Im Kanzlei-Blog von buero.malkus finden Sie aktuelle Beiträge zu Mietrecht, Immobilienrecht und Strafrecht – mit Bezug zu Leipzig und bundesweit. Wir erklären wichtige Urteile, besprechen rechtliche Entwicklungen und geben praxisnahe Tipps für Mieter, Vermieter, Unternehmen und Beschuldigte.
Von der Mietminderung über den Mietspiegel bis hin zu Strafverfahren wegen Beleidigung oder Diebstahl – unsere Beiträge zeigen, wie sich Rechtsprechung und Gesetzgebung auf den Alltag auswirken.
Bleiben Sie informiert: Mit unseren Urteilsbesprechungen, Rechtstipps und Einblicken in die anwaltliche Praxis begleiten wir Sie zuverlässig durch die wichtigsten Themen im Straf– und Mietrecht.
Die Vorschrift des § 456a der Strafprozessordnung (StPO) erlaubt in bestimmten Fällen das Absehen von der weiteren Strafvollstreckung – mit erheblicher praktischer Relevanz für Strafverteidiger, Mandanten und Ausländerbehörden gleichermaßen.
§ 456a StPO gibt den Vollstreckungsbehörden die Möglichkeit, von der Vollstreckung einer Freiheitsstrafe, Ersatzfreiheitsstrafe oder einer Maßregel der Besserung und Sicherung abzusehen, wenn:
der Verurteilte wegen einer anderen Tat ausgeliefert oder
an den Internationalen Strafgerichtshof überstellt oder
aus dem Bundesgebiet abgeschoben, zurückgeschoben oder zurückgewiesen wird.
Das Ziel: Ressourcen im Strafvollzug schonen und „Resozialisierungsmaßnahmen vermeiden, die wegen der Abschiebung bzw. Sprachbarieren erwartbar ohnehin ins Leere laufen“. Die Strafen werden in Sachsen in der Regel zur Hälfte in Deutschland vollstreckt, bevor die betroffene Person abgeschoben wird.
Die Vorschrift greift nicht automatisch, sondern setzt eine Ermessensentscheidung der Vollstreckungsbehörde voraus. Diese muss im Einzelfall eine Gesamtabwägung treffen, insbesondere:
Schwere der Tat und Schuld
Bereits verbüßte Haftdauer
Gefährlichkeit des Verurteilten
Interesse der Allgemeinheit an Strafvollzug
Vollstreckungslage im Heimatland
Rechtsschutzmöglichkeiten und Verteidigungsstrategien
Wird ein Antrag auf Absehen von der Vollstreckung abgelehnt, kann dies über das Verfahren nach den §§ 23 ff. EGGVG angefochten werden. Auch ein auf § 456a Abs. 2 gestützter Haftbefehl ist dort überprüfbar, bei bevorstehender Abschiebung kann formloser Antrag an die Vollstreckungsbehörde auf Anwendung von § 456a gestellt werden.
§ 456a StPO ist ein wertvolles Verteidigungsinstrument für ausländische Mandanten, bei denen eine Rückkehr in den Strafvollzug wenig sinnvoll erscheint. Ein frühzeitiger Antrag kann Freiheitsentziehung beenden, Abschiebung erleichtern und gerichtliche Verfahren vermeiden.
Haben Sie konkrete Fragen?
Die Anwendung von § 456a StPO wirft in der Praxis oft komplexe rechtliche und taktische Fragen auf – insbesondere bei drohender Abschiebung oder Auslieferung. Wenn Sie unsicher sind, ob und wann ein Antrag Aussicht auf Erfolg hat, beraten wir Sie kompetent und mit dem nötigen Fingerspitzengefühl.
Die Inhalte dieses Beitrags dienen ausschließlich der allgemeinen Information und stellen keine Rechtsberatung im Einzelfall dar. Für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der bereitgestellten Informationen wird keine Haftung übernommen.
Ob auf der Straße, beim Feiern oder sogar im beruflichen Umfeld: Körperliche Auseinandersetzungen eskalieren manchmal schneller, als einem lieb ist. Was vielen nicht bewusst ist: Bereits eine einzelne Ohrfeige oder ein Stoß kann strafrechtlich nicht nur als einfache Körperverletzung, sondern – unter bestimmten Umständen – als gefährliche Körperverletzung nach§ 224 StGB gewertet werden. Die Folge: deutlich höhere Strafen und häufig ein Strafverfahren vor dem Landgericht.
Was ist eine gefährliche Körperverletzung?
Die gefährliche Körperverletzung ist eine Qualifikation der einfachen Körperverletzung (§ 223 StGB). Sie liegt vor, wenn die Tat durch bestimmte besonders gefährliche Mittel oder Vorgehensweisen begangen wird. Das Gesetz nennt fünf Varianten:
Nr. 1: durch Beibringung gesundheitsschädlicher Stoffe
Nr. 2: mittels einer Waffe oder eines anderen gefährlichen Werkzeugs
Nr. 3: durch einen hinterlistigen Überfall
Nr. 4: durch gemeinschaftliches Handeln mit einem Beteiligten
Nr. 5: durch eine das Leben gefährdende Behandlung
Schon das Vorliegen einer dieser Varianten reicht aus, um die Körperverletzung als „gefährlich“ im Sinne des Strafgesetzbuches einzuordnen.
Wann gilt ein Gegenstand als gefährliches Werkzeug?
Das häufigste Problem in der Praxis betrifft Nr. 2 – das gefährliche Werkzeug. Darunter fällt jeder Gegenstand, der nach Art und Einsatzweise geeignet ist, erhebliche Verletzungen hervorzurufen.
Ein Taschenmesser oder eine zerbrochene Glasflasche sind typische Beispiele. Aber auch Alltagsgegenstände wie Gürtel, Stiefel mit harter Sohle oder sogar ein Stuhlbein können als gefährliches Werkzeug gelten – abhängig vom Einsatz.
Nach § 224 Abs. 1 Nr. 4 StGB genügt es, wenn der Täter gemeinsam mit einem anderen Beteiligten handelt. Dabei ist nicht erforderlich, dass beide Personen aktiv zuschlagen – es reicht, wenn eine eingeschüchterte Gegenwehr beim Opfer entsteht.
Selbst das bloße Dabeistehen kann ausreichen – wenn dem Opfer dadurch eine Flucht oder Verteidigung erschwert wird.
Hinterlistiger Überfall – wann liegt er vor?
Ein „Überfall“ ist ein überraschender Angriff – „hinterlistig“ wird er, wenn der Täter seine wahre Absicht gezielt verbirgt, um sich einen Vorteil zu verschaffen.
Beispiel: Der Täter gibt sich zunächst friedlich, um dann plötzlich zuzuschlagen. Nicht ausreichend ist bloßes „Anschleichen“ oder ein Überraschungsmoment ohne Täuschung.
Lebensgefährdende Behandlung – eine hohe Schwelle
Besonders schwerwiegend ist die Nr. 5: die das Leben gefährdende Behandlung. Erfasst sind Handlungen, die nach ihrer Art geeignet sind, das Opfer in akute Lebensgefahr zu bringen.
Dazu zählen etwa:
Würgen mit Atemstillstand
Stiche in den Oberkörper
massives Treten gegen den Kopf
Der BGH formuliert hierzu:
„Die Tathandlung muss nach den Umständen des Einzelfalles geeignet sein, das Leben des Opfers konkret zu gefährden“ (BGH, Beschluss vom 12.01.2010 – 4 StR 555/09, NStZ 2010, 510).
Das bloße Verletzungsbild reicht also nicht – die Gefährlichkeit der Handlung muss klar erkennbar sein.
Welche Strafen drohen?
Die gefährliche Körperverletzung ist ein Verbrechenstatbestand mit einem Strafrahmen von sechs Monaten bis zu zehn Jahren Freiheitsstrafe. In besonders gelagerten Fällen kann das Gericht von einem minder schweren Fall ausgehen (§ 224 Abs. 2 StGB), dann liegt die Strafe bei drei Monaten bis fünf Jahren.
Entscheidend für die Strafzumessung sind: die eingesetzten Mittel, die Verletzungsfolgen, das Verhalten nach der Tat, mögliche Vorstrafen
Frühe Beratung kann entscheidend sein
Gerade im Bereich der gefährlichen Körperverletzung ist die juristische Bewertung komplex – und wird oft unterschätzt. Bereits durch das falsche Wort im Ermittlungsverfahren kann sich die eigene Situation erheblich verschlechtern In der Praxis ist oft entscheidend, ob es sich um einen minderschweren Fall handelt (unter Mindeststrafe).
Wer mit einem Strafverfahren nach § 224 StGB konfrontiert ist – ob als Beschuldigter oder Geschädigter –, sollte frühzeitig anwaltlichen Rat suchen.
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Beratung. Jeder Fall ist anders – und die richtige Verteidigungsstrategie hängt von zahlreichen Faktoren ab.
📍 Rechtsanwalt Max Malkus, buero.malkus- Rechtsanwaltskanzlei in Leipzig | www.malkus.lawyer
Als Rechtsanwaltskanzlei in Leipzig vertreten wir regelmäßig Betroffene im Falle einer polizeilichen Ingewahrsamnahme. Der Polizeigewahrsam stellt einen schwerwiegenden Eingriff in die Freiheit der Person dar und unterliegt daher strengen gesetzlichen Voraussetzungen.
Rechtliche Grundlage des Polizeigewahrsams
In Sachsen richtet sich der Polizeigewahrsam nach § 22 des Sächsischen Polizeigesetzes (SächsPolG). Demnach kann eine Person in Gewahrsam genommen werden, wenn:
eine unmittelbar bevorstehende erhebliche Störung der öffentlichen Sicherheit verhindert oder eine bereits eingetretene beseitigt werden soll,
dies zum Schutz der Person selbst erforderlich ist,
die Identität auf andere Weise nicht festgestellt werden kann,
ein Platzverweis, Aufenthaltsverbot oder eine Wohnungsverweisung durchgesetzt werden muss.
Wer von einer polizeilichen Ingewahrsamnahme betroffen ist, genießt umfassende Schutzrechte:
Unverzügliche Belehrung über Grund und Rechtsbehelf: Die Polizei muss die festgehaltene Person unmittelbar nach der Ingewahrsamnahme über den konkreten Anlass und die bestehenden rechtlichen Möglichkeiten der Anfechtung informieren.
Recht auf Benachrichtigung eines Anwalts oder einer Vertrauensperson: Betroffene haben das Recht, eine Person ihres Vertrauens oder einen Rechtsanwalt über die Ingewahrsamnahme zu informieren. Ist die Person dazu selbst nicht in der Lage, übernimmt die Polizei die Benachrichtigung.
Richterliche Entscheidungspflicht innerhalb kurzer Zeit: Die Polizei muss unverzüglich eine richterliche Entscheidung über die Zulässigkeit und Fortdauer des Gewahrsams herbeiführen. Ohne eine solche Entscheidung darf der Gewahrsam grundsätzlich nicht über das Ende des folgenden Tages hinaus andauern.
Maximale Gewahrsamsdauer: Ist der Gewahrsam auf die Abwehr einer erheblichen Gefahr gerichtet, darf er nach richterlicher Bestätigung maximal zwei Wochen betragen. In anderen Fällen, etwa zur Identitätsfeststellung, ist eine Höchstdauer von drei Tagen vorgesehen.
Spezielle Formen des Polizeigewahrsams
Schutzgewahrsam
Schutz einer Person, die sich in hilfloser Lage befindet oder Suizidgefahr besteht.
Verhinderungs- und Unterbindungsgewahrsam
Abwehr konkret bevorstehender erheblicher Straftaten oder Ordnungswidrigkeiten.
Zuführungsgewahrsam
Rückführung von Minderjährigen in die Obhut der Sorgeberechtigten.
Gewahrsam zur Durchsetzung eines Platzverweises
Bei Weigerung, einem ausgesprochenen Platzverweis Folge zu leisten und Unerlässlichkeit zur weiteren Durchsetzung .
Verbringungsgewahrsam
Betroffene werden nach einem Platzverweis an einen entfernten Ort verbracht, um die Rückkehr zu verhindern.
Rückführungsgewahrsam
Entwichene Strafgefangene oder Untersuchungshäftlinge werden in die Anstalt zurückgebracht.
Zuständigkeit der Bundespolizei
Bei Sachverhalten auf Bahnanlagen, Flughäfen oder Grenzgebieten findet das Bundespolizeigesetz (BPolG) Anwendung. Auch hier gelten ähnliche Voraussetzungen für die Ingewahrsamnahme gemäß § 39 BPolG.
Sollten Sie von einer Ingewahrsamnahme betroffen sein, ist es wichtig, richtig zu reagieren:
Ruhe bewahren: Bleiben Sie ruhig und vermeiden Sie provokatives Verhalten. Aufregung oder Widerstand kann die Situation verschärfen und möglicherweise strafrechtliche Konsequenzen nach sich ziehen. Widerstand gegen Vollstreckungsbeamte stellt eine Straftat dar. Selbst wenn Sie die Maßnahme für unrechtmäßig halten, ist ein körperliches wehren in der Regel für Sie nachteilhaft. Zur aktiven Mitwirkung sind Sie jedoch auch nicht verpflichtet.
Auf einen Rechtsanwalt bestehen: Verlangen Sie frühzeitig den Kontakt zu einem Rechtsanwalt. Als Rechtsanwalt für Polizeigewahrsam in Leipzig können wir Ihre Rechte wahren und die Rechtmäßigkeit der Maßnahme überprüfen.
Keine Aussagen zur Sache ohne anwaltliche Beratung: Machen Sie keine Angaben zur Sache. Sie sind nur verpflichtet, Angaben zu Ihrer Person zu machen (Name, Geburtsdatum, Adresse). Alles Weitere sollten Sie erst nach Rücksprache mit Ihrem Anwalt äußern.
Ihre Anwaltskanzlei in Leipzig – Strafverteidigung wenn es darauf ankommt
das Kosten- und Betreuervergütungsrechtsänderungsgesetz 2025 (KostBRÄG 2025) ist am 10. April 2025 im Bundesgesetzblatt veröffentlicht worden. Damit treten zum 1. Juni 2025 spürbare Erhöhungen der gesetzlichen Rechtsanwaltsgebühren in Kraft.
Was bedeutet das für Sie?
Die gesetzlichen Anwaltsgebühren steigen im Durchschnitt um 9 % – sowohl in Straf- als auch in Bußgeldsachen.
Auch Gerichtsgebühren werden erhöht, was zusätzlich zu einer Verteuerung rechtlicher Verfahren führt.
Für bestimmte Konstellationen (z. B. bei Pflichtverteidigung oder Beratungshilfe) gibt es ebenfalls neue Berechnungsgrundlagen, die sich auf die Gesamtkosten auswirken können.
Perspektivisch steigen damit auch die Honorarvereinbarung mit Rechtsanwälten in der Zukunft.
Die letzte Anpassung der Gebühren war im Jahr 2021. Seither sind die allgemeinen Betriebskosten für Kanzleien erheblich gestiegen, auch vor Rechtsanwälten und Rechtsanwältinnen macht die Inflation keinen Halt. Die neuen Regelungen sollen sicherstellen, dass anwaltliche Beratung und Vertretung auch weiterhin in gewohnter Qualität angeboten werden kann.
Unser Hinweis für Sie:
Wenn Sie aktuell eine rechtliche Beratung oder Vertretung benötigen, kann es sinnvoll sein, vor dem 1. Juni 2025 ein Mandat zu erteilen. Denn für alle Mandate, die bis einschließlich 31. Mai 2025 beauftragt werden, gelten in der Regel noch die alten Gebührensätze. Bitte beachten Sie auch unsere allgemeinen Hinweise zu Rechtsanwaltsgebühren.
Falls Sie Fragen dazu haben oder wissen möchten, was das konkret für Ihren Fall bedeutet, sprechen Sie uns gern an.
Unsere Kanzlei konnte im Rahmen eines intensiven Strafverfahrens vor dem Amtsgericht Leipzig (Schöffengericht) einen bedeutsamen Erfolg für unsere Mandantin erzielen. Als Vertreterin der Nebenklage und Adhäsionsklägerinunterstützten wir eine geschädigte Zeugin nach einem sexuellen Übergriff durch zwei Arbeitskollegen – mit klarer rechtlicher Konsequenz. Die Mandantin wurde Opfer einer gravierenden Grenzverletzung im beruflichen Kontext. In ihrer Rolle als geschädigte Zeugin, Nebenklägerin und zugleich Adhäsionsklägerin wurde sie durch uns umfassend begleitet – sowohl strafprozessual als auch zivilrechtlich. Mit Erfolg: Das Gericht verurteilte die beiden Täter nicht nur strafrechtlich, sondern sprach unserer Mandantin auch Schmerzensgeld zu (Amtsgericht Leipzig: 210 Ls 442 Js 15239/22).
Strafrechtliche Verurteilung nach § 177 StGB
Das Amtsgericht verurteilte beide Angeklagte wegen sexualstrafrechtlicher Delikte im Sinne des § 177 Strafgesetzbuch (StGB):
Einer der beiden Angeklagten wurde wegen sexueller Nötigung (§ 177 Abs. 1, Abs. 5 Nr. 1 StGB) zu einer Freiheitsstrafe von 1 Jahr und 4 Monaten verurteilt,
der andere angeklagte wurde wegen eines gemeinschaftlich begangenen sexuellen Übergriffs (§ 177 Abs. 1 i.V.m. § 25 Abs. 2 StGB) zu 10 Monaten Freiheitsstrafe.
Beide Strafen wurden zur Bewährung ausgesetzt (§ 56 StGB). Das Strafgericht erkannte auf unseren Antrag, dass es sich um vorsätzliche unerlaubte Handlungen im Sinne des Zivilrechts handelte.
Im Rahmen des von uns parallel geführten Adhäsionsverfahrens (§§ 403 ff. StPO) wurde den Angeklagten auferlegt, der Mandantin ein Schmerzensgeld in Höhe von 4.000 € zu zahlen, zuzüglich Verzugszinsen ab Rechtshängigkeit. Die zivilrechtliche Entscheidung wurde im Strafurteil ausdrücklich aufgenommen:
Die Zahlungspflicht wurde für beide Täter gesamtschuldnerisch festgestellt,
zusätzlich erkannte das Gericht die Ansprüche aus vorsätzlicher unerlaubter Handlung an (§ 823 Abs. 1 BGB i.V.m. § 253 Abs. 2 BGB).
Das Urteil wurde mittlerweile rechtskräftig.
Nebenklage wirkt – Rechte von Opfern stärken
Dieses Verfahren zeigt, wie wichtig die Institution der Nebenklage im deutschen Strafprozess ist. Opfer schwerer Straftaten dürfen nicht bloß „Zeuginnen des eigenen Leids“ sein, sondern haben in vergleichbaren Fällen eigenes Antrags- und Mitwirkungsrecht – einschließlich umfassender Rechte auf anwaltliche Vertretung, Fragenstellung, Beweisanträge und Schlussvorträge.
Auch das Adhäsionsverfahren eröffnet Opfern die Möglichkeit, bereits im Strafprozess zivilrechtliche Ansprüche durchzusetzen – effizient und entlastend, insbesondere bei traumatischen Erlebnissen kann eine zusätzliche Verhandlung vor einem Zivilrecht erspart bleiben.
Unsere Kanzlei vertritt Nebenklägerinnen & Opfer von Gewalt- und Sexualdelikten
Die Miete für Gewerbeflächen ist oft langfristig angelegt – ebenso wie die Verträge, die zwischen Vermieter und Mieter geschlossen werden. Doch was passiert, wenn die vereinbarte Miete an einen Index gekoppelt wird, der stetig steigt? Können Mieter sich gegen solche Klauseln wehren? Und welche Risiken bestehen für Vermieter, wenn sich eine Klausel als unwirksam erweist?
Gerade in Zeiten wirtschaftlicher Unsicherheiten sind Preisbindung und Wertsicherungsklauseln ein wichtiges Thema. Dieser Beitrag erklärt die rechtlichen Rahmenbedingungen, typische Probleme und mögliche Lösungen – ohne eine individuelle Rechtsberatung zu ersetzen.
1. Was ist eine Wertsicherungsklausel?
Wertsicherungsklauseln in Gewerbemietverträgen sollen den Wert der Miete an die Inflation oder andere wirtschaftliche Veränderungen anpassen. Meist geschieht dies durch eine Indexierung z.B. an den Verbraucherpreisindex (VPI) oder an vergleichbare wirtschaftliche Faktoren.
Das Ziel:
✅ Schutz der Vermieter vor Geldwertverlust. ✅ Planungssicherheit für beide Parteien über längere Vertragslaufzeiten.
Jedoch gibt es gesetzliche Grenzen, da der Gesetzgeber verhindern möchte, dass durch automatische Mietanpassungen Inflation weiter angeheizt wird.
2. Wann sind Wertsicherungsklauseln wirksam?
Nach dem Preisklauselgesetz (PrKlG) sind solche Klauseln nur unter bestimmten Voraussetzungen zulässig. Die wichtigste Regelung findet sich in § 3 Abs. 1 Nr. 1 lit. d PrKlG:
🔹 Eine Wertsicherungsklausel ist in der Regel wirksam, wenn ✔ der Mietvertrag auf mindestens 10 Jahre fest abgeschlossen ist, oder ✔ der Mieter eine Optionsmöglichkeit hat, die die Vertragsdauer für den Mieter auf mindestens 10 Jahre verlängert, oder ✔ der Vermieter auf sein Kündigungsrecht für mindestens 10 Jahre verzichtet hat.
🔹 Ist keine dieser Bedingungen erfüllt, ist die Wertsicherungsklausel in der Regel schwebendunwirksam.
Die 10-Jahres-Frist beginnt in der Regel mit dem Vertragsabschluss, und nicht erst mit dem Mietbeginn.
Praxistipp für Vermieter
Wer eine Wertsicherungsklausel aufnehmen möchte, sollte darauf achten, dass der Mietvertrag entweder eine zehnjährige feste Laufzeit hat .
Praxistipp für Mieter
Mieter sollten ihre Mietverträge genau prüfen. Ist der Vertrag auf weniger als 10 Jahre befristet und enthält dennoch eine Wertsicherungsklausel, kann diese schwebend unwirksam sein – mit der Folge, dass die die Unwirksamkeit gerichtlich festgestellt werden muss.
3. Was passiert, wenn die Wertsicherungsklausel unwirksam ist?
Schwebende Unwirksamkeit vs. endgültige Unwirksamkeit
Ein häufiger Irrtum ist, dass eine unwirksame Klausel automatisch nicht gilt. Das ist nicht der Fall.
🔹 Bis zur gerichtlichen Feststellung bleibt die Klausel schwebend wirksam. 🔹 Das bedeutet, dass der Mieter weiterhin die erhöhte Miete zahlen muss, solange nicht gerichtlich festgestellt wird, dass die Klausel unwirksam ist. 🔹 Erst mit einem rechtkräftigen Urteil tritt die Unwirksamkeit ein.
Kann der Mieter zu viel gezahlte Miete zurückfordern?
Ja – aber nicht immer und nicht automatisch.
Die Unwirksamkeit einer Preisklausel tritt laut Gesetz erst mit der rechtskräftigen Feststellung ein. Das bedeutet, dass bis zu diesem Zeitpunkt der Vermieter die Mietanpassungen durchsetzen kann
❌ Keine Rückforderung ist möglich, wenn der Mieter über Jahre die erhöhten Zahlungen geleistet hat, ohne sich rechtzeitig zu wehren.
Ein Mieter schließt 2018 einen Mietvertrag mit einer Laufzeit von 8 Jahren ab. Die Miete ist an den Verbraucherpreisindex gekoppelt. In den Jahren 2020–2023 steigt die Miete um insgesamt 15 %. Erst 2024 bemerkt der Mieter, dass die Klausel möglicherweise unwirksam ist.
➡ Reicht der Mieter eine Klage ein und gewinnt, darf er ab dem Zeitpunkt der rechtskräftigen Gerichtsentscheidung zu viel gezahlte Beträge zurückfordern – nicht aber rückwirkend für alle Jahre.
✋ Wichtig: Gewerbe sollten daher frühzeitig aktiv werden, wenn sie eine unwirksame Preisklausel vermuten!
Was passiert bei nachträglicher Vertragsänderung?
Viele Mietverträge werden nachträglich angepasst – durch Verkürzung oder Verlängerung der Laufzeit. Doch was bedeutet das für die Wertsicherungsklausel?
1. Verkürzung der Mietzeit
💡 Wenn ein Mietvertrag ursprünglich 10 Jahre lief und später durch Nachtrag auf 8 Jahre verkürzt wird, kann eine zuvor wirksame Wertsicherungsklausel nachträglich unwirksam werden
✔ Die Klausel bleibt aber schwebend wirksam, bis ein Gericht die Unwirksamkeit bestätigt. ✔ Mieter sollten die Mietverkürzung nutzen, um auch die Preisklausel zu überprüfen.
2. Verlängerung der Mietzeit
🔹 Hat ein Vertrag zunächst eine Laufzeit von 8 Jahren, wird aber durch Nachtrag um 5 Jahre verlängert, gilt das nicht automatisch als neue 10-Jahres-Bindung. Der Gesetzgeber möchte, die Preis-Bindung gegen den Mieter nur zulassen, wenn ab Vertragsschluss 10 Jahre ein Kündigungsausschluss für den Vermieter gilt.
In solchen Fällen könnte eine neue Wertsicherungsklausel in den Verlängerungsvertrag aufgenommen werden – dies ist jedoch Verhandlungssache.
Handlungsempfehlungen für Mieter und Vermieter
📌 Für Vermieter:
Achten Sie darauf, dass Ihr Mietvertrag eine Laufzeit von mindestens 10 Jahren vorsieht, wenn Sie eine Wertsicherungsklausel wirksam vereinbaren wollen.
Eine nachträgliche Verkürzung der Mietzeit kann eine vorher wirksame Klausel unwirksam machen.
📌 Für Mieter:
Prüfen Sie, ob Ihre Wertsicherungsklausel wirklich wirksam ist.
Reagieren Sie frühzeitig, wenn Sie sich gegen eine Klausel wehren wollen – eine gerichtliche Auseinandersetzung kann langwierig sein!
Leipzig, 22. Januar 2025 – Die Staatsanwaltschaft Leipzig hat das Ermittlungsverfahren gegen unseren Mandanten im Zusammenhang mit den Ereignissen des sogenannten „Tag X“ am 3. Juni 2023 eingestellt. Unser Mandant, der an diesem Tag über fünf Stunden im Polizeikessel am Alexis-Schumann-Platz festgehalten wurde, wurde kein Fehlverhalten bei dem Ausüben seines Grundrechts auf Versammlungsfreiheit nachgewiesen. Der Vorwurf eines schweren Fall des Landfriedensbruchs konnte nach Auswertung der etlichen Videobilder und sonstigen Beweismittel nicht aufrechterhalten werden. Die Einstellung des Verfahrens gemäß § 170 Abs. 2 StPO ist damit die konsequente Beendigung des Verfahrens, das schon nicht hätte eingeleitet werden dürfen.
Einschränkung der Grundrechte und faktisches Demonstrationsverbot Am 3. Juni 2023 wurden die Grundrechte zahlreicher Bürgerinnen massiv eingeschränkt. Durch eine Allgemeinverfügung der Stadt Leipzig war die Versammlungsfreiheit an diesem Tag faktisch aufgehoben. Die wenigen genehmigten Versammlungen, darunter auch die am Alexis-Schumann-Platz, standen unter massivem polizeilichem Druck.
Der Polizeieinsatz führte zur Einkesselung von etwa 1.300 Menschen, darunter auch Minderjährige, über mehrere Stunden. Die große Anzahl der Betroffene hatten keinen Zugang zu Toiletten oder eine ausreichender Versorgung mit Wasser. Die vor Ort tätigen Sanitäter rügten das Verhalten der Polizei. Diese Maßnahmen wurden von den Behörden mit Verweisen auf frühere Ereignisse wie die Proteste beim G8-Gipfel in Hamburg gerechtfertigt, doch diese Vergleiche tragen weder faktisch noch juristisch. Letztlich erwies sich der massive Einsatz als unverhältnismäßig, wie die Einstellung auch dieses Verfahrens zeigt.
Trotz der Einstellung des Verfahrens gegen unseren Mandanten bleibt die grundsätzliche Frage nach der Verhältnismäßigkeit der am „Tag X“ ergriffenen Maßnahmen bestehen. Die Gleichsetzung friedlicher Proteste mit potenziell gewalttätigen Ausschreitungen hat in diesem Fall zu weitreichenden Einschränkungen der Versammlungsfreiheit, Verletzungen und großen Unmut geführt.
Der Schutz von Grundrechten darf nicht durch pauschale Maßnahmen ausgehöhlt werden. Die gezogene Parallele zu internationalen Großereignissen wie dem G8-Gipfel rechtfertigt weder die temporäre Außerkraftsetzung fundamentaler Rechte noch den repressiven Charakter des Einsatzes in Leipzig.
Leipzig/Dresden, 16. Januar 2025 – Im Rechtsstreit zwischen einem Dresdner Mieterpaar und dem Wohnungsunternehmen Vonovia hat das Amtsgericht Dresden (Az. 142 C 3860/23, Az Landgericht Dresden: 4 S 4/25) die Klage auf Nachzahlung von Nebenkosten vollständig abgewiesen. Nach Einlegung der Berufung zog Vonovia diese nun zurück. Damit ist das Urteil rechtskräftig – ein klarer Erfolg für die Mieter:innen.
Fehlerhafte Abrechnungen und nicht erbrachte Leistungen Im Zentrum des Verfahrens stand die Frage nach der Korrektheit der Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2018 bis 2021. Vonovia forderte knapp 1.600 Euro Nachzahlung, konnte aber weder schlüssige Belege vorlegen noch nachweisen, dass die abgerechneten Leistungen tatsächlich erbracht wurden. Unsere Mandanten wiesen unter anderem darauf hin, dass Tätigkeiten wie Gartenpflege oder Winterdienst berechnet, aber in der Realität nie ausgeführt wurden. Das Gericht folgte dieser Argumentation und stellte fest, dass die Darlegungspflichten des Unternehmens nicht erfüllt wurden.
„Ein wichtiges Signal für Mieter:innen“ „Das Urteil zeigt, dass Mieter:innen nicht schutzlos sind, wenn Nebenkostenabrechnungen unklar, intransparent oder unberechtigt sind“, erklärte Rechtsanwalt Max Malkus, der die Mandanten vertrat. „Vonovia hat über Jahre hinweg Abrechnungen vorgelegt, die weder transparent noch überprüfbar waren. Dass die Berufung zurückgezogen wurde, zeigt, wie schwach die Position des Unternehmens in diesem Fall war.“
Vonovia unter Druck: Kein Einzelfall Die Kritik an Vonovia wegen undurchsichtiger Abrechnungspraktiken ist nicht neu. Bereits 2019 berichtete der Spiegel über ähnliche Fälle, in denen Mieter:innen über fragwürdige Kosten klagten (Spiegel-Artikel). Auch Radio Dresden und Sachsen Fernsehen haben über Verfahren berichtet, in denen Vonovia Forderungen zurücknehmen oder gerichtliche Niederlagen hinnehmen musste (Radio Dresden, Sachsen Fernsehen).
„Die Häufung solcher Fälle zeigt, dass viele Mieter:innen in ähnlichen Situationen sind“, so Malkus weiter. „Der Ausgang dieses Verfahrens sollte andere ermutigen, ihre Rechte wahrzunehmen.“
Mehr Transparenz gefordert Das Urteil macht deutlich: Vermieter:innen sind verpflichtet, ihre Abrechnungen nachvollziehbar zu gestalten und tatsächliche Leistungen zu dokumentieren. Andernfalls drohen klare juristische Konsequenzen, bis zum Ausfall der Forderungen gegen die Mieter wie dieser Fall eindrucksvoll zeigt.
Freispruch in Leipzig: Ist die FFP2-Maske eine Vermummung? Ein Urteil unter neuer Rechtslage sorgt für Aufsehen
Am 23. September verkündete das Amtsgericht Leipzig (Az.: 251 Cs 647 Js 77439/23 jug) einen Freispruch, der im Kontext der jüngsten Reform des sächsischen Versammlungsrechts viel Aufmerksamkeit erregt. Es ging um eine Frage, die weit über den Einzelfall hinausreicht: Ist das Tragen einer FFP2-Maske bei einer Demonstration als Vermummung zu werten? Dabei spielten auch die jüngst geänderten gesetzlichen Vorgaben eine zentrale Rolle. Bemerkenswert ist zudem, dass sowohl Staatsanwaltschaft als auch Verteidigung den Freispruch beantragten. Das Urteil ist derzeit noch nicht rechtskräftig.
Hintergrund: FFP2-Maske als Zankapfel
Der Angeklagten wurde zur Last gelegt, am 20. Februar 2023 während einer öffentlichen Versammlung in Eilenburg eine FFP2-Maske sowie eine Wollmütze getragen zu haben. Die Staatsanwaltschaft warf ihr zunächst vor, durch diese Aufmachung ihre Identität bewusst verschleiert zu haben – und damit gegen das damals geltende Vermummungsverbot gemäß § 28 Abs. 2 Nr. 2 des alten Sächsischen Versammlungsgesetzes (SächsVersG a.F.) verstoßen zu haben. Das Gesetz verbot damals das Tragen von Aufmachungen, die die Identifizierung der Teilnehmenden erschwerten oder verhinderten, wenn dies in dieser Absicht geschah.
Aber ist eine FFP2-Maske wirklich eine „Vermummung“ im Sinne des Versammlungsgesetzes? Diese Frage spaltet die Gemüter. Während die Maske zur Corona-Zeit zum Alltag gehörte und eher als Schutzmittel denn als Identitätsverhüllung verstanden wurde, sah die Polizei im vorliegenden Fall eine andere Intention: Die Angeklagte habe ihre Maske gezielt genutzt, um eine Identifizierung zu erschweren.
Geänderte Rechtslage seit September 2024: Was hat sich geändert?
Am 1. September 2024 trat eine grundlegende Reform des sächsischen Versammlungsrechts in Kraft. Während nach der alten Gesetzeslage jede Art der Vermummung unmittelbar strafbar war, bedarf es nun einer vorherigen behördlichen Anordnung zur Durchsetzung des Vermummungsverbots, um eine Strafbarkeit nach § 24 Abs. 2 Nr. 4 SächsVersG (n.F.) zu begründen. Die Anordnung muss klar festlegen, welche Gegenstände verboten sind. Fehlt diese, kann auch kein strafrechtlicher Verstoß vorliegen – so wie im vorliegenden Fall.
Das Amtsgericht Leipzig stellte fest: Es gab keine solche Anordnung. Das Tragen der FFP2-Maske an jenem Winterabend allein erfüllte somit nach neuer Rechtslage nicht die Voraussetzungen für eine strafbare Handlung. Selbst wenn die Maske theoretisch geeignet gewesen wäre, die Identität zu verschleiern, fehlte der entscheidende formelle Schritt durch die Behörde, um eine Strafbarkeit zu begründen. „Milderes Recht“ im Sinne von § 2 Abs. 3 StGB – und damit maßgeblich für den Ausgang des Verfahrens.
Die FFP2-Maske: Schutz oder Versteck?
Die Verteidigung argumentierte, dass die FFP2-Maske in erster Linie ein Schutz vor den winterlichen Temperaturen und vor Anstreckung gewesen sei. Auch in der Öffentlichkeit, insbesondere bei Versammlungen, wurde das Tragen von Masken noch im Jahr 2023 häufig als gesundheitliche Vorsichtsmaßnahme akzeptiert. Eine gezielte Identitätsverschleierung sei nicht die Absicht der Angeklagten gewesen. Diese Sichtweise gewann zusätzlich an Gewicht durch die Tatsache, dass die Staatsanwaltschaft selbst keinen Verstoß gegen das aktuelle Recht mehr sah. Auch die Staatsanwaltschaft Leipzig beantragte am 23.09.24 den Freispruch für die Angeklagte.
Das Gericht folgte dieser Argumentation und wies darauf hin, dass es ohne eine behördliche Anordnung, die etwaige Masken als problematisch einstuft, an der nötigen Grundlage für eine strafrechtliche Verfolgung fehle. Der bloße Umstand, dass eine Person eine Maske trägt, reicht demnach nicht aus, um eine „Vermummung“ im Sinne des neuen Gesetzes anzunehmen.
Ein Urteil mit Signalwirkung
Das Urteil, obwohl noch nicht rechtskräftig, sendet ein starkes Signal: Die Zeiten, in denen jede Gesichtsverhüllung bei einer Versammlung als strafbare Vermummung galt, sind in Sachsen vorbei. Die Reform des Versammlungsgesetzes gibt der individuellen Freiheit im Rahmen öffentlicher Kundgebungen wieder mehr Raum – und gleichzeitig klare Grenzen: Nur wenn die Behörden konkret Anordnungen erlassen, kann ein Verstoß gegen das Vermummungsverbot strafrechtliche Konsequenzen nach sich ziehen.
Wichtiger Hinweis für Leser:innen:
Dieser Beitrag ist keine Rechtsberatung. Sollten Sie in einer vergleichbaren Situation rechtlichen Beistand benötigen oder Fragen zum Strafrecht oder Versammlungsrecht haben, wenden Sie sich gerne direkt an uns.
Der § 535 Abs. 1 BGB legt die Verpflichtungen des Vermieters fest und umfasst alle Lasten, die auf der Mietwohnung selbst ruhen. Dies beinhaltet sowohl öffentlich-rechtliche als auch private Verbindlichkeiten. Öffentlich-rechtliche Lasten können Grundsteuer, Müllabfuhrgebühren und Straßenreinigungskosten sein, während private Lasten Kapitalkosten, Reallasten oder Dienstbarkeiten umfassen. Es ist wichtig zu beachten, dass sich die Kreise des § 535 BGB und der Betriebskostenverordnung (BetrKV) teilweise überschneiden.
Überschneidung von § 535 BGB und Betriebskostenverordnung (BetrKV)
Ein Beispiel für diese Überschneidung sind öffentliche Lasten wie Grundsteuer, Müllgebühren und Feuerversicherungsbeiträge, die sowohl unter § 535 BGB als auch unter die Betriebskosten gemäß BetrKV fallen. Jedoch gehören Erschließungskosten nicht zu den Betriebskosten. Auf der anderen Seite werden persönliche Verpflichtungen des Vermieters wie Kosten für den Hausmeister, Beleuchtung und Heizung nicht von § 535 BGB erfasst.
Notwendigkeit klarer Vereinbarungen
Aufgrund der Unübersichtlichkeit dieses Bereichs ist es ratsam, klare Vereinbarungen zu treffen. Eine pauschale Klausel wie „der Mieter trägt alle Lasten“ ist unwirksam, da sie mangels Bestimmtheit keine klare Zuordnung der Verpflichtungen ermöglicht. Vermieter haben jedoch ein Interesse daran, soweit wie möglich Lasten auf den Mieter abzuwälzen.
§ 556 Abs. 1 BGB: Vertragliche Gestaltung der Betriebskosten
Vielfältige Mietstrukturen nach § 556 Abs. 1 BGB
Gemäß § 556 Abs. 1 BGB haben die Vertragsparteien die Freiheit, verschiedene Mietstrukturen zu vereinbaren. Dies kann eine Brutto- oder Bruttokaltmiete, Teilinklusiv- oder Nettomiete mit Betriebskostenpauschale oder Vorauszahlungen umfassen.
Notwendigkeit klarer Vereinbarungen für Betriebskosten
Eine zentrale Anforderung für die Überwälzung von Betriebskosten auf den Mieter ist eine klare und eindeutige vertragliche Vereinbarung. Unbestimmte Klauseln wie „Mieter trägt die üblichen Nebenkosten“ sind unwirksam. Eine detaillierte Aufzählung im Mietvertrag ist abschließend, und fehlende Vorauszahlungsbeträge können zu fehlenden klaren Vereinbarungen führen.
Bezugnahme auf Betriebskostenverordnung (BetrKV)
Nach Inkrafttreten der Betriebskostenverordnung am 1.1.2004 reicht eine Bezugnahme auf die Betriebskosten gemäß § 2 BetrKV aus. Es wird empfohlen, die Formel „Neben der Miete sind monatlich die Kosten für Betriebskosten gem. § 2 BetrKV zu zahlen“ zu verwenden. Dies ermöglicht eine klare Abgrenzung der umlagefähigen Betriebskosten.
Verschiedene Mietbegriffe: Bruttomiete, Nettokaltmiete etc.
Bruttomiete
Die Bruttomiete umfasst sämtliche Betriebskosten in einem einheitlichen Mietzins. Diese inklusive Miete gibt Vermietern die Verantwortung für mögliche Betriebskostenerhöhungen.
Nettokaltmiete
Die Nettokaltmiete schließt alle Betriebskosten aus, die separat gemäß Anlage 3 zu § 27 der 2. BVO ausgewiesen sind. Hierbei werden bestimmte Betriebskosten gesondert aufgeführt, während andere in der Grundmiete enthalten sind. Eine Erhöhung wegen gestiegener Betriebskosten ist in einer Teilinklusivmiete ausgeschlossen.
Fazit
Die Regelungen des § 535 Abs. 1 BGB und § 556 Abs. 1 BGB schaffen klare rechtliche Rahmenbedingungen für Vermieter und Mieter in Bezug auf Betriebskosten. Durch präzise vertragliche Gestaltungen und klare Vereinbarungen können potenzielle Streitigkeiten vermieden werden. Vermieter sollten dabei darauf achten, transparente Strukturen zu schaffen, um eine reibungslose Überwälzung von Betriebskosten zu gewährleisten.
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