Die Frage, wann ein Mietverhältnis über Wohnraum als „nur zu vorübergehendem Gebrauch“ gemäß § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB anzusehen ist, wird häufig gestellt. Diese Ausnahme von den sonstigen mietrechtlichen Schutzvorschriften greift, wenn beide Parteien von vornherein vereinbaren, dass der Wohnraum nur für einen bestimmten Zweck und Zeitraum genutzt werden soll. Aber was bedeutet das genau?
Entscheidend ist der Zweck, nicht die Dauer
Zunächst ist klarzustellen, dass es nicht allein auf die Dauer des Mietverhältnisses ankommt. Es ist vielmehr der besondere Zweck entscheidend, der für beide Seiten erkennbar ist. So kann Wohnraum sowohl möbliert als auch unmöbliert, als Erst- oder Zweitwohnung und unabhängig davon, ob für Familien oder Einzelpersonen, zu vorübergehendem Gebrauch vermietet werden (vgl z.B. LG Berlin, Urteil vom 05.06.2020 – 66 S 68/18).
Der Verwendungszweck muss vorübergehender Natur sein – etwa bei der Anmietung einer Wohnung für den Zeitraum einer beruflichen Abordnung oder während einer vorübergehenden beruflichen Tätigkeit (z. B. Montage, Messe). Auch typische Kurzzeitnutzungen wie die Anmietung von Ferienwohnungen oder Hotelzimmern für einige Wochen fallen darunter. Hier ist der befristete Bedarf von vornherein klar erkennbar.
Vorübergehender Gebrauch auch bei unbestimmter Mietdauer
Interessanterweise muss das Mietverhältnis nicht befristet sein, um als vorübergehend zu gelten. Es kann sogar auf unbestimmte Zeit vereinbart werden, wenn der Mietzweck klar erkennbar ist und von begrenzter Dauer. Ein Beispiel dafür ist die jährliche Anmietung einer Unterkunft während regelmäßig wiederkehrender Veranstaltungen, wie etwa Messen oder auf Grund beruflicher Abordnungen (LG Berlin ZMR 2020, 836).
Jedoch ist der Sonderfall eines längerfristigen Mietverhältnisses, das etwa für die regelmäßige Nutzung einer Ferienwohnung zu Erholungszwecken abgeschlossen wird, zu unterscheiden: Eine Ferienwohnung kann, wenn sie über Jahre hinweg für wiederkehrende Aufenthalte genutzt wird, auch als „auf Dauer“ gemietet gelten.
Wann liegt kein vorübergehender Gebrauch vor?
Nicht jede kurze Mietdauer fällt automatisch unter den Begriff des „vorübergehenden Gebrauchs“. Wichtig ist, dass ein vorübergehender Gebrauch im Sinne des Gesetzes in der Regle nicht mehr gegeben ist, wenn die Nutzung eine Dauer von mehr als einem Jahr überschreitet oder die Anmietung längerfristig geplant ist. Auch bei der Anmietung einer Zweitwohnung für gelegentliche Aufenthalte handelt es sich in der Regel nicht um vorübergehenden Gebrauch, da diese Nutzung nicht dem Zweck entspricht, der mit § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB geschützt werden soll.
Besonders bei Studierenden ist zu beachten geboten: Während ein Mietverhältnis, das semesterweise abgeschlossen wird, als vorübergehender Gebrauch gelten kann, liegt in der Regel kein vorübergehender Gebrauch mehr vor, wenn die Wohnung für die gesamte Dauer des Studiums angemietet wird. Hier fehlt es an der für § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB geforderten Kurzzeitigkeit, die im Allgemeinen nicht länger als ein Jahr bzw. sieben Monate (LG Berlin) betragen sollte.
Beispiele für vorübergehenden Gebrauch
Einige typische Situationen, in denen Mietverhältnisse als „vorübergehend“ gelten können, sind:
- Die Anmietung einer Ferienwohnung oder eines Hotelzimmers, auch für wenige Wochen oder Monate
- Eine Wohnung, die während eines Umzugs oder einer Renovierung als Übergangslösung dient
- Wohnraum, der für die Dauer einer Messe oder einer Großveranstaltung angemietet wird
- Monteurwohnungen für die Dauer eines befristeten beruflichen Einsatzes
- Beruflich bedingte vorübergehende Anmietungen bei Versetzung oder Abordnung
In all diesen Fällen ist es der vorübergehende Zweck, der maßgeblich ist. Die Mieterin oder der Mieter richtet sich nicht langfristig in der Wohnung ein, sondern nutzt sie nur für einen klar begrenzten Zeitraum.
Ob ein Mietverhältnis als „vorübergehend“ im Sinne des § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB anzusehen ist, hängt von mehreren Faktoren ab. Entscheidend ist der besondere Zweck der Nutzung und nicht allein die Mietdauer. Selbst längerfristige Mietverhältnisse als zum vorübergehenden Gebrauch vermietet gelten, sofern ein klar absehbares Ende und ein spezieller Grund für die Nutzung bestehen. Ob möbliert oder unmöbliert, ob Erst- oder Zweitwohnung – der Zweck des Mietverhältnisses muss vorübergehend sein.
Bitte beachten Sie: Dieser Beitrag ist keine Rechtsberatung, jeder Fall sollte individuell geprüft werden. Sollten Sie konkrete Fragen zu einem Mietvertrag haben oder unsicher sein, ob die Regelung des § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB auf Ihren Fall zutrifft, stehen wir Ihnen als Kanzlei für Immobilienrecht in Leipzig gerne beratend zur Seite.
