Mietpreisbremse: Welche „Vormiete“ zählt wirklich?
Die sogenannte Mietpreisbremse sorgt in der Praxis immer wieder für Unsicherheit. Eine besonders wichtige Frage ist, welche frühere Miete ein Vermieter bei Abschluss eines neuen Mietvertrags berücksichtigen darf. Mit Urteil vom 19. August 2020 (AZ: VIII ZR 374/18) hat der Bundesgerichtshof hierzu eine bedeutsame Entscheidung getroffen. Die Mieterin hatte im Jahr 2016 eine Wohnung in Berlin angemietet. Die vereinbarte Miete lag deutlich über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Grundsätzlich ist dies in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt – wie in Berlin – nur eingeschränkt zulässig.
Der Vermieter berief sich darauf, dass bereits früher eine ähnlich hohe Miete für die Wohnung verlangt worden sei. Allerdings lag zwischen dieser früheren Wohnraummiete und dem neuen Mietvertrag eine Besonderheit: Die Wohnung war zwischenzeitlich nicht zu Wohnzwecken, sondern als Büro vermietet worden. Die entscheidende Frage lautete daher: Darf der Vermieter sich auf eine ältere Wohnraummiete berufen, obwohl zuletzt eine gewerbliche Nutzung vorlag? Der Bundesgerichtshof hat diese Frage verneint. Maßgeblich ist ausschließlich die Miete aus dem unmittelbar vorherigen Mietverhältnis – und dieses muss ein Wohnraummietverhältnis gewesen sein. Eine weiter zurückliegende Wohnraummiete genügt nicht. Ebenso wenig kann eine gewerbliche Nutzung „übersprungen“ werden, um eine frühere höhere Miete zu rechtfertigen. Mit anderen Worten:
Wenn eine Wohnung vor der Neuvermietung zuletzt gewerblich genutzt wurde, kann der Vermieter sich nicht auf eine noch ältere Wohnraummiete berufen.
Warum das Urteil wichtig ist
Das Gericht begründet seine Entscheidung vor allem mit dem Zweck der Mietpreisbremse. Diese soll verhindern, dass Mieten bei einem Mieterwechsel sprunghaft steigen und insbesondere einkommensschwächere Mieter verdrängt werden. Würde der Gesetzgeber beliebig weit zurückliegende Mieten heranzuziehen, ließe sich die Mietpreisbremse leicht umgehen. Genau dies wollte der Gesetzgeber verhindern. Für Mieter bedeutet die Entscheidung eine Stärkung ihrer Rechte. Wer eine Wohnung anmietet, kann einfacher prüfen (lassen), ob die vereinbarte Miete tatsächlich zulässig ist. Gerade in Fällen, in denen eine Wohnung zuvor als Büro oder Praxis genutzt wurde, bestehen häufig gute Erfolgsaussichten.Für Vermieter zeigt das Urteil, dass die Spielräume bei der Miethöhe enger sind als teilweise angenommen. Eine zwischenzeitliche Nutzungsänderung kann dazu führen, dass frühere – höhere – Mieten nicht mehr berücksichtigt werden dürfen.
Hinweis
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Jede rechtliche Bewertung hängt von den Umständen des Einzelfalls ab.
