Die Insolvenz eines Mieters ist für Vermieter wie auch für Mieter eine besondere Ausnahmesituation. Viele Vermieter gehen davon aus, dass mit Insolvenzeröffnung automatisch auch das Mietverhältnis endet. Doch das ist ein weit verbreiteter Irrtum. Tatsächlich laufen Mietverhältnisse über unbewegliche Sachen – also Wohn- und Gewerberaum – gemäß § 108 Abs. 1 InsO zunächst unverändert fort.

Für Vermieter bedeutet das: Sie sind weiterhin Vertragspartner – nur an die Stelle des Mieters tritt in vielen Belangen der Insolvenzverwalter.

Ein zentrales Missverständnis betrifft das Kündigungsrecht. Die Insolvenz des Mieters allein berechtigt den Vermieter nicht zur Kündigung. Vielmehr gelten die allgemeinen Regeln des Mietrechts, ergänzt um besondere Vorschriften aus der Insolvenzordnung. Für Wohnraummietverhältnisse bestehen dabei besonders strenge Schutzmechanismen zugunsten des Mieters. So verbietet § 112 InsO dem Vermieter, das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzuges zu kündigen, der bereits im Zeitpunkt der Insolvenzantragstellung eingetreten ist. Auch eine Kündigung allein wegen der Verschlechterung der Vermögensverhältnisse des Mieters ist ausgeschlossen. Entstehen jedoch nach Antragstellung neue Mietrückstände, bleibt das Kündigungsrecht des Vermieters unberührt. Klauseln in Mietverträgen, die eine automatische Beendigung bei Antragstellung oder Eröffnung des Insolvenzverfahrens vorsehen, sind nach ständiger Rechtsprechung unwirksam. Für den Wohnraummieter bedeutet das: Das Mietverhältnis bleibt trotz Insolvenz grundsätzlich bestehen, und der Insolvenzverwalter tritt in die Rechte und Pflichten des Mieters ein.

Im Gewerberaummietrecht gelten ähnliche Grundsätze, auch wenn der Mieterschutz nicht ganz so weit reicht wie im Wohnraumbereich. Auch hier darf der Vermieter nicht wegen bereits vor Antragstellung bestehender Mietrückstände oder wegen der schlechten wirtschaftlichen Lage des Mieters kündigen. Kommt es jedoch nach Antragstellung erneut zu einem Zahlungsverzug, kann der Vermieter – insbesondere nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB – kündigen. Lösungsklauseln, die das Mietverhältnis automatisch mit der Insolvenz enden lassen, sind auch im Gewerberaummietrecht unwirksam. Eine Besonderheit betrifft jedoch den Fall, dass die Immobilie während des Insolvenzverfahrens verkauft oder im Rahmen einer Zwangsversteigerung übertragen wird. In diesem Fall steht dem Erwerber nach § 111 InsO bzw. dem Ersteher nach § 57a ZVG ein Sonderkündigungsrecht zu. Dieses gilt ausdrücklich für gewerblich genutzte Mietflächen, nicht aber für Wohnraum.

Besonders komplex wird die Situation, wenn das Mietverhältnis endet und es um die Rückgabe der Mietsache geht. Hier ist zwischen Herausgabe und Räumung zu unterscheiden. Der Herausgabeanspruch nach § 546 BGB verpflichtet den Mieter – und in der Insolvenz den Verwalter –, dem Vermieter den unmittelbaren Besitz an der Mietsache zu verschaffen. Dieser Anspruch kann als Aussonderungsrecht nach § 47 InsO geltend gemacht werden und richtet sich gegen die Masse, wenn der Insolvenzverwalter den Besitz an der Mietsache tatsächlich ergriffen hat. Die weitergehende Räumungspflicht, also die Pflicht, die Mietsache im vertragsgerechten Zustand zurückzugeben, sämtliche eingebrachten Gegenstände zu entfernen und bauliche Veränderungen rückgängig zu machen, wird in der Insolvenz jedoch grundsätzlich nicht mehr von der Masse erfüllt. Es handelt sich insoweit nur um eine einfache Insolvenzforderung, die der Vermieter zur Insolvenztabelle anmelden muss. Nur in Ausnahmefällen, etwa wenn der Insolvenzverwalter selbst Veränderungen an der Mietsache vorgenommen oder Sachen eingebracht hat, können insoweit Masseverbindlichkeiten entstehen. Für Vermieter bedeutet das, dass sie zwar den Besitz an der Mietsache zurückerlangen können, die Kosten der Räumung und Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands aber oftmals im Insolvenzverfahren untergehen.

Ein weiteres wichtiges Thema ist die Behandlung von Mietsicherheiten. Bis zur Eröffnung des Insolvenzverfahrens kann der Vermieter unbeschränkt auf die Kaution zugreifen, um offene Forderungen auszugleichen. Nach der Eröffnung des Verfahrens ist dies jedoch nicht mehr ohne Weiteres möglich. In der Literatur wird überwiegend vertreten, dass es sich um eine Insolvenzforderung handelt, sodass der Vermieter seine Ansprüche zur Tabelle anmelden muss. Klar ist jedenfalls, dass die Kaution ihrem Zweck nach lediglich ein Sicherungsmittel darstellt und nicht zur Befriedigung des Vermieters dienen soll. Endet das Mietverhältnis, kann der Vermieter mit offenen Forderungen gegen den Rückzahlungsanspruch des Mieters aufrechnen.

 Disclaimer

Die vorstehenden Ausführungen dienen ausschließlich der allgemeinen Information und stellen keine Rechtsberatung im Einzelfall dar. Jeder Fall weist rechtliche Besonderheiten auf, die eine individuelle Prüfung erfordern. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Angaben wird keine Haftung übernommen. Wenn Sie eine verbindliche rechtliche Einschätzung wünschen, lassen Sie Ihren konkreten Fall anwaltlich prüfen.

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