Schlüssige Betriebskostenklage und Beweislast bei der Betriebskostenabrechnung
Die korrekte Abrechnung der Betriebskosten ist für Mieter und Vermieter gleichermaßen von Bedeutung. Bei etwaigen Auseinandersetzungen über die Betriebskostenabrechnung kommt es darauf an, dass die rechtlichen Anforderungen erfüllt werden, um eine schlüssige Klage zu ermöglichen.
Schlüssige Betriebskostenklage: Um eine Betriebskostenklage wirksam zu gestalten, müssen die vertraglichen Abreden zur Kostentragung vorgetragen werden. Dabei ist entscheidend, dass formell wirksame Betriebskostenabrechnungen vorgelegt oder zumindest die formelle Wirksamkeit substantiiert dargelegt wird. Zudem muss nachgewiesen werden, dass die Abrechnungen innerhalb der Abrechnungsfrist des § 556 III BGB dem Mieter zugegangen sind, was die Fälligkeit des Anspruchs beeinflusst.
Beweislast und Bestreiten des Mieters: Im Falle von Erstattungsansprüchen oder Nachforderungen ist die Beweislast klar verteilt. Der Mieter muss darlegen und beweisen, dass er Vorschüsse geleistet hat. Der Vermieter hingegen muss nachweisen, dass seine Abrechnung ordnungsgemäß ist, es sich um umlagefähige Kosten handelt und diese tatsächlich angefallen sind. Grundsätzlich hat der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast für angefallene Betriebskosten.
Belegeinsicht und Streitpunkte: Gerichte unterscheiden oft, ob Einwendungen bereits aus der Abrechnung ersichtlich sind oder eine Belegeinsicht notwendig ist. Pauschale Einwendungen des Mieters werden unbeachtlich, wenn diese durch eine Belegeinsicht aufgeklärt werden können. Die Belegeinsicht darf nicht wegen eines papierlosen Büros des Vermieters unterbleiben. In Fällen, in denen die Originalbelege nach dem Einscannen nicht vernichtet wurden, müssen diese dem Mieter zur Einsicht vorliegen. Bis zur Vorlage der Originale sind Betriebskostennachforderungen nicht durchsetzbar (AG Ludwigslust, Urteil vom 22.02.2022 – Aktenzeichen 44 C 504/20).
Flächenverhältnisse und Erklärungspflicht: Streitigkeiten über Flächenverhältnisse sind ebenfalls häufig. Der Vermieter trägt die Darlegungs- und Beweislast für die Flächenansätze. Der Mieter muss substantiiert auf die Behauptungen des Vermieters erwidern und nähere positive Angaben machen, um den Anforderungen an eine schlüssige Darlegung zu genügen.
Hinweis: Diese Informationen dienen der allgemeinen Aufklärung und stellen keine individuelle Rechtsberatung dar. Bei konkreten Fragen wenden Sie sich bitte an die Kanzlei.
