Befristete Wohnraummietverträge wegen geplanter Instandsetzung – ein sinnvolles Gestaltungsinstrument zur Wohnraumnutzung
Im Wohnraummietrecht gilt grundsätzlich: Mietverträge werden auf unbestimmte Zeit geschlossen. Befristete Verträge sind nur unter engen gesetzlichen Voraussetzungen zulässig. Eine dieser Möglichkeiten ist vielen Vermietern zwar bekannt, wird aber in der Praxis häufig falsch angewendet: die Befristung wegen geplanter baulicher Maßnahmen an der Wohnung. Gerade bei geplanten Sanierungen, Umbauten oder größeren Instandsetzungen kann eine Befristung nach § 575 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BGB jedoch ein sinnvolles Instrument sein – wenn sie rechtlich sauber umgesetzt wird.
Befristung wegen geplanter Baumaßnahmen
Das Gesetz erlaubt eine zeitliche Befristung eines Wohnraummietvertrags, wenn der Vermieter beabsichtigt, die Wohnung später zu beseitigen (z. B. durch Abriss), wesentlich zu verändern oder umzubauen, oder umfangreich instand zu setzen, und diese Maßnahmen durch ein fortbestehendes Mietverhältnis erheblich erschwert würden. Der Gesetzgeber verfolgt damit einen praktischen Zweck: Vermieter sollen Wohnungen nicht über längere Zeit leer stehen lassen müssen, nur weil in absehbarer Zeit bauliche Maßnahmen geplant sind.
Wichtig ist jedoch: Die Befristung darf kein „Vorratsinstrument“ sein. Es muss bereits bei Vertragsschluss eine ernsthafte Absicht bestehen, die entsprechenden Maßnahmen später durchzuführen.
Welche Maßnahmen kommen überhaupt in Betracht?
Die Vorschrift erfasst unterschiedliche Arten von baulichen Maßnahmen. Unter „Beseitigung“ versteht man in erster Linie den Abriss der Wohnung oder des Gebäudes. Teilweise wird auch dann von einer Beseitigung gesprochen, wenn die Wohnung nach der Maßnahme nicht mehr in ihrer bisherigen räumlichen Gestalt existiert, etwa wenn eine große Wohnung in mehrere leinere Einheiten aufgeteilt wird oder mehrere Wohnungen zu einer größeren Einheit zusammengelegt werden.
Auch wesentliche Veränderungen der Wohnung können eine Befristung rechtfertigen. Dazu gehören beispielsweise umfangreiche Umbauten oder strukturelle Veränderungen der Wohnung. Der Gesetzgeber nennt etwa den Fall, dass in einem Raum erstmals ein Badezimmer eingebaut wird. Darüber hinaus können auch größere Instandsetzungsmaßnahmen erfasst sein, etwa wenn bauliche Mängel behoben werden müssen, die durch Alter, Abnutzung oder Witterungseinflüsse entstanden sind.
Was ausdrücklich nicht genügt
Nicht jede Renovierung rechtfertigt eine Befristung. Insbesondere bloße Schönheitsreparaturen – etwa Streichen, Tapezieren oder kleinere Ausbesserungen – reichen regelmäßig nicht aus. Solche Maßnahmen gehören zur laufenden Erhaltungspflicht des Vermieters und können grundsätzlich auch während eines bestehenden Mietverhältnisses durchgeführt werden. Die geplante Maßnahme muss daher deutlich über gewöhnliche Instandhaltungsarbeiten hinausgehen.
Die geplanten Maßnahmen müssen durch ein fortbestehendes Mietverhältnis erheblich erschwert sein. Das ist etwa dann der Fall, wenn die Wohnung für längere Zeit vollständig geräumt werden müsste, der Mieter während der Bauphase anderweitig untergebracht werden müsste oder die Baumaßnahme bei fortbestehendem Mietverhältnis praktisch nicht oder nur unter außergewöhnlichen Belastungen durchgeführt werden könnte. Gerade bei umfangreichen baulichen Eingriffen kann diese Voraussetzung erfüllt sein – bei vielen Modernisierungen hingegen nicht.
Unterschied zur Verwertungskündigung
Interessant ist auch der Vergleich zur sogenannten Verwertungskündigung. Während bei einer Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB regelmäßig nachgewiesen werden muss, dass eine geplante Maßnahme wirtschaftlich erforderlich oder sinnvoll ist, gelten bei einer Befristung deutlich geringere Anforderungen. Für die Befristung reicht grundsätzlich aus, dass die geplante Maßnahme rechtlich zulässig ist und nicht gegen Bau- oder sonstige öffentlich-rechtliche Vorschriften verstößt. Die Maßnahme muss also in der Regel genehmigungsfähig sein – eine Baugenehmigung muss jedoch zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses häufig noch nicht vorliegen.
Vorsicht bei der Vertragsgestaltung
In der Praxis scheitern viele Befristungen an Formfehlern oder unklaren Angaben im Mietvertrag. Der Befristungsgrund muss dem Mieter bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt werden und ausreichend konkret sein. Allgemeine Formulierungen wie „geplante Renovierung“ reichen regelmäßig nicht aus. Ist die Befristung unwirksam, hat dies eine gravierende Folge:
Der Mietvertrag gilt automatisch als unbefristetes Mietverhältnis. Gerade bei geplanten Sanierungen oder Umstrukturierungen von Immobilien kann das erhebliche wirtschaftliche Auswirkungen haben.
Die Befristung eines Wohnraummietvertrags wegen geplanter Instandsetzung oder baulicher Veränderung ist rechtlich möglich und kann für Vermieter ein sinnvolles Instrument sein. Die gesetzlichen Voraussetzungen sind jedoch komplex – und kleine Fehler bei der Vertragsgestaltung können dazu führen, dass die Befristung später keinen Bestand hat.
Eine sorgfältige rechtliche Prüfung im Vorfeld kann daher entscheidend sein.
Gerne unterstützen wir Sie bei Fragen zur Befristung Ihres Mietvertrags.
Disclaimer:
Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung im Einzelfall dar. Die dargestellten Inhalte können eine individuelle Beratung nicht ersetzen. Für eine rechtliche Einschätzung Ihres konkreten Falls wenden Sie sich bitte an eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt.
