geraten, sofern sie aktiv an der Durchführung mitwirken. Die Vorschrift ist bußgeldbewehrt – bis zu 100.000 Euro pro Fall. Bei systematischem Herausmodernisieren in großen Wohnanlagen können sich die Folgen potenzieren. Auch eine Verbandsgeldbuße nach § 30 OWiG ist möglich, wenn der Verstoß im Rahmen der Unternehmensverantwortung erfolgt.

Einordnung in das Wirtschaftsverwaltungsstrafrecht

§ 6 WiStG steht exemplarisch für das moderne Wirtschaftsverwaltungsstrafrecht – also für das „rechtliche Zwischenfeld“ zwischen Zivilrecht, Verwaltungsrecht und Strafrecht, in dem wirtschaftlich-soziale Normen durch Ordnungswidrigkeiten abgesichert werden. Historisch wurzelt diese Art des Regelwerks in den Wirtschaftslenkungen der Weimarer Zeit und der Nachkriegsordnung. Heute dient es dem Schutz vor struktureller Machtverschiebung zulasten schwächerer Marktteilnehmer – im Fall des § 6 WiStG: zum Schutz des Mieters vor Übergriffen des Kapitals.

Für die Praxis: Klarer Rahmen, unklare Durchsetzung

Die Regelung ist gut gemeint, aber in ihrer Umsetzung aufwendig. Für Vermieter und Projektentwickler bedeutet das: Rechtsberatung einholen, bevor man in bewohntem Raum zu Umbau oder Modernisierung schreitet.

Für Mieter ist § 6 ein potenziell scharfes Schwert – allerdings oft stumpf, wenn Behörden nicht aktiv werden. Ein konsequenter zivilrechtlicher Eilrechtsschutz nach §§ 862, 1004 BGB bleibt essenziell

Ihre Kanzlei in Leipzig – spezialisiert, durchsetzungsstark, mandantennah.

Ob als Vermieter oder Projektentwickler, der rechtssicher modernisieren will, oder als Mieter, der sich gegen unzumutbare bauliche Maßnahmen wehren muss – ich unterstütze Sie mit fundierter anwaltlicher Erfahrung im Miet- und Wirtschaftsordnungsrecht. Setzen Sie auf Klarheit, Strategie und rechtliche Substanz.
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Mietpreisüberhöhung und Mietwucher – Zivil- und Strafrechtliche Perspektiven

Mietpreisüberhöhung und Mietwucher – Zivil- und Strafrechtliche Perspektiven

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Mietpreisüberhöhungen und Wucher im Mietrecht sind nicht nur zivilrechtlich relevant, sondern können unter bestimmten Umständen auch strafrechtliche Konsequenzen haben. Dieser Artikel beleuchtet die zivil- und strafrechtlichen Aspekte im Kontext von Mietpreisbegrenzungen und verdeutlicht, welche Rechte Mieter
in solchen Fällen haben. Zudem werden wichtige Gerichtsurteile sowie die relevanten Vorschriften wie §§ 556d, 812 und 291 StGB, die Hamburger Mietpreisbegrenzungsverordnung und die Sächsische Mietpreisbegrenzungsverordnung näher erläutert.

Mieter können unter bestimmten Umständen überhöhte Mieten zivilrechtlich zurückfordern, z.B. wenn diese die ortsübliche Vergleichsmiete wesentlich übersteigen. Seit Einführung der Mietpreisbremse durch § 556d BGB darf die Miete bei Neuvermietung die ortsübliche Vergleichsmiete in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt höchstens um 10 % übersteigen. Die Sächsische Mietpreisbegrenzungsverordnung hat beispielsweise festgelegt, dass diese Mietpreisbremse auch in Leipzig gilt.

Mietwucher und Sittenwidrigkeit: § 138 BGB und das Wucherverbot, § 5 WiStG

Die zivilrechtliche Grundlage für Mieter , die überhöhte Mietzahlungen zurückzufordern, ist § 812 BGB, der ungerechtfertigte Bereicherungen regelt. Ein  zivilrechtlicher Rückforderungsanspruch besteht somit, wenn die Miete die  ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 % übersteigt. Doch auch strafrechtlich kann Mietwucher relevant werden, etwa wenn eine erhebliche Notlage oder Unerfahrenheit der Mietenden ausgenutzt wird (vgl. OLG Düsseldorf, Beschluß vom 13.07.1998 – 1 Ws 236/98).

Durch die gesetzlich festgelegte Mietpreisbremse dürfen Vermieter
bei Neuvermietungen die ortsübliche Vergleichsmiete in bestimmten Regionen maximal um 10 % übersteigen. Leipzig gehört zu diesen Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, wie die Sächsische Mietpreisbegrenzungsverordnung bestätigt. Überschreitet die Miete die Vergleichsmiete jedoch um mehr als 20 %, liegt ein Verstoß gegen § 5 Wirtschaftsstrafgesetz (WiStG) vor, der nicht nur zivilrechtliche, sondern auch strafrechtliche Folgen haben kann.

Für Mieter bietet sich daher die Möglichkeit, bei überhöhten Mietzahlungen rückwirkend Gelder zurückzufordern. Laut § 812 BGB sind ungerechtfertigt erlangte Beträge zurückzuzahlen, und der Anspruch kann durch Vorlage des Mietvertrags und des aktuellen Mietspiegels begründet werden. Eine vom AG Hamburg entschiedene Klage (AG Hamburg-St. Georg – Az.: 926 C 248/22). zeigt, dass die Rückforderung nicht nur erfolgreich sein kann, sondern der Mieter auch Verzugszinsen auf die überzahlten Beträge einfordern darf, wenn der Vermieter auf die erste Rückforderungsaufforderung nicht reagiert hat.

Der Bundesgerichtshof hat dabei in mehreren Entscheidungen klargestellt, dass der Vertrag nicht automatisch gesamtnichtig ist, sondern häufig nur die überhöhte Preisvereinbarung als nichtig anzusehen ist, wenn dadurch das angestrebte Mietverhältnis bewahrt werden kann. Die „geltungserhaltende Reduktion“ ist hierbei ein zentrales Prinzip, das bedeutet, dass lediglich der überhöhte Mietanteil auf die zulässige Vergleichsmiete herabgesetzt wird​.

Strafrechtliche Aspekte: Mietwucher nach § 291 StGB

Mietwucher kann auch strafrechtlich relevant sein. § 291 StGB stellt Mietwucher unter Strafe, wenn Vermieter eine Notlage der Mieter ausnutzen und eine unangemessen hohe Miete verlangen. Der strafrechtliche Tatbestand erfordert dabei zwei wesentliche Elemente:

  1. Ausnutzung einer Notlage: Es muss festgestellt werden, dass die Vermieter die schwierige Lage der Mieter bewusst ausgenutzt haben. Die Rechtsprechung betont die Relevanz der Nachweisbarkeit der Notlage, da dies den Wuchervorwurf erst ermöglicht. Dabei reicht es jedoch nicht aus, dass die Miete einfach hoch ist; die bewusste Ausnutzung der Notlage ist entscheidend.

  2. Unangemessenes Äquivalenzverhältnis: Eine Miete gilt als unangemessen, wenn sie die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 50 % übersteigt. Das Gesetz sieht bei einem derart krassen Missverhältnis eine erhebliche Missachtung sozialer Schutzvorschriften, die das Mietrecht und den Markt regulieren. Bei der Anwendung von § 291 StGB gilt jedoch, dass die Höhe allein nicht automatisch zur Strafbarkeit führt. Es muss vielmehr eine unrechtmäßige Absicht zur Ausnutzung der Situation des Mieters gegeben sein.

Rückforderung und Verjährung

Für die Durchsetzung zivilrechtlicher Rückforderungsansprüche ist es entscheidend, die Verjährungsfrist zu beachten, die für Mietüberzahlungen in der Regel vier Jahre beträgt. Dies bedeutet, dass betroffene Mietende ggf. auch rückwirkend zu viel gezahlte Mieten einfordern können. Ein rechtzeitig angestoßener Rückforderungsanspruch schützt vor Verjährung und verhindert, dass unberechtigte Mietpreisüberhöhungen endgültig vereinnahmt werden.

Gesamtnichtigkeit oder „geltungserhaltende Reduktion“

Nicht jeder Verstoß gegen Mietpreisregelungen führt zur Gesamtnichtigkeit eines Mietvertrags. Häufig ist nur die überhöhte Mietpreisvereinbarung als nichtig anzusehen, um das Mietverhältnis als solches zu bewahren. Die „geltungserhaltende Reduktion“ ermöglicht es in der Praxis, einen überhöhten Teil der Miete auf eine zulässige Vergleichsmiete herabzusetzen. Ein vollständiger Vertragsverlust wäre weder wirtschaftlich noch praktisch für die Mietenden und ihre Wohnsicherheit sinnvoll und ist daher in der Praxis die Ausnahme.

Handlungsmöglichkeiten und Unterstützung für Mieter

Wer den Verdacht hat, überhöhte Mieten zu zahlen oder gar Opfer von Mietwucher zu sein, sollte seine Mietverträge und Abrechnungen sorgfältig überprüfen lassen. In Gebieten mit angespannter Wohnsituation wie in Leipzig und gesetzlichen Mietpreisbegrenzungen kann es möglich sein überzahlte Beträge zurückzufordern. Mietwucher kann dabei nicht nur zivilrechtlich, sondern auch strafrechtlich relevant werden und erhebliche Konsequenzen für Vermieter haben.

Die aktuelle Rechtslage bietet Mietenden zahlreiche Ansätze, sich gegen Mietwucher und überhöhte Mietforderungen zur Wehr zu setzen. Die Einhaltung sozialer Schutzvorschriften und der Grundsatz der Fairness auf dem Mietmarkt sind das klare Signal der Gesetzgebung und der Rechtsprechung.

 

Disclaimer: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung dar. Wenden Sie sich bei individuellen Fragen gerne an uns. Eine Haftung für die Vollständigkeit und Richtigkeit des Artikels wird ausgeschlossen.

 

Staffelmiete und „Mietpreisbremse“: Verjährung des Auskunftsanspruchs II

Staffelmiete und „Mietpreisbremse“: Verjährung des Auskunftsanspruchs II

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Im komplexen Geflecht des Mietrechts gibt es immer wieder Rechtsfragen, die für Mieter und Vermieter gleichermaßen relevant sind. Eine dieser Fragen betrifft die Verjährung des Auskunftsanspruchs von Mietern, insbesondere bei Vereinbarung einer Staffelmiete. Ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 12. Juli 2023 (Aktenzeichen VIII ZR 60/22) bietet hierzu interessante Einblicke und Klärungen.

Verjährung des Auskunftsanspruchs bei Staffelmieten:

Die Vereinbarung einer Staffelmiete kann das Mietverhältnis transparenter gestalten, da die Miete in bestimmten Zeiträumen ansteigt. Doch was passiert, wenn Mieter Auskunft über die jeweiligen Staffelstufen verlangen? Hier kommt § 556g des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) ins Spiel.

Laut BGH-Urteil kann mit Inkrafttreten einer neuen Mietstaffel der Mieter einen Anspruch auf Auskunft gegenüber dem Vermieter geltend machen. Dieser Anspruch unterliegt der regelmäßigen dreijährigen Verjährung. Anders ausgedrückt: Jede neue Staffelstufe begründet einen separaten Auskunftsanspruch, der unabhängig von vorherigen Ansprüchen ist.

Der Fall vor dem BGH:

Konkret ging es in diesem Fall um die Frage, ob der Auskunftsanspruch eines Mieters gemäß § 556g BGB verjährt war. Die Vermieter hatten die Auskunft verweigert, woraufhin die Mieterin Klage erhob. Ein wichtiger Aspekt war, ob dieser Auskunftsanspruch vor dem Hauptanspruch des Mieters auf Rückzahlung überzahlter Miete verjährt war.

Die Entscheidung des BGH:

Der BGH entschied, dass der Auskunftsanspruch der Mieterin nicht verjährt war. Dies begründete sich darin, dass die aktuelle Mietstaffel ab dem 1. November 2018 galt, wodurch der Auskunftsanspruch gemäß § 556g BGB zum Zeitpunkt der Klageerhebung im August 2021 noch nicht verjährt war.

Die Abtretungsfrage:

Ein weiterer wichtiger Punkt in diesem Fall betraf die Frage, ob die Mieterin den Auskunftsanspruch an die Klägerin abgetreten hatte. Hier gab es Unstimmigkeiten in der Beweislage, und das Gericht entschied, dass der Beklagte nicht verpflichtet war, diesen Vortrag substanziiert zu bestreiten.

Fazit:

Dieser BGH-Fall verdeutlicht die Komplexität des Mietrechts, insbesondere wenn es um die Verjährung von Ansprüchen geht. Die Vereinbarung von Staffelmieten kann die Situation noch komplizierter machen. In diesem Fall wurde entschieden, dass der Auskunftsanspruch der Mieterin nicht verjährt war, aber die Abtretungsfrage noch geklärt werden muss.

Es ist wichtig zu beachten, dass rechtliche Angelegenheiten im Mietrecht immer von Fall zu Fall unterschiedlich sind, und die genaue Anwendung der Gesetze von den spezifischen Umständen abhängt. Bei rechtlichen Fragen im Mietrecht ist es ratsam, sich rechtzeitig an einen Anwalt oder eine Anwältin zu wenden, um die besten Schritte in Ihrem individuellen Fall zu ermitteln. Für weitere rechtliche Beratung und Unterstützung kontaktieren Sie uns gerne.

BGH Urteil zur Mietpreisbremse: Verlängerte Verjährungsfristen für Auskunftsansprüche

BGH Urteil zur Mietpreisbremse: Verlängerte Verjährungsfristen für Auskunftsansprüche

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Das Bundesgerichtshof (BGH) hat am 12.07.2023 ein Urteil im Mietrecht gefällt, das vor allem die Verjährungsfristen für Auskunftsansprüche von Mietern betrifft (BGH, Urt. v. 12.7.2023 – VIII ZR 375/21). Dieses Urteil hat erhebliche Bedeutung für Leipzig und andere Städte mit angespannten Wohnungsmärkten.

Die Mietpreisbremse in Kürze

Um das Urteil des BGH besser zu verstehen, ist es sinnvoll, sich kurz mit der Mietpreisbremse vertraut zu machen. Diese gesetzliche Regelung wurde ins Leben gerufen, um den rapiden Anstieg der Mieten in gefragten Wohngebieten Deutschlands einzudämmen. Sie legt fest, dass die Miete für eine neue Wohnung in sogenannten angespannten Wohnungsmärkten nicht mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf.

Das BGH-Urteil im Detail

Das neueste Urteil des BGH dreht sich um die Verjährungsfristen für Auskunftsansprüche von Mietern gemäß § 556g des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Bisherige Rechtsprechung deutete darauf hin, dass diese Frist mit Abschluss des Mietvertrags startet. Doch der BGH hat hier eine wichtige Präzisierung vorgenommen.

Zusammenfassung des Urteils:

Die Verjährungsfrist für den Auskunftsanspruch eines Mieters gemäß § 556g BGB beginnt nicht bereits mit Vertragsabschluss, sondern erst dann, wenn der Mieter diesen Anspruch aktiv einfordert. Dieser Richterspruch basiert auf der Erkenntnis, dass es sich bei diesem Auskunftsanspruch um einen reaktiven Anspruch handelt, der von der tatsächlichen Geltendmachung abhängt.

Die Auswirkungen dieses Urteils sind erheblich. Mieter haben jetzt mehr Spielraum, um ihre Ansprüche geltend zu machen, ohne sich um die Verjährung sorgen zu müssen. Gerade in Leipzig, wo angespannte Wohnungsmärkte und steigende Mieten zunehmend Diskussionsstoff bieten, ist diese Entscheidung von hoher Relevanz.

Fazit

Das BGH-Urteil zur Mietpreisbremse und den Verjährungsfristen für Auskunftsansprüche bringt eine wichtige Änderung für Mieter in Leipzig und anderen Städten mit angespannten Wohnungsmärkten mit sich. Es ermöglicht Mietern eine längere Zeitspanne, um ihre Auskunftsansprüche geltend zu machen und damit die Rechtmäßigkeit ihrer Mietzahlungen zu überprüfen. Rechtsanwalt Max Malkus, LL.M., und das Team von buero.malkus – Rechtsanwaltskanzlei stehen Ihnen gerne zur Verfügung, um Ihre Fragen zu diesem Urteil zu beantworten. Kontaktieren Sie uns unter www.malkus.lawyer/kontakt.

 
 
 
Die Mietpreisbremse in Leipzig und ihre Auswirkungen auf Neuvermietungen

Die Mietpreisbremse in Leipzig und ihre Auswirkungen auf Neuvermietungen

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In den letzten Jahren hat sich die Wohnsituation in deutschen Städten erheblich verändert. Hohe Mieten und eine knappe Verfügbarkeit von Wohnraum sind zu einem ernsthaften Problem geworden. Um diesem Trend entgegenzuwirken und bezahlbaren Wohnraum zu sichern, wurde die sogenannte Mietpreisbremse eingeführt. Nach § 556d Abs. 1 BGB in Verbindung mit der „Sächsischen Mietpreisbegrenzungsverordnung“ vom 31. Mai 2022 ist die Stadt Leipzig als angespanntes Wohnungsgebiet qualifiziert. Die Verordnung, die am 13. Juli 2022 in Kraft trat und bis 31. Dezember 2025 gilt, beschränkt die Miethöhe bei neuen Mietverträgen.

 

Die Mietpreisbremse gemäß § 556d BGB

Die Mietpreisbremse, wie sie in § 556d des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) verankert ist, begrenzt den Anstieg der Mieten bei Neuvermietungen in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten. Gemäß dieser Regelung darf die Miete bei Abschluss eines Mietvertrags höchstens um 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Seit dem 13. Juli 2022 gilt die Mietpreisbremse auch im Freistaat Sachsen, und in der Stadt Leipzig wurde sie eingeführt. Das bedeutet, dass Vermieter in Leipzig bei Neuvermietungen die Miete nicht mehr nach Belieben festlegen können, sondern sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren müssen.

Die ortsübliche Vergleichsmiete und der Mietspiegel

Die für Leipzig geltende ortsübliche Vergleichsmiete ergibt sich aus dem Mietspiegel der Stadt. Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die durchschnittlichen Mietpreise ähnlicher Wohnungen in vergleichbarer Lage. Dieser wird alle zwei Jahre aktualisiert und dient als Grundlage für die Berechnung der zulässigen Miete.

Die Einführung der Mietpreisbremse in Leipzig war eine Reaktion auf die steigenden Mietpreise bei Neuvermietungen. Die Begrenzung auf 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete soll dazu beitragen, übermäßige Mieterhöhungen zu verhindern und den Wohnraum für breite Bevölkerungsschichten erschwinglich zu halten.

Ausnahmen von der Mietpreisbremse

Es gibt jedoch Ausnahmen von der Mietpreisbremse. Diese sind in den §§ 556e und 556f BGB geregelt. Zum Beispiel gilt die Mietpreisbremse nicht, wenn es sich um die Erstvermietung nach Neubau oder umfassender Modernisierung handelt. In solchen Fällen kann die Miete auch über den 10 Prozent liegen.

Eine weitere Ausnahme betrifft die Berücksichtigung der Vormiete oder einer durchgeführten Modernisierung. Wenn die Vormiete bereits mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete lag oder Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden, kann dies die Anwendung der Mietpreisbremse beeinflussen.

Kritik und Herausforderungen

Die Einführung der Mietpreisbremse war eine wichtige Maßnahme, um die Mietentwicklung in Leipzig zu kontrollieren. Dennoch gibt es auch Kritik an dieser Regelung. Ein häufiger Kritikpunkt ist, dass es keine Sanktionen für Vermieter gibt, die sich nicht an die Mietpreisbremse halten. Allerdings kann Wucher gemäß § 138 BGB rechtlich verfolgt werden, wenn eine übermäßig hohe Miete vereinbart wird.

Die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete kann auch komplex sein, insbesondere wenn keine aktuellen Mietspiegel vorhanden sind. Dies kann zu Unsicherheiten und Konflikten zwischen Vermietern und Mietern führen.

 

Die Mietpreisbremse in Leipzig ist eine wichtige Maßnahme, um bezahlbaren Wohnraum zu sichern und übermäßige Mieterhöhungen zu verhindern. Sie gilt für Neuvermietungen und basiert auf der ortsüblichen Vergleichsmiete, die aus dem Mietspiegel abgeleitet wird.

Als Rechtsanwaltskanzlei für Mietrecht in Leipzig stehen wir Ihnen gerne zur Seite, um Ihre Fragen zur Mietpreisbremse und anderen rechtlichen Fragen im Zusammenhang mit Mietverhältnissen zu beantworten. Wenn Sie rechtliche Unterstützung benötigen, zögern Sie nicht, kontaktieren Sie uns für eine Beratung.

 

Disclaimer: Dieser Artikel dient lediglich der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung dar. Die Haftung für die Vollständigkeit und Richtigkeit dieses Artikels wird ausgeschlossen.

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