Schimmel in der Mietwohnung: Baumangel oder Wohnverhalten?

Schimmel in der Wohnung ist für viele Mieter ein erheblicher Belastungsfaktor und für Vermieter ein nicht zu unterschätzendes Prozessrisiko. Fast immer steht am Anfang dieselbe Frage: Liegt die Ursache in der Bausubstanz oder im Wohnverhalten? An dieser Unterscheidung entscheidet sich, ob der Vermieter zur Mängelbeseitigung verpflichtet ist oder ob dem Mieter Mängelrechte versagt bleiben. Die rechtliche Bewertung folgt dabei von Rechtsprechung und Literatur entwickelten Maßstäben – pauschale Antworten gibt es nicht.

Schimmelbefall in Wohnräumen stellt grundsätzlich einen Mangel der Mietsache dar, weil der Mieter ein berechtigtes Interesse hat, die Wohnung ohne Gesundheitsgefahren oder die Sorge vor solchen Gefahren zu nutzen. Schimmel an Wänden oder Decken wird daher regelmäßig als Gebrauchsmangel eingeordnet.

Auch die mietrechtliche Kommentarliteratur geht davon aus, dass Schimmel typischerweise eine erhebliche Gebrauchseinschränkung begründet.

Damit ist jedoch noch nicht entschieden, wer für diesen Mangel verantwortlich ist. Mängelrechte bestehen nur, wenn der Mieter den Zustand nicht selbst verursacht hat.

Ob ein Baumangel vorliegt, hängt davon ab, welche bauliche Beschaffenheit der Vermieter schuldet. Ohne besondere Vereinbarung bestimmt sich diese nach dem technischen Standard zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes (sog. Errichtungsprinzip). Der Bundesgerichtshof hat ausdrücklich entschieden, dass baualtersbedingte Wärmebrücken keinen Mangel darstellen, wenn sie dem damaligen technischen Standard entsprechen – selbst wenn bei ungünstigem Wohnverhalten Schimmel entstehen kann. Ebenso besteht keine Pflicht des Vermieters, ältere Gebäude nachträglich an heutige DIN- oder Energiestandards anzupassen.

Der Mietvertrag garantiert daher  wohl kein schlechthin „schimmelfreies Wohnen“, sondern eine Wohnung, die nach ihrem Bauzustand bei üblicher Nutzung schimmelfrei bleibt.

Auf der anderen Seite ist der Mieter verpflichtet, die Wohnung vertragsgemäß zu nutzen. Dazu gehört grundsätzlich auch ein angemessenes Heiz- und Lüftungsverhalten. Was „angemessen“ ist, lässt sich rechtlich nicht schematisch festlegen. Der Bundesgerichtshof betont, dass die Zumutbarkeit von Heiz- und Lüftungsmaßnahmen stets unter Berücksichtigung des Alters des Gebäudes, der Ausstattung und der konkreten Nutzung der Wohnung zu beurteilen ist.

Starre Lüftungsvorgaben sind rechtlich nicht tragfähig.

In der Praxis entstehen viele Streitfälle aus Mischkonstellationen. Ein Gebäude kann bauphysikalisch empfindlich sein, während zugleich das Wohnverhalten eine Rolle spielt. Kommt es bei herkömmlichem Nutzerverhalten zu Schimmelbildung oder lässt sich uU eine bauliche Mitursache nicht sicher ausschließen, wird ein Mangel angenommen (vgl. LG Berlin II (Zivilkammer 64), Urteil vom 26.09.2024 – 64 S 143/23).

Ob dies im konkreten Fall zutrifft, ist regelmäßig eine Frage sachverständiger Feststellung. Kommt es zum Rechtsstreit, folgt die gerichtliche Prüfung einem gestuften Beweislastmodell (sog. „Gefahrenkreis“). Zunächst muss der Mieter nachweisen, dass überhaupt Schimmel in der Wohnung vorhanden ist. Steht der Befall fest, muss der Vermieter darlegen und gegebenenfalls beweisen, dass keine bauseitige Ursache vorliegt. Hierbei ist streitig, wie weit der Vermietervortrag gehen muss.  Erst wenn dies gelingt, trifft den Mieter die Beweislast dafür, dass sein Heiz- und Lüftungsverhalten nicht vertragswidrig war (vgl. soweit AG Berlin-Mitte, Urteil vom 29.10.2020 – 25 C 124/19). Die Zuordnung der Verantwortungsbereiche folgt dabei der sogenannten Gefahrenkreistheorie. Danach muss jede Vertragspartei Ursachen aus ihrem eigenen Verantwortungsbereich ausräumen. 

Bleibt nach der Beweisaufnahme trotz Sachverständigengutachten offen, ob die Ursache der Schimmelbildung überwiegend aus der Bausubstanz oder aus dem Wohnverhalten stammt, liegt ein sogenanntes non liquet vor – ein technisch oder tatsächlich nicht vollständig aufklärbarer Sachverhalt. Bleibt offen, aus wessen Sphäre die Ursache stammt, wirkt sich dies zulasten desjenigen, der sich auf ein Recht beruft.

Genau dies erklärt, warum in vielen Schimmelverfahren nicht allein die abstrakte Rechtslage entscheidet, sondern die Frage, ob und in welchem Umfang die Ursachen durch ein Gutachten tatsächlich aufgeklärt werden können und wer sich auf ein Recht beruft.

Damit zeigt sich: Ob Schimmel ein Baumangel oder Folge des Wohnverhaltens ist, lässt sich nicht pauschal beantworten. Entscheidend sind die konkreten baulichen Gegebenheiten, das tatsächliche Nutzungsverhalten und regelmäßig eine technische Begutachtung. Gerade deshalb können Schimmelfälle rechtlich sehr unterschiedlich ausgehen, selbst wenn die Ausgangssituation auf den ersten Blick ähnlich erscheint.

Die vorstehenden Informationen dienen der allgemeinen Darstellung der Rechtslage und ersetzen keine individuelle Rechtsberatung. Jeder Schimmelfall weist eigene technische und rechtliche Besonderheiten auf, die nur im Rahmen einer konkreten Prüfung zuverlässig bewertet werden können. Eine Haftung für Vollständigkeit und Aktualität der dargestellten Rechtsprechung wird ausgeschlossen.