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fristlose Kündigung

Die fristlose Kündigung beendet ein Mietverhältnis sofort – ohne Einhaltung von Fristen. Sie kommt insbesondere bei erheblichen Mietrückständen, schweren Pflichtverletzungen oder nachhaltiger Störung des Hausfriedens in Betracht. Häufig ist jedoch streitig, ob die Kündigung rechtlich wirksam ist. Die Kanzlei buero.malkus in Leipzig ist auf Miet- und Immobilienrecht spezialisiert: Wir prüfen die Voraussetzungen einer fristlosen Kündigung, verteidigen Mieter gegen unberechtigte Kündigungen und unterstützen Vermieter bei der rechtssicheren Durchsetzung – in Leipzig und bundesweit

Untervermietung ohne Erlaubnis: Wann droht die Kündigung?

Untervermietung ohne Erlaubnis: Wann droht die Kündigung?

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Die Untervermietung einer Mietwohnung ist ein häufiges Streitthema zwischen Mietern und Vermietern. Besonders heikel wird es, wenn eine Untervermietung ohne ausdrückliche Zustimmung des Vermieters erfolgt. In einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 2. Februar 2011 – VIII ZR 74/10) wurde entschieden, unter welchen Umständen eine Kündigung wegen unerlaubter Untervermietung rechtens ist.

Der Fall: Streit um die Untermieterlaubnis

Die Mieterin einer Wohnung in Frankfurt am Main hatte gemäß Mietvertrag eine allgemeine Erlaubnis zur Untervermietung. Dennoch verlangte der Vermieter bei jedem Untermieterwechsel eine erneute schriftliche Zustimmung. Als die Mieterin eine neue Untermieterin aufnehmen wollte, verweigerte der Vermieter die Zustimmung und verlangte die Darlegung eines berechtigten Interesses nach § 553 BGB.

Da sich der Vermieter trotz mehrfacher Anfragen querstellte, nahm die Mieterin die neue Untermieterin ohne Erlaubnis auf. Der Vermieter reagierte mit einer Kündigung des Mietverhältnisses. Der Streit landete schließlich vor dem BGH.

Das Urteil des BGH: Kündigung unzulässig!

Der BGH stellte fest:

  • Ja, die Mieterin hat ihre vertraglichen Pflichten verletzt, indem sie die Untermieterin ohne Zustimmung des Vermieters aufnahm.
  • Aber: Der Vermieter hätte die Erlaubnis erteilen müssen, da der Mietvertrag bereits eine generelle Untervermietungserlaubnis vorsah.
  • Die Kündigung des Mietvertrags war daher rechtsmissbräuchlich, weil der Vermieter seiner eigenen Pflicht nicht nachgekommen war.

🔗 Mehr dazu: Untermiete – Was Mieter und Vermieter wissen müssen

Was bedeutet das für Mieter und Vermieter?

🔹 Mieter: Wer eine Untervermietung plant, sollte stets die Zustimmung des Vermieters einholen. Ist eine generelle Erlaubnis bereits im Mietvertrag geregelt, kann der Vermieter die Zustimmung nicht ohne sachlichen Grund verweigern.

🔹 Vermieter: Eine Kündigung wegen unerlaubter Untervermietung ist nicht automatisch wirksam. Wer rechtswidrig die Untermieterlaubnis verweigert, kann sich nicht später auf eine Pflichtverletzung des Mieters berufen.

🔗 Mehr zum Thema Untermiete und Wann darf der Vermieter eine Untervermietung verweigern?

Rechtzeitige Kommunikation vermeidet Streit

Das Urteil zeigt, dass sowohl Mieter als auch Vermieter gut beraten sind, sich frühzeitig über ihre Rechte und Pflichten zu informieren und sich entsprechend zu verhalten. Wer als Mieter eine Untervermietung plant, sollte sich rechtzeitig absichern – und wer als Vermieter eine Zustimmung verweigert, sollte sicherstellen, dass dies rechtlich zulässig ist.

Kontakt

Haben Sie Fragen zur Untervermietung oder einem anderen mietrechtlichen Thema? Wir beraten Sie gerne.

📞 Telefon: 0341 / 684 184 68
📧 E-Mail:  buero@malkus.lawyer
🌐 Website: www.malkus.lawyer

Disclaimer

Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Jede rechtliche Situation ist unterschiedlich – lassen Sie sich daher in Ihrem konkreten Fall professionell beraten.

Kündigung aus wichtigem Grund im Werkvertragsrecht

Kündigung aus wichtigem Grund im Werkvertragsrecht

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Die Kündigung eines Werkvertrages ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist – also fristlos – ist gemäß § 648a BGB möglich, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Doch was genau bedeutet dieser „wichtige Grund“? Im Werkvertragsrecht ist die Definition nicht eindeutig festgelegt. Im Gegensatz zur VOB/B, die bestimmte Kündigungstatbestände normiert, folgt § 648a einer generalklauselartigen Umschreibung, ähnlich der in § 314 BGB. Dies mag auf den ersten Blick erstaunen, da eine detaillierte Aufzählung von Kündigungsgründen mehr Rechtssicherheit schaffen könnte. Jedoch ist die Vielfalt von Werkverträgen so groß, dass eine generalklauselartige Regelung flexibler ist und den unterschiedlichen Gegebenheiten besser gerecht werden kann.

Definition des wichtigen Grundes

Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn einem Vertragspartner die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses bis zur Fertigstellung des Werkes nicht zugemutet werden kann. Dies wird unter Berücksichtigung des Einzelfalls und der beiderseitigen Interessen bewertet. Eine schwerwiegende Vertragsstörung kann beispielsweise auf einer besonders schwerwiegenden Vertragsverletzung oder der Kumulation mehrerer Pflichtverletzungen beruhen. Dies könnte die grundlose Einstellung der Arbeiten oder die unberechtigte und endgültige Verweigerung der Vertragserfüllung durch den Unternehmer umfassen. Ein relevanter Fall ist auch die Insolvenz des Unternehmers, die auf dessen fehlende Leistungsfähigkeit und Zuverlässigkeit hinweist. Allerdings ist nicht jeder Insolvenzantrag automatisch ein ausreichender Grund für eine fristlose Kündigung. Es muss geprüft werden, ob eine zeitnahe und unterbrechungsfreie Herbeiführung des geschuldeten Erfolgs gewährleistet ist.

Anforderungen an den wichtigen Grund

Die Kündigung aus wichtigem Grund setzt die Unzumutbarkeit der Vertragsfortführung und somit ein Zurechnungsmoment voraus. Ein Verschulden auf Seiten der anderen Vertragspartei ist nicht zwangsläufig erforderlich. Fehlt dieses Zurechnungsmoment, kann die Unzumutbarkeit der Vertragsfortführung allenfalls über die Grundsätze des Wegfalls der Geschäftsgrundlage zu einer Vertragsanpassung oder Auflösung führen. Bei der Prüfung eines wichtigen Grundes werden alle Umstände des Einzelfalls einbezogen, wie beispielsweise der Grad der Beeinträchtigung der Interessen des Bestellers oder die Fortsetzung des vertragswidrigen Verhaltens nach einer Abmahnung.

Kündigungsgründe für den Besteller und den Unternehmer

Als wichtige Gründe für den Besteller gelten unter anderem ganz beträchtliche Verzögerungen seitens des Unternehmers, endgültige Verweigerung der Erfüllung, nachhaltige Verstöße gegen Nebenpflichten trotz Abmahnung oder gravierende Veränderungen, die die Geschäftsgrundlage des Vertrags entfallen lassen. Für den Unternehmer können beharrliche Weigerungen des Bestellers, fällige Abschlagszahlungen zu erfüllen, unberechtigte Kündigungen durch den Besteller oder Störungen des Vertrauensverhältnisses relevante Kündigungsgründe sein.

Zusammenfassung

Die Kündigung aus wichtigem Grund im Werkvertragsrecht erfordert eine sorgfältige Abwägung der Interessen beider Vertragsparteien und eine genaue Prüfung der Umstände des Einzelfalls. Eine fristlose Kündigung sollte nicht vorschnell erfolgen, da sie die Systematik des werkvertraglichen Gewährleistungsrechts unterlaufen könnte. Beachten Sie bitte, dass mit diesem Beitrag keine Beratungsleistung erbracht wird und jeder Einzelfall sich anders gestalten kann. Es ist ratsam, im Zweifelsfall rechtlichen Rat einzuholen, um die eigenen Interessen angemessen zu vertreten. Gerne stehen wir Ihnen rund um Leipzig bei Fragen zur Verfügung. 

Wohnungsgröße als Mangel: Wann der Mieter aus wichtigem Grund kündigen kann und Mietminderungen möglich sind

Wohnungsgröße als Mangel: Wann der Mieter aus wichtigem Grund kündigen kann und Mietminderungen möglich sind

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Die Größe einer Wohnung spielt eine entscheidende Rolle bei der Zufriedenheit eines Mieters. Grundsätzlich geht die Rechtsprechung davon aus, dass die im Mietvertrag angegebene Fläche eine Beschaffenheitsvereinbarung ist und keine bloße Objektbeschreibung. Hierbei hat die vereinbarte Mietfläche stets Vorrang und wird zur geschuldeten „Soll-Beschaffenheit“.

1. Beschaffenheitsvereinbarung:

Es wird in der Regel angenommen, dass die Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag eine Beschaffenheitsvereinbarung darstellt. Diese kann auch konkludent zustande kommen, wenn der Vermieter die Wohnungsgröße in Anzeigen oder durch Übermittlung von Grundrissplänen vor Vertragsschluss erkennbar gemacht hat. Eine bloße Angabe in Zeitungsannoncen oder Mieterbescheinigungen reicht dabei in der Regel nicht aus. Die im Mietvertrag genannte Wohnfläche sollte nicht durch Klauseln wie „ca.“ oder ähnliches eingeschränkt werden.

2. Flächenabweichung – 10%:

Eine erhebliche Flächenabweichung von mehr als 10% kann regelmäßig einen Mietmangel begründen. Dabei ist zu beachten, dass die vereinbarte Fläche maßgeblich ist, und eine zusätzliche Toleranzschwelle von 10% unzulässig ist. Der Mieter muss in der Regel keine konkrete Beeinträchtigung darlegen, wenn die Flächenabweichung mehr als 10% beträgt. Unterhalb dieser Grenze muss er nachweisen, dass die Flächenabweichung zu einer erheblichen Beeinträchtigung führt.

3. Berechnung der vermieteten Fläche:

Die Berechnung der vereinbarten Mietfläche unterliegt der Vereinbarung der Parteien. Bei Wohnraummieten vor dem 1.1.2004 können die Regelungen der II. BV herangezogen werden, es sei denn, es wird abweichendes Verständnis festgestellt. Bei späteren Vertragsabschlüssen gilt die Wohnflächenverordnung. Die Parteien können vertraglich festlegen, wie die Wohnfläche zu verstehen ist. Baurechtswidrige Nutzung einzelner Räume ist unbeachtlich, sofern keine Ungeeignetheit zur Nutzung vorliegt oder die Nutzung durch die Behörde untersagt wurde.

4. Rechtsfolgen:

Erkennt der Mieter nachträglich die Differenz zwischen vereinbarter und tatsächlicher Mietfläche, kann er in der Regel eine entsprechende Mietminderung geltend machen und in der Regel überzahlte Beträge zurückfordern. Die Regelverjährungsfrist beträgt drei Jahre ab Kenntniserlangung. Die Minderung erfolgt auf Basis der Bruttomiete. Vereinbarungen über die Flächenberechnung haben Auswirkungen auf Mieterhöhungen, Betriebskostenabrechnungen und die Berechnung der Kaution. Bei erheblicher Flächenabweichung kann  der Mieter zur fristlosen Kündigung berechtigt sein, ohne die Unzumutbarkeit weiterer Mietverhältnisfortführung darlegen zu müssen.

Es ist zu beachten, dass diese Informationen allgemeiner Natur sind und im Einzelfall rechtlicher Rat eingeholt werden sollte, wir stehen Ihnen bei Fragen gerne zur Verfügung.

 
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